谢逸枫:第四轮房地产调控猜想
4月中下旬以来，北京、杭州等部分城市出现了楼市成交反弹的现象，市场活跃程度有所回升，“五一”假期成交情况比清明假期也有了一定好转，但反弹幅度较为有限。中央提出要把一些城市过高的房价降下来，回归到合理水平。但从目前来看，一些大中城市房价要实现下降，仍然面临多重阻力，当前房价仍然存在上涨过快的压力，2010年全年房价上涨超过了7%。
说明2011年将是更严厉的新一轮房地产调控政策出台的时机，尤其上半年通胀压力仍在的情况下。中国指数研究院统计，2010年全年房价同比2009年水平，约上涨了6%左右。据国家统计局公布数据，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。虽然房价全年仍旧出现了一定幅度的上涨，不过相比CPI和PPI的上涨幅度，房价上涨势头被遏制了。房价同比涨幅从最高的12.8%被降到了11月份的7.7%，环比涨幅只有不到1%。
说明2011年将是更严厉的新一轮房地产调控政策出台的时机，尤其上半年通胀压力仍在的情况下。中国指数研究院统计，2010年全年房价同比2009年水平，约上涨了6%左右。据国家统计局公布数据，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。虽然房价全年仍旧出现了一定幅度的上涨，不过相比CPI和PPI的上涨幅度，房价上涨势头被遏制了。房价同比涨幅从最高的12.8%被降到了11月份的7.7%，环比涨幅只有不到1%。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年4月全国100个城市住宅平均价格为8773元/平米，较上月上涨0.40%。其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市共有84个。
目前房地产调控从遏制投资需求到增加市场供应再到价格调控方向转变，通过前三轮房地产政策调控，取得一定效果。从前四个月房价调控效果看，调控已令房价涨幅放缓到回落，说明房价上涨趋势得到遏制。从前四个月销售成交调控效果看，调控导致销售成交下滑到严重萎缩，说明房企资金越来越紧张。从前四个月房贷调控效果看，个人住房贷款下降比例越来越高，说明银收紧影响到购房心理预期。
在一系列严厉的调控政策出台后，2011年房地产调控新政将围绕继续落实“有效新政”和储备更严厉的调控政策而开展。所谓“有效新政”是指各个城市推出的“限购”政策。其他二三线城市，一旦其房价上涨超过警戒线，就不排除也被住建部劝告，采取“限购”政策。与此同时，差别化的房地产信贷政策将在2011年得到继续。诸如二套房贷50%-60%和暂停三套房贷政策，将会继续执行。
目前房地产调控从遏制投资需求到增加市场供应再到价格调控方向转变，通过前三轮房地产政策调控，取得一定效果。从前四个月房价调控效果看，调控已令房价涨幅放缓到回落，说明房价上涨趋势得到遏制。从前四个月销售成交调控效果看，调控导致销售成交下滑到严重萎缩，说明房企资金越来越紧张。从前四个月房贷调控效果看，个人住房贷款下降比例越来越高，说明银收紧影响到购房心理预期。
在一系列严厉的调控政策出台后，2011年房地产调控新政将围绕继续落实“有效新政”和储备更严厉的调控政策而开展。所谓“有效新政”是指各个城市推出的“限购”政策。其他二三线城市，一旦其房价上涨超过警戒线，就不排除也被住建部劝告，采取“限购”政策。与此同时，差别化的房地产信贷政策将在2011年得到继续。诸如二套房贷50%-60%和暂停三套房贷政策，将会继续执行。
到2012年房贷政策可能会改变今年“一刀切”的限制政策，对二套房贷限制可能会放松，以防伤害到改善性居住需求。而对于三套房贷暂停的态度，会继续。不过，如果放松二套房贷，也只有在明年房价上涨压力减弱的情况下才能实现。
由于房地产市场和调控面临不确定性因素，一是房价上涨的城市比下降的多。二是二三线城市房价上涨过快。三是高端产品房价有上涨的现象。四是房价涨幅实质性回落缓慢。五是保障房资金出现空缺的现象和今年保8任务重。六是CPI和PP及PMI价格指标不断上涨，通胀压力巨大。七是人民币不断升值，热钱流入大。八是楼市陷入僵持局面。九是土地价格和拆迁及税费成本上涨。另外是外汇、外国人购房等控制，防止热钱进入中国楼市。毫无疑问，老百姓对调控丧失信心，预期看涨房价，可能和房价未实质性下降和购买不起及调控效果不大具有直接的关系，未来房地产调控依然具有继续出新的政策可能性。
在“限购令”细则和房价调控目标陆续出台之后，4月份没有更为严厉的调控政策出台。从4月中下旬开始，各地成交量也有了小幅反弹。从重点监测的14个大中城市来看，4月份住宅成交面积有9个出现环比上升，其中北京、上海、广州和深圳等一线城市全部反弹，另有5个城市出现下降。
由于房地产市场和调控面临不确定性因素，一是房价上涨的城市比下降的多。二是二三线城市房价上涨过快。三是高端产品房价有上涨的现象。四是房价涨幅实质性回落缓慢。五是保障房资金出现空缺的现象和今年保8任务重。六是CPI和PP及PMI价格指标不断上涨，通胀压力巨大。七是人民币不断升值，热钱流入大。八是楼市陷入僵持局面。九是土地价格和拆迁及税费成本上涨。另外是外汇、外国人购房等控制，防止热钱进入中国楼市。毫无疑问，老百姓对调控丧失信心，预期看涨房价，可能和房价未实质性下降和购买不起及调控效果不大具有直接的关系，未来房地产调控依然具有继续出新的政策可能性。
在“限购令”细则和房价调控目标陆续出台之后，4月份没有更为严厉的调控政策出台。从4月中下旬开始，各地成交量也有了小幅反弹。从重点监测的14个大中城市来看，4月份住宅成交面积有9个出现环比上升，其中北京、上海、广州和深圳等一线城市全部反弹，另有5个城市出现下降。
目前价格僵持。从购房者的角度，目前一些新盘或二手房的降价幅度可谓“杯水车薪”，远远没有消化先前过快上涨的影响。从新盘来看，开发商尽管面临空前的价格调控压力，目前的日子并不难过，资金紧缺的压力没有想象中那么大。
国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%，其中利用外资增速达到45.2%，自筹资金增速为27.2%。而与上一轮房价调整时相比，2008年11月房地产开发企业本年资金来源增速曾降至4.2%。显然目前的房地产业资金匮乏程度要好于当时。从货币政策宏观环境来说，自去年三季度以来，央行已经数次加息和上调存款准备金率。
综合货币发行量、利率、汇率等因素，目前我国货币条件仍然比2007年宽松。未来如果通胀压力继续增加，货币政策特别是价格工具仍有进一步收紧的空间。尽管目前信贷和再融资收紧，但房企可以通过境外融资获得资金，除了境外增发，还可以在境外发行债券、优先票据以及短期融资券，对冲国内信贷紧缩的效果。
综合货币发行量、利率、汇率等因素，目前我国货币条件仍然比2007年宽松。未来如果通胀压力继续增加，货币政策特别是价格工具仍有进一步收紧的空间。尽管目前信贷和再融资收紧，但房企可以通过境外融资获得资金，除了境外增发，还可以在境外发行债券、优先票据以及短期融资券，对冲国内信贷紧缩的效果。
调控压力主要集中在一线和二线城市，中小城市的房价下降压力并不大。“新国十条”、“新国五条”、“新国八条”等政策出台分别在去年“五一”、去年国庆以及今年春节前，防范楼市借假期反弹的意味明显。一今年“五一”假期并未出台新的调控政策，并不是说政策空间已经用尽，而是从侧面说明目前楼市并没有出现类似去年秋季的反弹。
与2008年房价调整时不同，当时房价下降率先从二手房开始，今年则是新盘降价更为明显。各个城市一季度公布的房价调控目标，也是主要针对新建商品住宅。截至3月底，全国608个城市出台了房价控制目标，而仍有不到10%的城市未发布该目标，且未向社会公布原因。据国务院楼市督察组反映的情况来看，一些城市在接受督察时反映其房价并不高，并提出希望在适当时候结束楼市限购，不希望该政策长期持续下去。
而卖方对于“一房一价”、限购等政策也有招数应对。北京不少楼盘并未完全执行“一房一价”政策，而内部折扣、优先认购、分单元销售等现象也仍然存在。而对于非京籍户口人士购房，部分中介提出，可以代办社保证明。目前的价格僵局其实应该从两方面来看。首先可能是政策效应尚未完全显现，再过一段时间则可能有更多的降价行为发生。其次也可能是挺过这段时间后，价格再度出现反弹，则调控政策可能再加码。具体可能包括上调首套以及二套房首付比例、上调二套房房贷利率、增加房地产交易契税等。
国家发展和改革委员会要求从5月1日起商品房销售实行“一房一价”，但开发商并未全面执行。购房者渴望商品房价格透明，防止开发商和中介“坐地起价”，但对“一房一价”的可操作性尚有疑虑。国家发展和改革委员会日前要求，从5月1日起商品房销售实行“一房一价”，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。随后北京市则出台了实施细则，要求交易场所要在醒目位置放置标价牌或者张贴价目表，同时向购房者提供价格手册。
如果房价不能稳定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策，制定更为细化的遏制房价上涨的一系列措施。国务院目前正在酝酿一系列的新机制、新方法、新方式。对于楼市调控，中央各部委均有“丰富”的政策储备。从国务院层面上看，不排除专门针对已有政策的落实，出台一定的新机制、新方式、新手段的可能。而考虑中的新机制包括，建立和完善省级政府对地市级政府的约谈、问责机制。
为落实调控，金融系统对商品房开发贷款将逐步收缩，严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。楼市未来的政策调控方向大致为，多部委同时着手增加商品房供应和房企资金链及遏制投资投机炒房需求，改革土地出让制度和商品房预售制度及土地储备制度，彻底消灭地价与房价及炒地暴利的根源。2010年4月17日国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，从此开始了房地产市场的“空调期”。随后，国家先后出台多项措施，抑制房价过快上涨，并且控制的力度也在不断加强。
一是房地产价格方面。发改委3月28日曾专门发出通知，要求各省区市价格主管部门抓紧制定本地商品房销售明码标价的实施细则，并尝试建立商品房销售价格备案、商品房销售“一价清”、成本申报、事先约谈提醒告诫等制度。从今年5月起，商品房要公开标识商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素，这就是国家发改委3月颁布的商品房“一房一价”新政所要求的。一房一价与房价控制目标遥相呼应。
从中央和地方政府的政策意图来说，二者强调的是控制房价上涨幅度。一方面是继续执行国家发改委关于商品房价格明码标价规定，各个地方政府出更具体的可具有操作性细节。北京在“一房一价”上冲在前方。4月26日，北京市发改委发布了《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》(下称细则)。该细则重点突出三项内容：明确具体标价要求，将标示的各项内容张贴上墙以及需要明示其他收费标准。5月3日，上海市房地产管理部门等已就执行“一房一价”进行政策细化，以确保落实。另
与2008年房价调整时不同，当时房价下降率先从二手房开始，今年则是新盘降价更为明显。各个城市一季度公布的房价调控目标，也是主要针对新建商品住宅。截至3月底，全国608个城市出台了房价控制目标，而仍有不到10%的城市未发布该目标，且未向社会公布原因。据国务院楼市督察组反映的情况来看，一些城市在接受督察时反映其房价并不高，并提出希望在适当时候结束楼市限购，不希望该政策长期持续下去。
而卖方对于“一房一价”、限购等政策也有招数应对。北京不少楼盘并未完全执行“一房一价”政策，而内部折扣、优先认购、分单元销售等现象也仍然存在。而对于非京籍户口人士购房，部分中介提出，可以代办社保证明。目前的价格僵局其实应该从两方面来看。首先可能是政策效应尚未完全显现，再过一段时间则可能有更多的降价行为发生。其次也可能是挺过这段时间后，价格再度出现反弹，则调控政策可能再加码。具体可能包括上调首套以及二套房首付比例、上调二套房房贷利率、增加房地产交易契税等。
国家发展和改革委员会要求从5月1日起商品房销售实行“一房一价”，但开发商并未全面执行。购房者渴望商品房价格透明，防止开发商和中介“坐地起价”，但对“一房一价”的可操作性尚有疑虑。国家发展和改革委员会日前要求，从5月1日起商品房销售实行“一房一价”，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。随后北京市则出台了实施细则，要求交易场所要在醒目位置放置标价牌或者张贴价目表，同时向购房者提供价格手册。
如果房价不能稳定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策，制定更为细化的遏制房价上涨的一系列措施。国务院目前正在酝酿一系列的新机制、新方法、新方式。对于楼市调控，中央各部委均有“丰富”的政策储备。从国务院层面上看，不排除专门针对已有政策的落实，出台一定的新机制、新方式、新手段的可能。而考虑中的新机制包括，建立和完善省级政府对地市级政府的约谈、问责机制。
为落实调控，金融系统对商品房开发贷款将逐步收缩，严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。楼市未来的政策调控方向大致为，多部委同时着手增加商品房供应和房企资金链及遏制投资投机炒房需求，改革土地出让制度和商品房预售制度及土地储备制度，彻底消灭地价与房价及炒地暴利的根源。2010年4月17日国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，从此开始了房地产市场的“空调期”。随后，国家先后出台多项措施，抑制房价过快上涨，并且控制的力度也在不断加强。
一是房地产价格方面。发改委3月28日曾专门发出通知，要求各省区市价格主管部门抓紧制定本地商品房销售明码标价的实施细则，并尝试建立商品房销售价格备案、商品房销售“一价清”、成本申报、事先约谈提醒告诫等制度。从今年5月起，商品房要公开标识商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素，这就是国家发改委3月颁布的商品房“一房一价”新政所要求的。一房一价与房价控制目标遥相呼应。
从中央和地方政府的政策意图来说，二者强调的是控制房价上涨幅度。一方面是继续执行国家发改委关于商品房价格明码标价规定，各个地方政府出更具体的可具有操作性细节。北京在“一房一价”上冲在前方。4月26日，北京市发改委发布了《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》(下称细则)。该细则重点突出三项内容：明确具体标价要求，将标示的各项内容张贴上墙以及需要明示其他收费标准。5月3日，上海市房地产管理部门等已就执行“一房一价”进行政策细化，以确保落实。另
外一方面是对商品房实施反暴利，这是发改委今年第二次出手房价。4月26日晚间，国家发改委价格监督检查司司长许昆林称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定。
二是房产税试点工作将继续推行。在今年两会期间的“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上传出的消息是，政府部门将对调控政策落实实行巡查考评约谈问责制度，《房地产法》正在进一步修订中，保证租客利益，住房保障法已形成初稿；房产税试点工作将继续推行。
三是征收房产空置税的讨论。目前国内有3000万套以上空置房，所以应尽快制定政策处置空置房，给一个时间表，“逼”空置房要卖出去或者租出去。“如果不消化，政府再花巨资去造保障房，实际上是一种浪费。”程恩富提出，如果房主既不售又不租，还可借鉴英国的办法收取空置费。政府如能妥善处理好这部分空置房，就可以解决房子的供求平衡问题。房屋的高空置率势必影响房价的走势，征收房产空置税，最大限度地发挥房屋的使用功能，从而使房地产市场的主流回归到自住和投资收取租金上来，这样将有利于房地产市场长期稳定健康发展。
空置房严格上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。没有人住的被称为“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”空置房。但也有专业人士提出，已经售出，但长期无人使用的房屋也应纳入空置房。世界上有很多国家和地区都在统计住宅空置率，从美国、欧盟到中国香港都从很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据。
美国：美国统计署对空置住房的定义很简单：在调查这个时点上没有人居住的房子，即使调查时发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这栋房子仍然视为空置住宅。一些城市与德国和瑞典一样，将空置房推倒。法国：部分城市在房屋空置的第一年，业主须缴纳房屋市值10%的罚金；第二年为12.5%，第三年则为15%。德国：业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用。在房屋空置率超过10%的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房。丹麦：50多年前就开始对闲置6周以上的房屋所有者进行罚款。中国香港：每年公布空置率数据。
四是落实保障房建设任务和资金及土地。2010年保障性安居工程实际开工590万套，超过了原来计划580万套的任务。此外，基本建成370万套保障性安居住房，同时农村危房改造开工138万套。2010年中央支持保障性安居工程资金实际拨付为802亿元，达到历史最高。国土资源部也就保障性安居工程用地发出了专门的政策，人民银行等金融部门也就保障性安居工程贷款提出了支持性政策。
2010年我国保障性住房实际开工规模达590万套，2011年则计划达1000万套。以今年开始建设的1000万套保障性住房为例，住房与城乡建设部计算出需要13000亿元，其中中央政府投入1030亿元，去年地方政府土地出让金29000万亿元，10%投入到保障性住房，意味着将有2900亿元，两者相加后，只占到保障性住房建设资金缺口的零头。去年保障房建设的资金缺口最大为1000亿元，今年估计缺口为3000亿元。
2011年，保障性安居工程建设总量会继续增加。2011年，保障性安居工程提出了1000万套的建设任务，新国十条等文件中规定，地方政府需要拿出土地出让纯收益的10%用于保障性安居工程建设，但是很多地方政府的土地出让收入并不清晰。为此，有的地方政府出台了土地出让毛收入的概念，是地方政府贯彻落实保障性安居工程建设政策的表现。
2011年计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套，比2010年建设的580万套增加72%。2011年保障房建设目标是1000万套，比2010年的580万套增长72%，将超过2010年商品房销售套数10%。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户、400万套棚户区改造、200万套经济适用房和两限房，400万套廉租房和公租房。若以每套保障房70平方米，每平方米建设成本2000元估算，共需投资约1.4万亿元，这是一个庞大的数字。实际上对于一千万套（保障房建设任务），1050亿（中央政府保障房建设资金）差不多10%左右，90%的部分还是由地方政府掏，所以对于各个地方政府来说都是非常重的任务.
住建部表示，今年计划中的1000万套保障房中400万套为各类棚户区改造房、200万套左右的经济适用房和双限房、160多万套廉租房和220万套左右公租房等，初步概算需1.3～1.4万亿的投资。估计各级政府拿出5000多亿资金，其中剔除中央政府支持棚户区改造的400亿，中央政府将在上述廉租房等保障房给予600多亿元的资金支持（中央政府用于保障性安居工程的资金为1000多亿）；因此粗略估算地方政府需拿出4000多亿资金投入保障房建设。
由于目前要求各地拿出土地出让金的10%用于保障房，以去年全国土地出让金2.9万亿规模，大约有2900亿元资金可资使用，再加上今年中央代地方发2000亿元国债要求优先用于保障房建设，地方融资平台下的银行贷款目前也严格集中于保障房建设，同时公积金也要求一部分用于廉租房建设等，应该是今年落实1000万套保障房的资金问题不大。无须讳言，保障性住房建设是“十二五”期间的重要惠民工程，如果说今年各级政府投资1000万套保障房的资金尚可以暂时满足的话，那么未来四年需建设的2600万套保障房资金是否也能按照同样方式保障，也就是说，是否有持续能力？
三是征收房产空置税的讨论。目前国内有3000万套以上空置房，所以应尽快制定政策处置空置房，给一个时间表，“逼”空置房要卖出去或者租出去。“如果不消化，政府再花巨资去造保障房，实际上是一种浪费。”程恩富提出，如果房主既不售又不租，还可借鉴英国的办法收取空置费。政府如能妥善处理好这部分空置房，就可以解决房子的供求平衡问题。房屋的高空置率势必影响房价的走势，征收房产空置税，最大限度地发挥房屋的使用功能，从而使房地产市场的主流回归到自住和投资收取租金上来，这样将有利于房地产市场长期稳定健康发展。
空置房严格上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。没有人住的被称为“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”空置房。但也有专业人士提出，已经售出，但长期无人使用的房屋也应纳入空置房。世界上有很多国家和地区都在统计住宅空置率，从美国、欧盟到中国香港都从很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据。
美国：美国统计署对空置住房的定义很简单：在调查这个时点上没有人居住的房子，即使调查时发现有人对该住宅占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这栋房子仍然视为空置住宅。一些城市与德国和瑞典一样，将空置房推倒。法国：部分城市在房屋空置的第一年，业主须缴纳房屋市值10%的罚金；第二年为12.5%，第三年则为15%。德国：业主被要求须在短期内让空置房屋得到重新利用。在房屋空置率超过10%的市镇，地方政府甚至会推倒无法出租的住房。丹麦：50多年前就开始对闲置6周以上的房屋所有者进行罚款。中国香港：每年公布空置率数据。
四是落实保障房建设任务和资金及土地。2010年保障性安居工程实际开工590万套，超过了原来计划580万套的任务。此外，基本建成370万套保障性安居住房，同时农村危房改造开工138万套。2010年中央支持保障性安居工程资金实际拨付为802亿元，达到历史最高。国土资源部也就保障性安居工程用地发出了专门的政策，人民银行等金融部门也就保障性安居工程贷款提出了支持性政策。
2010年我国保障性住房实际开工规模达590万套，2011年则计划达1000万套。以今年开始建设的1000万套保障性住房为例，住房与城乡建设部计算出需要13000亿元，其中中央政府投入1030亿元，去年地方政府土地出让金29000万亿元，10%投入到保障性住房，意味着将有2900亿元，两者相加后，只占到保障性住房建设资金缺口的零头。去年保障房建设的资金缺口最大为1000亿元，今年估计缺口为3000亿元。
2011年，保障性安居工程建设总量会继续增加。2011年，保障性安居工程提出了1000万套的建设任务，新国十条等文件中规定，地方政府需要拿出土地出让纯收益的10%用于保障性安居工程建设，但是很多地方政府的土地出让收入并不清晰。为此，有的地方政府出台了土地出让毛收入的概念，是地方政府贯彻落实保障性安居工程建设政策的表现。
2011年计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套，比2010年建设的580万套增加72%。2011年保障房建设目标是1000万套，比2010年的580万套增长72%，将超过2010年商品房销售套数10%。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户、400万套棚户区改造、200万套经济适用房和两限房，400万套廉租房和公租房。若以每套保障房70平方米，每平方米建设成本2000元估算，共需投资约1.4万亿元，这是一个庞大的数字。实际上对于一千万套（保障房建设任务），1050亿（中央政府保障房建设资金）差不多10%左右，90%的部分还是由地方政府掏，所以对于各个地方政府来说都是非常重的任务.
住建部表示，今年计划中的1000万套保障房中400万套为各类棚户区改造房、200万套左右的经济适用房和双限房、160多万套廉租房和220万套左右公租房等，初步概算需1.3～1.4万亿的投资。估计各级政府拿出5000多亿资金，其中剔除中央政府支持棚户区改造的400亿，中央政府将在上述廉租房等保障房给予600多亿元的资金支持（中央政府用于保障性安居工程的资金为1000多亿）；因此粗略估算地方政府需拿出4000多亿资金投入保障房建设。
由于目前要求各地拿出土地出让金的10%用于保障房，以去年全国土地出让金2.9万亿规模，大约有2900亿元资金可资使用，再加上今年中央代地方发2000亿元国债要求优先用于保障房建设，地方融资平台下的银行贷款目前也严格集中于保障房建设，同时公积金也要求一部分用于廉租房建设等，应该是今年落实1000万套保障房的资金问题不大。无须讳言，保障性住房建设是“十二五”期间的重要惠民工程，如果说今年各级政府投资1000万套保障房的资金尚可以暂时满足的话，那么未来四年需建设的2600万套保障房资金是否也能按照同样方式保障，也就是说，是否有持续能力？
五是上调存款准备金率和加息。中国人民银行货币政策分析小组5月3日发布《2011年第一季度中国货币政策执行报告》，报告指出，稳定物价和管好通胀预期仍然是关键，下一步要继续加强流动性管理，并强调准备金工具不存在绝对上限。当前，经济增长和就业形势较好，稳定物价和管好通胀预期是关键，也是宏观调控的首要任务。下一步要保持必要的调控力度，巩固和加强前期调控成果，进一步巩固经济发展的良好势头。
央行表示，要继续加强流动性管理，把好流动性总闸门。根据形势发展要求，综合运用好公开市场操作、存款准备金率、利率等多种价格和数量工具，健全宏观审慎政策框架，配合常规性货币政策工具发挥合力，保持合理的社会融资规模和节奏，管理通胀预期。进一步发挥直接融资的作用，支持企业采取股权、债券等融资方式筹措资金。
央行表示，要继续加强流动性管理，把好流动性总闸门。根据形势发展要求，综合运用好公开市场操作、存款准备金率、利率等多种价格和数量工具，健全宏观审慎政策框架，配合常规性货币政策工具发挥合力，保持合理的社会融资规模和节奏，管理通胀预期。进一步发挥直接融资的作用，支持企业采取股权、债券等融资方式筹措资金。
央行并指出，准备金工具针对由外汇流入等导致的偏多流动性，其运用力度和调整空间取决于多个可变的条件，因此并不存在绝对上限。此外，央行还将根据形势发展要求，继续运用利率等价格调控手段，调节资金需求和投资储蓄行为，管理通胀预期。同时加强对社会融资总量的监测与调节，保持合理的社会融资规模和节奏。
在推进人民币汇率形成机制改革方面，央行要求，按照主动性、可控性和渐进性原则，进一步完善人民币汇率形成机制，增强汇率弹性，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，促进国际收支基本平衡。央行并指出，要加快发展外汇市场，推动汇率风险管理工具创新。扩大人民币在跨境贸易和投资中的使用，稳步拓宽人民币流出和回流渠道。继续深化外汇管理体制改革，严厉打击“热钱”等违法违规资金流入。
可以预见的是，到5月份到期央票达到5000多亿，再加上4月份未对冲的，加起来应该有1.1万亿左右，再加上4月份可能外汇占款再度达到3000亿到4000千亿元。这样来看，整个5月份央行还是要需要通过提高存款准备金率，对冲到期的流动性。从4月份即将公布的CPI数据来看，应该说不出意外。
4月份CPI增长的水平还会超过5%，央行为了控制通胀，如果按照正常的取向来看的话，提高存准率很可能在5月上旬举行。对于加息，很有可能会在公布4月份的经济数据前后实行新一轮加息。存款准备金率上调，应当不会出什么意外，因为5月份还有大量以前发行的央票到期，对冲这种流动性，还要采取同样的措施，锁定资金的两个工具，一个是重新发行央票，对冲到期的央票，另外就是提高存款准备金率的方式。
去年以来，存款准备金率已经连续十次上调，而自去年12月份以来更是以一月一调的频率连续上调。目前市场预计4月份ＣＰＩ可能继续保持5%以上的高位运行，在通胀压力、公开市场大量资金到期以及热钱流入的多重压力之下，紧缩措施仍然可期，而准备金率可能在5月份继续上调。
除了到期资金，外汇占款的增加、热钱的流入也增加了准备金率上调的概率。在人民币不断升值的过程中，提高存款准备金率成为无奈却有效应对热钱的办法。人民币的升值必然会带来大量的热钱流入，而对于热钱的调控主要是通过准备金工具。4月29日人民对美元汇率中间价在连续两日创出2005年汇改新高后，首破6.50关口。
六是信贷方面，银监会可能于5月出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延；个人首套房贷也可能将首付提高至五成。
七是国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件，强化调控政策的执行和落实。完善招拍挂制度将改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价，并将出台一些控制地价的规范性文件。国土部还有意推广将保障性住房用地作为商品房用地出让前提的做法。即通过要求地方国土管理部门在完成保障性住房用地供应之前，不得供应商品住房用地的方式，逼迫地方政府确保保障性住房的配套土地供应。
国土资源部相关负责人近日表示，国土部在楼市调控方面的政策不会放松，未来将进一步打击闲置土地和囤地行为。另外，今年的全国住房供地计划已经编制完成，在进一步核准后5月份或将向社会公布；完善土地招拍挂制度的相关文件也将于近日单独发布，综合考虑各种因素控制地价。
除此之外，中国银监会已经确定从5月1日开始，对房地产信托进行集中清理，而住建部则准备对各地执行限购政策过程中的“豁免”条款，进行一次集中的清理与规范。
为预防“五一”小长假期间后出现房地产市场非理性反弹的情况，再酿新政，包括住建部、国家发改委、国土资源部、人民银行、银监会等在内的中央各部门，已经制定好相应的应对政策，在国务院明确相关精神后，随时下发执行。这些政策涉及个人购房信贷政策、土地交易制度、地方保障性住房配套政策、房地产企业融资政策、房地产价格管理政策等多个方面，其核心系围绕落实既有的中央调控政策。
对于房地产价格控制压力比较大的城市，可以适时地在当地继续调高第二套住房的首付比例，比如到70%。对于这样的“传言”，住建部官员表示不便正面评价，但这位官员证实，国务院确有这样的“总体精神”存在。
八是扩大限购城市。数据显示，4月房价环比涨幅居前的大多都是二三线城市，如邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊等等。预计，如果限购令继续执行，接下来二三线城市的房价可能呈现更大幅度的增长，且不排除向四五线城市推进的可能。
九是为完成价格控制目标，停发高价房预售证？近日有消息称北京、上海、深圳、武汉、成都、西安、沈阳、等地，均传出了政府对房价进行分片区限制、同时暂停发放高价房预售证的消息。难道调控的下一步就是在预售证上做文章。调控新招,地方政府祭出限价缓兵计,暂停发放高价房预售证.
济南市原定于4月23日开盘的多个高档楼盘，在申办预售证时都被暂停。此消息已得到证实。除了济南外，深圳、西安、沈阳、武汉、成都、北京、上海等地，均传出了政府对房价进行分片区限制、同时暂停发放高价房预售证的消息。
开发商预售取证难度加大 高端楼盘准备“卖现房” .新政后开发商预售取证难度加大。遇到这种“取证难”情况的楼盘，在时下各地楼市中数量众多。一方面是政府担心持续调控下房价依然持续上涨或居高不下，二是需要报备和审核的手续越来越多，确实是把关越来越严、越来越慎重。