简单的降价未必带来快速销售


自年初各地住房“限购”政策实施以来,包围楼市的购房观望氛围在二、三线城市开始出现松动迹象。阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲据其各地项目表现告诉记者,在二、三线地区,“一些该买房的人已对降价不抱幻想,提前结束了观望期”,房价甚至还出现“微涨”。

 

2011年初房地产调控以来,范小冲看到市场出现三种变化,却都是令其“看好后市”的理由:一是投资投机性购房比例受到抑制,但居民购房意愿并未改变;二是地方政府房价控制目标公布后,楼市观望气氛趋淡,看涨预期升温;三是受限购政策“房票”时代影响,购房者行为渐生变化,冲动型购房需求减少,终极置业、一步到位的购房者增加。

 

限购政策还将大量购房需求挤向非限购城市。一些三、四线城市地产商从中找到商机。

范小冲告诉记者,虽然不排除调控措施遭遇化解的现象,但“并非主流”;胡景晖则表示,“钻政策空子”现象的存在,说明中国房地产调控还需与法制建设同轨,重点是加大违规者的惩罚力度。

 

楼市僵局难破,监管层的相应动作也在进行:4月6日,央行宣布加息。分析人士认为,虽然通胀预期是引起此次加息的主因,但其对于楼市的影响也将比以往更为明显。在此之前,国务院派出多路调查组,分赴各地调研楼市。在此过程中,房价控制目标由虚转实,最终确立在10%左右。限购令的出现,曾令地方政府与开发商陷入窘境。但上报房价控制目标,则让地方政府有了发力点。

 

“这个数字反而促成观望期的结束,达到了新平衡。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲表示。

 

诸多房价调控目标中,北京提出“稳中有降”,范小冲认为这一提法“很有智慧”。“这一要求只针对普通商品房,对高档房并无要求,其实比较容易实现。”范小冲说,“这种区别对待的做法是对的。”

 

政策之外,开发商的资金链悬念同样左右着房价走势。据相关统计,已公布年报的40家开发企业,负债总额达到6000亿。

 

多家受访企业均表示,当前判断企业的资金链状况,除了现金流,还需看企业的生产结构。“现在等着卖房的不好过,但已经卖完、只需交房的公司却很舒服。”

 

阳光100常务副总裁范小冲分析,从资金状况看,大多数开发商的维持正常运转并无问题的,关键是看企业战略。“如果要继续扩张,则可能有困难。”

 

阳光100已深耕二、三线城市多年,受此轮调控影响较小。范小冲表示,阳光100目前融资途径并不少,首先是快速回款。“但我们不会率先降价,承受各方压力太大。”范小冲说。

 

2008年,万科售楼处曾因率先降价而受前期购房者冲击,多家受访开发商表示,此举阴影始终未散。尽管回笼资金是第一选择,但开发商更青睐拓宽融资渠道,如借道信托融资,又或压缩成本。“我们在拿地上也已经很谨慎,包括对付款方式的选择。”范小冲说。

 

范小冲表示,“限购令”在多地的实施,使冲动型置业者大幅减少,转而慎重追求一次到位。“比如购买大户型,限购政策下,再转手已经不大可能了。”范小冲认为,此种心态下,“简单的降价未必带来快速销售”。

 

 

                                                      

转自《财经国家周刊》