当代物权法百科全书小辞典622

当代物权法百科全书小辞典622

法律限制与不动产的无权占有

陈绪国

物权法第二百四十二条规定：“占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。”

本条款，是关于无权占有不动产或者动产之法律适用规则与方法的重要规定。由此无权占有他人财产致其损害，恶意占有人应当承担赔偿责任。

关于占有的概念、实质，因为物权存在交叉性与复杂性，法理上至今尚未有统一的共识。罗马法或者大陆法虽广泛存在占有制度，但理论上却没有完整或系统的阐述，而且缺乏明确的基本原则。

有的国家将占有权干脆当作所有权来对待，如中国的民法通则出台以前，是将所有制的占有形式当作所有权来对待的。有的从理论上将事实占有与法定占有来说事。但是，无论是从自物权占有或者他物权占有来仔细分析，便会发现两大类占有形态对于事实占有与法定占有在特定条件下均有兼容性的一面。

我们不必这样钻牛角尖，采取折中的最直截了当的说法，就是将无权占有区分为自物权（无权）占有或者他物权（无权）占有。这正如模糊数学一样，运用初评加实证的办法，能够从模糊模块中创造出一个相对精确的模块，从而得出一个相对正确的结论出来。

本辞条，讨论法律限制与不动产的无权占有；下辞条，讨论善意的占有。

主题：法律限制与不动产的无权占有

法律限制与不动产的无权占有，全称是“法律限制自物权或他物权与不动产的无权占有”，是不动产的无权占有的主要成分，并不是说所有的不动产的无权占有皆由法律来规定，在这里不能简单粗暴地套用“法无明文规定不为过”的伦理。因为不动产占有涉及到多极化、长期化和物权均衡化等条件的制约，不动产有权占有与无权占有之间存在某种交叉地带甚至模糊地带，不能完全肯定“法无明文规定不为过”的伦理道德。

迄今为止，各国物权法的内容与精髓，主要集中于不动产部分。不动产的占有关系比动产的占有关系重要得多、复杂得多。物权法的写作规范，当然是重点规定不动产的有权占有，对于不动产的无权占有则一笔带过。当然，按照常规办法，推定有权占有就可以推翻无权占有，或者推定无权占有就可以推翻有权占有。问题在于，不动产占有关系往往是错综复杂的，首先是所有制关系与所有权关系盘根错节，甚至于同一所有制内部也有占有权之争。地方政府与国有企业均为信托占有权人，两者之间既有统一的一面，有时候却发生对立的一面。甚至于中央政府与地方政府之间也会发生土地规划与利用方面的矛盾。其次是土地所有权向国有化方向发展，土地使用权向非国有化方面发展，这里面有巨大的剪刀差，不动产占有物权化之均衡化，是一道极为复杂的物权方程式。鉴于以上实际问题的存在，不动产的无权占有会因为宏观调控而经常发生动态的转移现象，我们不能仅仅将目光停滞于静态的法律规范之中。

各种法律限制与不动产的无权占有，可以分为四大板块的：

第一板块，抽象性的法律规定。

如宪法规定的是大政方针，受法律性质和篇幅所限，不能具体地规定无权占有的每一个细节，只能是抽象性规定一下主要的问题与主要的方面。无先占特权的、无合理利用权的、有破坏自然资源行为的，非法买卖土地取得的，以及被公共利益的需要等特殊情况剥夺占有权的，就是不动产的无权占有。

第二板块，具体性的法律规定。

如土地管理法、土地管理法实施条例、矿产资源法、矿产资源实施条例、煤炭法、森林法、草原法、水法、渔业法、渔业法实施条例、海域使用管理法、城市房地产管理法、城市房地产开发经营条例、农村土地承包法等专门法，对于某一门类所有制、占有制作出具体规定。无所有特权、先占特权、行业占有权、准入占有权的，是法定的或原始的零物权式无权占有；或者逾越权限、用权不当、滥用物权的，是事实的或人为的零物权式无权占有。

第三板块，逻辑性的法律规定。

如物权法，较少采用列举法来界定不动产的无权占有，注重用法理逻辑来界定不动产的无权占有，通过等级物权制或者两极物权制来进行物权化规范与调整，可以从复杂多变的不动产占有关系中揭示出规律性和必然性，从而提纲挈领，举一反三，各个击破。这是一种非常独特而行之有效的法律，可以浓缩许多法律内容于一体，引导人们迅速掌握占有关系的一些技巧，而不必死记硬背许多法律与法律条文。

其一，等级物权制的法理逻辑是主次有别的充分而必要的条件，不动产无权占有的推定不能脱离这一客观存在。

等级物权制，就是主从物权制。主物权有着领导的、主动的特殊地位、特殊需要、特殊作用与特殊义务，显示出其高级占有权或者高级占有制，对于主物权不动产无权占有的推定，就是欠缺主物权充分而必要的条件。从物权有着被领导的、被动的从属地位、一般需要、一般作用与一般义务，显示出其低级占有权或者低级占有制，对于从物权不动产无权占有的推定，就是欠缺从物权充分而必要的条件。即使是共有制中，仍然存在不同形式的等级物权制。如业主的房屋所有权—专有权是主物权，建筑物附属设施共有权是从物权；基地使用权是主物权，地役权也是从物权。

普通物权法里面，等级占有制是以所有制牵头、所有权开路，突出所有权的领导地位，指出用益物权等他物权的从属地位，摆平建筑物区分之共有权、专有权、互有权、成员权、相邻权和地役权的位置，摆平建设用地占有权、土地承包占有权、宅基地占有权、自留地占有权、自留山占有权、四荒地占有权的位置，对号入座，没有相应的物权地位或者位置，立即推定为无权占有。

担保物权法里面，等级占有制是以债权优先制牵头、担保物权开路，突出担保法锁的领导地位，指出担保物权高于普通物权、债权人可以依法制约债务人，非所有权人可以控制甚至占有所有权人的财产，并可以依法剥夺债务人的财产所有权。所谓有权占有与无权占有的推定，从主体到客体上，某种意义上说是“反客为主”，是“反一物一权主义”、“反排他性”、“反定限物权”、“反信托物权”、“反价值交换”，颠覆了“所有权中心论”、“所有权人财产神圣论”，反式推定为：主导推定有权占有，是首先从非所有权人入手的，不是从所有权人入手的；主导推定无权占有，是首先从所有权人入手的，不是从非所有权人入手的。反正推定不动产无权占有，从主体到客体的视角与方法，与普通物权法的推定迥然不同。当然，有权占有或无权占有是有动态的变数的：不动产抵押权成长，非所有权人的控制权甚至于占有权成长；不动产抵押权消灭，非所有权人的控制权甚至于占有权消灭。尽管不动产抵押权的占有关系十分怪异，但持续时间不会太长，可持续性程度远远不及普通物权法系之占有关系。

其二，两极物权制的法理逻辑，是对立统一规律在物权法中的生动反映，不动产无权占有的推定不能脱离这一客观存在。

两极物权制，就是自物权与他物权两极分化的物权制。这种两极分化，不是要有意无意地扩大两种物权的差别、人为地造成“两极分化”（极强的和极弱的物权），而是如何正视他们之间确实存在水火不容的一面，承认他们之间应有的物权差别。一般而论，自物权占有是个自由、灵活的占有者，只有在担保物权法或者受法律限制，才不得不限制其自由与灵活的占有。

自从人类迈进商品经济社会以来，物权运动每时每刻都从来没有停止过。如果整个经济社会的物权是单极的，其财产占有关系完全是自给自足的，不可能实现物权经济化和经济物权化，也不可能发生物权运动，物的利用与效用因没有社会性而很差、很低。承认两极物权制不是一件坏事，至少它可以帮助我们深刻认识到各种物权关系、占有关系，至少可以成为推定不动产无权占有的一个工具。

自物权与他物权两极分化的物权制的成立，是对立统一规律在物权法应用研究的一个哲学模式。尽管自物权或他物权有时候可以独立存在，尽管两极物权有时候时生时灭、时长时消、时静时动，然而，总体布局上依然是两极式的，这一组物权是既对立、又统一的，往往是相辅相成的。

第四板块，补充性法律规定。

不动产的无权占有，是一个渐进的过程。历史在前进，形势在发展，社会在变化，法律也随着改进与提高，各式各样的大大小小的补充规定不定期地公布下来。

物权主体上，由一般民事主体扩展至国有房地产企业和地方政府，限制地方政府的审批权限、规划权限和盲目投资建设权限，抑制地方政府“土地财政”、“大拆大迁”、“强制拆迁”的暴利与暴力冲动，合力地合理利用土地资源，适当地保护耕地面积，对于各级政府采取严格的审计与督察制度，并要求国务院各部委带头执行国家的各项法律、法规、法令、条例、条令、政策与规章制度。对于国有房地产企业，应与其他房地产企业一视同仁，除了公共利益需要等特殊情形以外，开发房地产不再享受划拨地的优先照顾，不在此领域设立土地资源的先占特权，同样地采取挂牌、招标、投标、拍卖等公开竞争的方式取得建设用地。

物权本体上，集权与放权的方式不同，所有权之公有、使用权之民有同时在扩大。一方面，国家所有的地域范围在不断扩大，集体的土地所有权在不断缩小。一步步地由土地所有权二元化向一元化，即向土地所有权完全国有化迈进。与此同时，不动产投资的公益化范围也在不断扩大。另一方面，民事主体的土地使用权范围也在不断扩大。因为中国不搞土地所有权私有制，土地使用权可以在一定范围内搞私有制，主要在有偿使用之建设用地使用权方面开放。这样做的目的，是遵循价值规律的积极表现，利用不动产资源的经济杠杆、经济价值，合理利用宝贵的土地资源，变死物为活物与财物，增加财政收入，搞活国民经济。

物权客体上，因土地资源和使用范围的条理化、明细化、规范化以及物权化，将林林总总的不动产占有关系一一展示出来。不动产无权占有的补充规定，大部分不是显示在法律层面上，而是显示在行政法规、法令、条例、条令、政策与规章制度，因为过于零碎与过于新颖，大多数上不了法律的台面，首先是由下位法、下下位法来作为试验性规定。一旦成熟以后，视情况再上升到法律层面上来。

由中国法制出版社出版的《土地法律小全书》，共收录了220部制度法，以下位法、下下位法居多。分为“综合”（节选）、“规则与耕地保护”、“土地权利与登记”、“土地利用”、“土地监察与法律责任”五大部分。所有这些，具有更加前瞻性、更加具体性、更加准确性、更加适用性的特征，因为细节决定成败利钝，不动产占有关系的细节一再刷新，关于不动产无权占有所展示的范围将会进一步扩大。

其中，2002年公布的《国土资源部关于印发〈土地分类〉的通知》（国土资发[2001]255号），是个划时代的专门法，可操作性程度很强。因地地籍与地种不同，土地及其他不动产的占有形态、占有关系也就不同，掌握了这些法律要件与大量数据，无论是从事专业业务与司法业务，操作起来就容易得多。《全国土地分类（试行）》列举了一级类3大总纲（农用地、建设用地、未利用地）、二级类15支目（耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地/商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建设用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地、未利用地、其他土地）、三级168属（从略），所有这些，对于精细化管理、纵横化规范取得了突破性进展，特别是利用计算机管理、远程式管理和卫星监视管理等，具有特别重要的意义。

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