政策变调：楼市调控目标演变成房价调控

　　“史无前例的房地产调控”已持续三度，截止3月31日，各地发布了房价调控目标“控速不降价”的政策，大部分城市与上海相似，将房价涨幅目标与三大参照指标挂钩，大多数城市房价目标涨幅在10%左右，只有北京提出要“稳中有降”。各地公布的房价调控目标，由于绝大多数城市只提涨幅限制，事实上再次强化了房价趋涨的市场预期。中央要求的“限价”，地方政府却普遍将其演变为“限涨”。地方政府之所以出台相对宽松的保险目标，一方面是为了在符合国家调控政策要求的情况下尽量避免被问责；另一方面，保持房地产市场的热度依旧有对“土地财政”依赖的因素。

　　2010年全国土地出让金收入2.7万亿元，占全国财政收入30%以上。同期，全国商品房销售额为5.25万亿元。全国土地出让金收入与同期商品房销售额之比，超过50%。由于长期以来“土地财政”的状况没有根本改变，土地出让金及相关收入，长期成为地方政府财政收入的主要来源。对地方政府及其官员来说，控制房价将影响其直接利益。今年保障房建设，对地方政府意味着“支出增多，收入减少”。因此，有评论说，新“国八条”的房价调控目标要求，在地方上变形走样，沦为“一场戏”。

　　房价调控之本，仍植根于土地制度及住房市场本身。限贷、限购、房产税、提高购房成本，如果执行到位，实际已经通过行政限制和利率税收基本封杀了楼市的投资(投机)需求，“加大保障性安居工程建设力度”，则很可能通过增加廉租房的供给，这一套政策组合拳，楼市成交量将大降，随着CPI 可能继续上涨，推动进一步加息，房产持有成本 将不断增大，那些拥有多套投资房的人将承受不住压力，要抛售减压，一旦出现恐慌性抛售，不仅不可能再出现房价再上升11%，而是相反，保守估计房价会出现10%左右的回调，问题是地方政府执行政策变调。

　　有分析指出，限购不算可怕，最要命是限贷，没钱买房才是大问题。二套房首付六成，利率成倍上涨，直接就卡住了买房者的钱袋子。从现在的各种信息来看，货币政策的紧缩不会在短期内逆转。央行官员表示，不排除存款准备金率再上调、再加息的可能。未来一年，中国经济和中国企业将面临非常严峻的挑战，人民币不断升值、高资源价格、高农产品价格 、劳动力成本提高等等，不断提高中国制造刚性成本，而超高存款准备金率、高利率、房价下跌、股价下跌等等将使流动性变得稀缺。

　　虽然每年GDP、人均可支配收入、房价、CPI有一个良性的整体比例和关系，但是过去几年的房价显然没有在这个合理比例和关系之内，而是呈现快速上涨的态势，具体怎样的房价控制目标才具有实际的意义？这关系到本轮房地产调控最后成果的实现。现在的情况是，很多城市的房价在经过去两年的上涨之后，已经完全脱离了居民收入的基本面。因此，房价涨幅指标在这样的城市几乎毫无意义。对于一些房价已经完全不合理的城市，调控的目标可能已经不再是控制房价的涨幅，而应该是降价。然而，各地的调控文件都并未提及类似的字眼，维持一个高房价的水准的城市，实际上是在默认高房价！

　　人均收入以及房价与收入比是决定房地产市场购买力的最直接因素。根据社科院发布的蓝皮书显示，现在全国的房价收入比是高达8.7倍，这表明一个家庭8.7年不吃不喝全部收入才能买一套标准的商品房。显然如果房价收入比没有得到改变，控制房价涨幅目标都将是一句空话。

　　在楼市僵持的关键时刻，中国楼市到底走向何方？确实，如果没有中央政府抑制高房价的决心和持续的坚持，如果没有一套行之有效的调控不力问责办法，这一轮房地产调控又有可能以失败告终。

蔡律   2011年4月4日