投资要紧跟国家战略！

—北京科技大学经管学院教授、博士生导师

赵晓报告摘要（NO:622）

在2011年3月20日下午,由全经联主办的睿智20111市场经济投资分析高峰论坛上，赵晓教授做了“宏观经济与中国房地产发展”主题报告。以下是主题报告内容的摘要

      过去中国经济发展成功，中国就走了一条改革开放、依托全球市场打造中国经济发展的道路。如今，中国外需走到了一个历史的转折点。除了外需之外，还要看内需，内需主要是房地产，房地产在内需中的贡献是最大的，国家经济增长中的20—30%是房地产这个产业拉动的。

十二五成了转型的最关键的一个五年规划。中国经济转型思路一个是发展新型战略产业，像：节能环保，新一代信息技术，生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车灯七大类的产业。另一个非常重要的思路就是，用区域发展来带动整体的发展。从2009年以后，国务院批各种经济发展规划，一共批了十几个，最有名的是海南的国际旅游岛，这个区域性规划一批复，海南的房价暴涨。最近又批了山东半岛的蓝色经济区，这是十二五规划以后批的第一个。

     第三个思路就是消费，用消费来拉动中国经济增长。在十二五规划中说要把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民的消费潜力。这是一个非常重要的战略思路。在中国有个诀窍，要赚钱，就要听党的话，跟政府走。政府颁布这些规划，我们就得关心，就得跟着他们走。所以鼓励去威海投资，应该说是有道理的，跟着政府走没有错。

我们中国经济未来的出路究竟在哪里？最根本的思路，甚至可以说是唯一出路就是加速中国的城市化，要在城市化的基础上实现中国经济从外需向内需的转型。

    中国经济必须从外需转向内需，如果你不谈城市化，内需增长也将没有基础。为什么这样？就是工业化创造的是供给，城市化创造的是内需。用城市化来刺激内需、启动内需，来平衡我们工业的产能，在外需下降的情况下，继续保持中国经济的增长，这是根本。我们算了一笔帐，我们发现在2003—2008年，中国每增加一个城市人口，它拉动的内需增长至少在50万人民币以上，同时我们还算了未来一笔帐，我们发现至少还有4.5亿人可以融入到城市，可以带来200多万亿的内需增长。未来15年中国经济可以保持平均每年9%的增长速度，这是中国经济未来一个非常乐观的因素。中国未来的一个结构，即城市化拉动中国经济继续保持繁荣的结构。

中国房地产也将面临转型，从香港的模式转向新加坡模式，就是它重视政府的保障功能。在十二五期间，我们的保障房可能会占到整个住房供应的20%，要建3000万套住房，使得保障房成为一个重要比例，以此来稳定中低档人群的住房需求。

     中国的房地产依然是中国非常重要的产业，这个产业依然有黄金的发展阶段，但是它的发展模式会出现变更。那么特别是在十二五期间，我们看到中央政府已经明确说，“要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务”。这说明什么？这说明未来更多的农村人口将可以融入到城市，“十二五”期间我国房地产需求中将有大约一半来自农村进城购买住房的需求，这是很大的变化。

    过去的30年，中国经济增长了100倍，但是我们的货币供应增长了800多倍，过去的10年中国经济增长13%，我们的货币供应每年的增长是17%，远远的超出经济增长。2010年，我们的货币供应总量超出美国接近20%，我们的经济总量只有美国的不到三分之一。所以，我们过去的10年是中国人的财富加速消耗的10年，我们现在的100元只相当于10年前的25元，钞票在发毛，因为房子保住了，如果你没买房子，还存在银行里，那就早像冰棍一样化成水了。

现在的问题是中国的通胀经济再度来临，通胀消耗财富会再度出现。中国的货币膨胀一倍，就相当于各位口袋里的钞票减少了一半，你的钱就没了。在货币超量发行的基础上引发的一系列现象叫通胀经济现象。美国政府用燃烧货币的办法来抵抗经济的寒冷，用烧钱的办法把经济烧热，美国货币供应增长能够超过50%，但是美国的市场上的货币供应只有百分之几的增长。跑哪里去了？跑到全世界各路市场里去了，跑到热点的地区去了。钱往什么地方走？钱往热处走，中国经济增长快，所以美元流入到中国，热钱在流动。

去年全国70个大中城市的新建住宅平均涨幅是13.67，政府在不断的打压，新国八条，但打压的结果就是房价还在涨，2月份以后，全国的100个城市房价环比仍然是上涨，北京、上海十大城市同比上涨超过15%，值得关注。

     最后我们做一点点非常简单的总结，第一，我们相信中国经济未来还会继续保持增长，中长期我们认为会保持一个9%以上的高速增长。第二，我们认为2011年中国的物价增长会在4.2%左右，同时未来几年中国物价都会保持比较高的增长速度。第三，我们认为中国仍然是世界上最值得投资的一个国家，原因是他扔将保持中国经济的高速增长。

    在房地产问题上，我们认为房地产仍然是中国未来最值得投资的渠道之一，原因是我们前面讲到的那些因素，但是投资的方向会发生一些变化，你要比过去的投资更加精心选择，投资非常重要的一点，就是要听党的话，跟政府走，在房地产方面也不例外，比如说政府现在打压一线城市，所以一线城市将逐渐失去投资的价值。但是二三线城市，在那些没有限购的地方，它们就值得投资，它们没有限购，甚至有些地方还可以贷款，这就有机会，你的资金收益就会高。政府重点要发展的那些地区，仍然值得期待。比如说山东半岛蓝色经济区，潜力实际上是非常大的，由于过去这些年我们发展的政策首先是南方的发展。现在到环渤海，蓝色经济区存在着很大的发展机会。

    还有一点非常重要的就是，这个时候你要特别精选市场，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，不见得每个人都能赚钱，但是一些人会赚钱。你还要和一些好的品牌、大的开发商同行，因为他们比较能够把握住机会。总体上我们认为，房价在双高的背景下双高是什么？第一，经济高增长，第二，物价高增长，在这个背景下，不会可能出现有些人估计的房价下跌，至少在全国范围内，我们认为房价上涨仍将是一个总体的趋势，但是它会进入到平稳的阶段，我们认为后一线城市的时代将在2011年之后正式来临。