谢逸枫:违法“商改住”缘何屡禁不止？
摘要：何为“商改住”,是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅。中国5年前,大部分城市“商改住”现象频繁曝光,但是政府一直对其“容忍”，不立法严厉禁止此类违法行业。2011年上半年大部分城市上演“疯狂的商住” ，特别是北京和广州及宁波比较频繁出现，最后引起政府关注下文禁止和约谈。由于商住楼因为未受限购影响，在楼市中表现抢眼，而商改住禁令出台后，让购房人更加关注今后注定稀缺的商住项目。
我认为，目前“商改住”由于游离在政策边缘，销售仍旧利好，由于蓄客良好，价格上浮十分明显，因此，不排除由此所引发的对商住项目调控的收紧。一是考虑到今年今年价格调控目标，由于公寓价格整体高对平均价格拉高效果明显。二是越来越的现象引起市场关注和政府重视。三是“商改住”违反法律，该到禁止时。四是“商改住”隐藏巨大的风险，对购房者损失大。
“商改住”以“酒店式公寓”形式宣传、销售的房地产开发项目，其用地性质多为商业用地。此种“酒店式公寓”使用年限一般只有40年，比住宅短了30年。另外，商业用地按商业地产征收税费，如契税普通住宅为房价的1.5%，商用物业则为房价的3%。在市民卖出物业时，无论是个人所得税还是营业税，征收费用也要比住宅物业高出一倍左右。
比如，7月21日广州日报报道，《挂公寓名卖商楼，多盘被勒令整改》，打“不限购”卖点 商改住大行其道。在住宅市场限购之下，广州的商业地产成交有升温之势。不少开发商更频频以“公寓”名义对外销售实为商业性质的楼盘，不过近期，广州市国土房管局对“商改住”的政策和监管力度正渐趋从严。广州市国土房管局7月20日公布的季度市场监管报告，仅在今年上半年，广州就查处了9个项目未按预售批准性质对外销售，其中大多涉嫌“商改住”问题，占上半年广州市监管部门发现问题楼盘的近一半。
广州市国土房管局表示，已勒令相关楼盘作出整改，楼盘也已在整改期内执行了要求。虽然近期有关部门加大了监管力度，但不少开发商仍然绞尽脑汁，以“商改住”的方式打政策法规的“擦边球”，以“酒店式公寓”、“不限购”等字眼为卖点吸引投资客。位于白云区的某楼盘就宣传主推可单独或合拼的单间公寓，从一房、两房到复式三房、四房，还有3.8米层高小复式商住型公寓。面积从33到62平方米不等。由于现出售的单间公寓属于商业性质，故不会受限购政策影响，很适合投资，摆明当住宅来卖。该楼盘属于典型的商改住楼盘，物业费、水电费等均按照商业性质收费，使用权限则只有33年。
另外一处位于番禺市桥南区的楼盘也打出了“酒店式公寓”的旗号，以地段好、配套设施完善且不限购为卖点吸引消费者。销售人员表示，其二期公寓推出后不久已宣布售罄，新一期单位推出时间未定，户型为40~80多平方米的单位，共200多套，价格待定。而位于江南大道与昌岗路双主干道交汇处的某楼盘同样如此，该项目第一期已售罄。从第一期的销售情况来看，购买者几乎全部都是投资客，由于毗邻琶洲展馆，交通便利，在广交会期间，租赁价格会很高，投资者看中其丰厚回报，再加上不限购不限贷，自然赶紧下手。鉴于一期的热销，公司将于近期推出第二期41层的单间。可见开发商对该类“酒店式公寓”的销售前景十分乐观。
广州市国土房管局表示，宣传禁忽悠。从全国来看，“商改住”项目近期都有被严控的趋势。继此前北京建委等五部门联合出台通知叫停“商改住”项目后，近日又有消息指北京市建委约谈部分商改住项目的负责人，要求商改住项目不得以“公寓”、“住宅”、“LOFT”、“商住两用”等含有暗示住宅居住功能的字眼做宣传，同时更强调不能以“不限购”作为宣传卖点。而广州早在今年2月，正佳东方国际广场（原合银广场）就被规划局责令不得再以公寓名义销售，拉开了对商改住项目大规模整改的序幕。
广州市国土房管局表示，上半年未按预售批准性质，销售被勒令整改的9项目。正佳东方国际广场（整改期内已整改）；保利世贸中心（整改期内已整改）；达镖国际中心（整改期内已整改）；威立大厦（整改期内已整改）；富力盈尊大厦（整改期内已整改）；穗和名庭（整改期内已整改）；琶洲3号馆（整改期内已整改）；海逸半岛花园（二层）；天河M公寓（整改期内已整改）。
广州商改住项目最早可追溯到2006年，当时位于珠江新城的一个商业项目取得预售证，开盘即受投资客与商务人士追捧。随后，越来越多开发商效仿，尤其在广州去年出台住宅限购令后，商改住项目更成为市场热捧的对象。
我们每个季度都会根据市场的变化情况来确定市场检查的重点。商业项目内可以放床，没人说商业项目的单间就一定不能像卧室，但是开发商一定要向市民说清楚，宣传不能带有虚假性质。购房前要详细了解项目的规划许可、使用性质。住宅、商业、办公等不同使用性质项目，其相关税费、水电费、物管费等收费标准按不同使用性质计收，房屋产权将按照城市规划确定的使用性质确权登记。
比如，宁波自去年5月中旬开始，叫停商务用房改住宅，那些已通过规划审批的“商改住”40年产权房，成了稀缺性的“准住宅”。尽管那些“商改住”项目，从居住条件而言，存在着生活配套不全、物业费用贵、办公与居住混用、产权年限短等先天缺陷，但强大的购买需求掩盖了这些缺陷。尤其受到限购的外地人、投资客的青睐，在宁波住宅市场遭遇“严寒”之时，这些“准住宅”助推了楼市的“火热”。宁波楼市今年上半年一个亮点，即昔日处于尴尬境地的40年产权房，因不属于本次调控的限购之列，反而成为不符合购房条件的外地人以及投资客看好的“香饽饽”。
比如，“商住两相宜”一直是“商改住”项目的最大卖点，但是，此类房屋由于受到商业立项40年产权、水电费成本高于住宅、不能办理户籍手续等不利因素的影响，商住项目在北京一直不温不火。可今年以来，受到限购政策的影响，商住项目凭借“不限购”的绝对优势，摇身一变成为市场的宠儿。
事实上，北京清理商住LOFT、酒店公寓的政策早在5年前就有，只是在利益的驱使下，商住项目屡禁不止。目前，北京地区市场在售的商住项目接近50个，达到历史所供应的最高峰。从具体情况来看，这些项目分别位于北京朝阳、昌平、海淀、丰台、石景山等各个区域，位置都比较好，交通便利。就在商住项目卖得如火如荼的时候，“商改住”大限也随之来临，但已经取得预售证或者测绘后已经备案的项目不受政策影响。
比如，日前，北京市建委约谈部门商改住项目的负责人，要求商改住项目不得以住宅的名义进行任何宣传。按照建委的要求，北京所有的商改住项目在宣传上不能出现“公寓”、“住宅”、“LOFT”、“商住两用”等含有暗示住宅居住功能的字眼，同时强调“不限购”也不能作为宣传卖点。 2011年6月1日北京开始正式实施的“商改住”新规中，被公认掐住“商改住”项目“死穴”的一条是商业、办公类项目不能每户单独设卫生间。
这种情况下如何自住？但是,开发商基本在房间预留了上下水，而且“商改住”的流程很简单：购房者如果想买房用于自住，要进行两次验房。首次按毛坯房收房，之后与开发商指定的装修公司签订装修合同，可直接获得住宅装修方案，厨房、卫生间就都有了。通过开发商赠送的“精装修”，办公项目摇身变成了“住宅”。开发商这样做是先按照办公项目建楼，建成验收后再改屋内规划。北京2011年6月1日新政出台之后，商改住项目销售许可的审批会更加严格，除非“关系硬”，否则“商改住”部分销售无望。
如，据北京市土地整理储备中心网站显示，某项目开发商于 2006年12月22日取得地块使用权。土地使用权证书的签发日期是2007年5月21日。此后至2009年，开发商不止一次抵押土地使用权。2010年9月2日，土地用途变更，使用权终止日期为2056年。也就是说，如果业主能顺利拿到产权证，也只享有44年的产权。暂且不论开发商是否有囤地的嫌疑，缩水的6年产权最终还是要由消费者买单。
其实，“商改住”的隐形成本却不容忽视，“商改住”房屋的产权只有40年，电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，远高于住宅项目；在将推出的房产税政策中，商住两用房的税收可能要高于普通住宅。在贷款方面，上述两个商住两用房项目的贷款首付50%，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。
我认为，其实，对销售影响不大 仅是一场文字游戏。此前一些非书面形式的规定，已经让有些项目从宣传时就避开“商住”字眼，也以可以注册的小型公司、SOHO家庭办公为卖点。另外，实施的商改住禁令也从供给源头控制了商住市场，使目前在售的项目成为绝版。面对商住楼管理政策的一再从紧，总体上对于在售商住项目没有太大影响，但不能再主动告知买房人，这个项目不限购，因此会损失掉部分买房人。
目前，不少商住项目已经开始思考，究竟要玩儿怎样的文字游戏，在遵守非书面约定的同时向买房人介绍项目。
比如，北京一年连发三文叫停“商改住”，最近几年住宅市场一路走高，“商住倒挂”愈演愈烈。据高和投资统计，北京在2007年审批的商业地产项目有80%以上改变性质，变成了住宅项目。2011年年5月16日，北京市住建委、市发改委、市规划委、市商务委及市国土局五部门联合下发《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求自6月1日起全面叫停商改住项目。这也是一年之内北京第三次发文叫停商改住。
实际上早在2010年5月，北京市住建委、发改委、规划委、国土局即联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，其中明确，在2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。这被业界视为“酒改住”全面遭禁。今年年初，北京市住建委又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割。与酒改住禁售政策相比，这次规定更严格，囊括了除住宅以外的所有商业项目。
2010年5月19日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市国土资源局联合发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》。规定各房地产开发企业在取得酒店类项目立项核准或备案批复文件后，必须严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让。
2010年11月8日，北京市住建委发布《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，从2010年12月1日开始，除住宅以外的所有商业项目都在禁止擅自分割之列。然而，该《通知》仍留有余地，“满足一定条件”还是可以改变房屋平面布局，也没有对于违规行为没有任何制约措施。
2011年5月4日，北京住房城乡建设委、发展改革委和国土资源局等五部门联合发布《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，全面叫停“商改住”。该通知称，自6月1日起，商业类房产项目将不得设计成住宅出售，否则不能办理房产证。此外，对LOFT等擅自在内部加层的项目不予规划验收。
楼市限购令下“幸免一难”的商改住这次“难逃一劫”。目前部分开发商仍绞尽脑汁钻营规避之道，使得“商改住”屡禁不止。在性质上同属 “商改住”项目，铤而走险的最大原因或许是因为一个“利”字。虽然商住楼不能以居住功能为卖点，商住项目被下“封口令”。此次又明确提出，今后商住项目在推广和销售时，需摒弃一切跟居住有关的字眼，“商住、公寓等字眼肯定不能说了，小户型居室等也不能再出现在户型图上，广告上也不能再有户型图，因为明确规定今后此类项目不能设计独立卫生间。不再跟购房人使用“不限购”、“50年产权的住宅”等话术。
我认为，“商改住”犹如挂狗头卖狗肉，一直存在已久。虽有政策禁止，年年说打击。没想到越整治越多，越监督越明目张胆，越管越乱。为什么“商改住”可以大行其道，如此嚣张跋扈？一直游离在“限购”之外的商住楼，政府“三申五令”禁止，甚至政府主管部门约谈开发商，但是效果微小，市场上商住楼改名之后照样上市销售，甚至在项目推广和销售时都无所顾忌，说明不是“不是不让卖，而是不让说”，要开发商保持低调么。最后，基本是默认这种做法。禁止商改住“限购令”政策背后是政府保护其开发商利益。
我认为，为什么政府三令五申限制，效果小？为什么开发商还要铤而走险顶风违规？一是暴利驱使开发商不惜铤而走险。与70年产权的住宅用地相比，50年产权的商业综合地块地价要低廉得多。将办公项目改成住宅来卖，无需考虑地块位置是否利于招商，资金周转更快，获得利润也更加的丰厚。出于逐利的目的，开发商玩起了“商改住”。
以方恒偶寓为例，据北京市土地整理储备中心网站显示，项目所在地块08年以12884万元的底价成交，折合楼面价3329.2元（建筑控制规模38700平方米），而根据房地产交易管理网，目前办公项目的均价是34474元，提高了935%。
二是不受限购政策约束。“两限”政策调控背景下，由于商改住项目可避开限购令限制，能满足部分购房需求，所以开发商绞尽脑汁钻政策的空子。加之价格较周边住宅楼盘低，更容易吸引市场关注。在“商改住”项目售楼中心，“不限购”也一直是宣传重点。
第三，政府规划与市场脱节。一些地块本身就缺乏商业氛围，招商引资难度较大；政府的规划与市场脱节，也是导致“商改住”频发的原因。写字楼不允许单层单户出售，价格浮动空间更大，但受区域位置、商业氛围限制较大。有些地块用地属性是综合或商业，但不适合做商业项目，所以开发商大打“擦边球”，将商业或办公项目做成商改住。
第四，市场发展方向影响。商改住项目屡禁不止，与“商住倒挂”的市场形势有关。近几年住宅价格飙升，住宅价格高于商业用途的项目，受市场规律影响，开发商更倾向于卖住宅。此外，房产开发周期长，也需要对政策有一定的反应时间。
第五，地方政府与开发商的“双赢”驱动力。商业项目需要长期经营方能对地方税务做出一定贡献，而一旦转为住宅进行销售，其销售收入在短时间内就能体现为地方政府的税务政绩。地方政府由于也是“商改住”的受益者，因此难免纵容开发商的“商改住”行径。这就是为何开发商以写字楼或商业进行规划立项，而在售楼处却能够大张旗鼓的展示具备居住功能的样板间，同时设置分户室内上下水及燃气设备的“写字楼”最终也能规划验收通过而不被地方管理政府查处的核心因素。
2011年6月1日起，北京市住房城乡建设委员会联合多部门出台的《完善商业、办公类项目管理的通知》正式实施。通知规定：商业、办公类项目的开发建设单位严格按规划、规范和标准进行项目设计建设，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计；并严格登记管理，要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元，禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。
我认为，对此，这意味着“商改住”项目将被全面叫停。多年来，北京以商业性质立项，却以住宅、LOFT、商住公寓形式出现的‘商改住’项目层出不穷。该政策意在堵漏。深圳合正地产集团公司品牌总监王恭敏告诉记者，这个《通知》旨为配合目前北京市房地产调控政策而出台的补充性政策，避免开发商以商业立项为由头去做住宅、公寓甚至别墅等设施。相比住宅地产，商业地产对开发商的实力要求更高，同时，因其经营周期长，资金回笼慢一度遭到市场冷遇，甚至出现商业地产价格低于住宅地产的“商住倒挂”现象。
但是，随着近几年政府对住宅地产的调控，开发商在商业地产项目中不断卖弄着自己的商业智慧，纷纷打着商业地产的幌子进行住宅开发，“商改住”地产利用钻政策的空子几年来大行其道。商住两用的房子不光是开发成本低、好卖，更重要的是，可以更快地回笼资金，获得更高的收益。
我认为，从法律层面上讲，“商改住”是一种违法行为。早在五年前政府就出台过限制“商改住”的有关规定，但还是屡禁不止。“商改住”花样翻新，“商改住”住房暗藏风险。购买“商改住”的诸多风险，首先是商住项目的土地使用年限只有40年；其次是用水用电、物业等费用均按照商业标准收取，远高于住宅，累积40 年是个不小的数目。
再次是“赠送面积”不能写进房产证，要赶上拆迁，补偿款也可能要按照单层来计算；四是买了商住房，落不了户口，周边也可能缺少配套的幼儿园、学校、医疗、养老等配套服务；五是从城市发展来看，“商改住”打乱城市原有的功能规划和功能布局，导致区域人口和车流超负荷，加重城市病。
我认为，约谈的目的并不是限制项目出售，只要不能明说、开发商照样低调地卖。因为商住楼本身就属于打政策擦边球，破坏城市规划的项目。针对这些打擦边球的项目，政府应该会出台相关措施治理。显然“叫停‘商改住’仅是几个地方性、短期的政策，在房地产行业内并没有引起广泛的关注”，估计该政策并不会在全国范围内实行。
新政对在建的商住项目会有些许影响，但有通过自身关系的走动，在建项目通过审批不是问题。但尚未取得产权证的购房者，后续产权办理将成大问题。建议国务院出台全国性的“叫停‘商改住’政策通知或文件。不过，我认为政府应该采取立法的方式,用法律约束力结束政府以政策和行政手段监督力的现象,以进一步遏止“商改住”发展趋势，彻底割断“商改住”的尾巴。
谢逸枫
2011年7月21日
这次“商改住”被全面叫停之后，开发商将如何应对。办公项目按住宅出售从一开始就是违规的。首先办公楼不允许分割成一户一个产权，而且“商改住”改变了房屋的用途和功能。此外，项目水电是开发商与市政签合同，也不会体现在房屋买卖合同中。也不敢大张旗鼓地打广告，以防受到检查或被投诉。宁可卖的缓慢，也不能大肆宣传。在政府严限商改住项目的前提下，明知故犯、偷偷摸摸销售违规项目。