建纬律师事务所苏州分所  赵涛

去年12月28日，苏州市住房和城乡建设局公布了《苏州市区保障性住房上市交易实施细则》，并明确将于今年4月1日起实行。随着近期房地产限购新政讨论的热潮，也许很多人都忘了关注这一规定已经悄然施行了快一个月了。为了提醒大家，本期博文我们就来说说这个刚进入施行阶段的规定。

重点条款1：施行范围

细则第二条明确了保障性住房是指，“中心城区(平江、沧浪、金阊区)符合住房保障条件的中等偏低收入以下住房困难家庭按政府优惠政策在市区范围内购买的住房。”

这里要注意其明确的是两个范围：“中心城区”指的是房屋所有人的所在范围，且必须是“家庭”，而“市区”是指保障性房屋所在地，即小市范围内的七个区。

重点条款2：“交易”的界定

细则第三条说明了这类房屋的“上市交易”是指：“买卖、继承、赠与、抵押、抵债、变更性质等处分住房产权的行为。”

所以大家要特别注意，不是只有买卖才是本细则所说的交易，只要是使住房产权有可能发生变化，均将适用本细则的规定。

重点条款3：啥时候可以交易？收益怎么分？

     细则第八条规定：“购买保障型住房满5年，购房人可上市交易进行产权转让。出让方应将超出原购买价格的差价收益的50%上交政府。交纳差价收益后，受让的住房为一般存量住房。”

虽然细则第七条对购买未满5年的保障性住房但确需转让的，有一个政府按原价格回购的规定，但请注意这里只是说“转让”，因此其他方式按细则的精神仍然是有限制的。同时结合细则第五条规定，即使已满5年，政府仍然有优先购买权。

重点条款4：政府回购价格

细则第十一条规定：“实行政府回购的，回购交易价格为原购买住房时的房价款和政府回购核准价格与原购买住房时价格的50%的差价收益款，住房产权转让给政府。回购转让所产生的税费，按相关规定双方各自承担。”

这条没什么好说的，反正不能靠卖保障性住房来赚钱，只是差价收益的一半，而且还要交交税。

重点条款5：先退补贴款

     细则第十七条规定：“购买保障型住房未满5年，确需上市交易的，全额退回政府补贴款。购买保障型住房满5年，上市交易时必须退回50%的政府补贴款。”

      政府当然不能“养”这些连吃还带拿的“白眼狼”，对吧？

重点条款6：住房“变性”了？

    除以上提到的这些要点外，细则中还多处提到了该类保障性住房因为某些交易原因从而使其房屋性质发生了变化，并且往往特别强调哪种情况下“仍为保障型住房”，何种事由“住房性质变更为一般存量住房”，请大家自己注意区分。需要注意的是，如果该等住房变性为存量住房，再次交易将当然又要适用苏州市存量房的交易规定。