SOHO中国销售冠军项目接近土地增值税清算条件
购买二手地开发模式存风险
每经记者 叶书利 发自北京
在去年10月27日，SOHO中国董事长潘石屹在和网友聊天时曾表示“开发商的土地土地增值税和所得税要预征，所有销售收入都被监管起来了，我预计在一年后开发商的资金会出奇紧张。”
而仅仅只有几个月之后，潘石屹的公司可能首先就遭遇来自土地增值税清算带来的财务压力。SOHO中国今年连续三次收购上海新项目的总花费已经达到52.88亿元，加上到期的银行贷款和去年尚未全部付清的购买项目欠款。SOHO中国去年的年报却显示，SOHO中国可以直接用于偿还债务的现金及等价物不过177亿元。而除了上述流动负债外，SOHO中国今年还有近70亿元的税款需要支付，其中高达72.75%的部分是应付土地增值税。
根据上述财务报表，如果上述土地增值税立即清算，SOHO所面临的财务压力可想而知。值得玩味的是SOHO中国去年的销售冠军项目北京银河SOHO的预售率为81%，而预售率超过85%正是土地增值税的清算条件。
收购方式谋变
本报记者注意到，这是SOHO中国首次以资产收购的方式实现扩张，而之前SOHO中国的扩张方式是股权式收购。
以上一次收购，即
在接受《每日经济新闻》记者采访时，一位不愿透露姓名的行内人士分析说，本次SOHO中国一改过去的股权式收购，变为资产式收购，可以减少相关税收支出。他具体解释说，股权式收购完成后，被收购公司所有债务与债权一并转入买方，意味着项目溢价部分的增值税也被转嫁给买方，而资产式收购，增值额的相关税收由卖方承担，待SOHO中国散售后，项目税负清算中，就可以减少一大块增值税成本。
对于此，世联地产研究员卫旭华也向《每日经济新闻》记者说，资产式收购的方式，转让方相当于将整个地产项目转让给了买方。根据土地增值税的相关规定，转让公司转让项目，取得了相应的增值额，需要缴纳土地增值税。而买方收购完毕后，只有将项目卖了，然后在收购成本基础上的增值额计算土地增值税。对于股权式转让，根据股权共享原则，在利润分成的同时，土地增值税等税收也需按股权比例共同承担。换句话，资产式收购，土地增值税的计算是分开的，而股权式收购，土地增值税的计算是一体的。
土地增值税占营业额近17%
潘石屹之所以如此介意税负问题，缘于SOHO中国目前的收购-散售模式所附生的税负极为严重，其中目前地产调控中一直强调欲进行清算的土地增值税就是其心腹大患。
SOHO中国2010年年报显示，2010年公司税负支出主要包括两块：中国企业所得税与销售物业而产生的土地增值税，两项合计支出额为49.28485亿元，其中土地增值税支出额高达30.25314亿元，占比达近61%。近30亿元的土地增值税支出额占据公司2010年182亿元营业额的近17%，为36.36亿元净利润额的近83.2%。
与同行相比，SOHO中国土地增值税在营业额中的占比有点偏高。
一位业内人士说，房企土地增值税的计算涉及面较广，但从大的方面来讲，房企毛利的扣除成本和土地增值额的扣除项目中，除了银行贷款利息和营业税等少数项目存在不同外，绝大多数扣除项目重合，因此经过数学换算，可以大概估算出毛利率和土地增值税在营业收入占比间的关系。就一个房企总体而言，一般来说，增值额达到50%时，估计毛利率为52.75%，土地增值税约占营业额的9.8%；增值额达到100%时，估计毛利率为105.5%，土地增值税占营业额的比例达到18%；增值额达到200%时，估计毛利率为211%，土地增值税占营业额的占比达到28%；增值额达到300%时，估计毛利率为316.5%，土地增值税占营业额的比例为36%。他继续补充说，单就某个具体地产项目而言，若严格地全额征收土地增值税，毛利率在30%的项目，土地增值税征收额将占营业额的5%-8%。毛利率在50%以上的项目，土地增值税征收额在营业额中的比例会上升到近12%-15%。
卫旭华也认为，基本赞同以上说法，只是在一些细节性的假定条件方面存保留意见。他进一步补充说，目前中国房企的毛利率在40%，土地增值税占营业额的比例为5%；如果毛利率为50%，土地增值税占营业额的比例会接近10%。目前中国大部分房企的毛利率维持在40%-50%的区间，土地增值税占营业额的比例在5%-10%。
与这个行业正常值相比，SOHO中国2010年年报显示，去年公司的毛利润率为51%，按照这个算法粗略计算，正常情况下，公司土地增值额占营业额的9.8%，而实际上SOHO中国土地增值税占营业额的近17%，为正常值的近1.7倍。
之所以会出现这种异常表现，业内人士认为，这是SOHO中国非正常的收购-散售模式伴生的衍生品。
据本报记者的统计，自2007年10月上市至今，SOHO中国先后增加了光华路SOHO、SOHO北京公馆、朝阳门SOHO、中关村SOHO、前门项目、望京B29地块、SOHO嘉盛中心、中关村中冠大厦等8个北京项目以及SOHO东海广场、外滩204地块、卢湾区43号街坊、虹桥临空15号地块、曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场等7个上海项目。在这15个项目中，只有北京的望京B29地块和上海的虹桥临空15号地块两个项目，为SOHO中国通过公开招拍挂市场获得，其余13个项目皆为收购所获，其中除了
本报记者注意到，表面上看，之前通过股权式收购，SOHO中国以较低的成本获得了项目，但低成本收购与高价售出间的巨大增值空间，增加了土地增值税的成本。
以
有专家向本报记者说，过高的土地增值税已对SOHO中国的现金流造成了事实上的冲击。
销售头牌销售率接近85%
就在这种事实之下，SOHO中国去年的销售冠军项目北京银河SOHO销售率的诡秘表现或引发人们的遐想。
年报显示，截止去年12月31日，去年SOHO中国的销售额达238亿，公司内部的销售冠军为北京银河SOHO。
公司年报显示，该楼盘于去年6月26日开盘预售，截止
众所周知，目前房企土地增值税的缴纳流程为：先预缴，后清算的模式。
而《土地增值税清算管理规程》规定，一个地产项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上时，税务主管机关便可要求纳税人进行土地增值税清算。
银河SOHO 81%的销售率是否是有意操控下的结果？
此推论并非空穴来风。一位内行人士分析说，首先，该项目的销售率徘徊于85%的清算红线边上，令人猜疑，毕竟在操作层面，不少房企有意将转让比例控制在85%以下，以规避土地增值税清算；其次，如果这个销售额占据公司总销售额达六成以上的项目按规定缴纳土地增值税，或许SOHO中国去年36.36亿的净利润额就所剩无几了，会对SOHO中国现金流造成极大影响。
对于此，这位内行人士苦笑说，就此可以看出，都说房地产公司是暴利型公司，实际上如果土地增值税清算严格执行，或许他们就成微利甚至负利公司了，从而变成为政府税收打工的普通工作者了。
SOHO中国2010年税负沉重，今年也不例外。2010年年报显示，今年单就一年内到期的税负就高达69.6671亿，其中一年内应付土地增值税为50.68491亿，占比达72.75%。
很难想像，如果现在就将这部分近51亿的土地增值税进行严格清算，SOHO中国目前的现金流将会受到多大的影响。而SOHO中国在行业内一向以现金流充足著称。
对于此，广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向《每日经济新闻》记者说，如果土地增值税在地方政府层面得到认真认真执行与清算，此举将对开发商现金流和税负带来严重影响，进而影响房地产整体价格走势。目前在房地产税收预征阶段，交纳的各项税负约占销售额的10%。一旦土地增值税严格清算，仅土地增值税就会达到销售额的20%左右，各项税负合计会达到销售额的40%左右，如以100亿销售额计逄，则意味着须补交30亿左右的税收。开发商的资金一般都在滚动中，因此，土地增值税一旦真的清算，开发商帐面上压根就没有这么大额的空闲资金来补交。