从7月1日开始，银监会要求房地产信托要实行一事一批制后，使得7月份此类产品的发行量锐减。不过，一事一批制也逼出地产信托的新变种，近期数款运用集合套单一形式的房地产信托受益权品种浮出水面，投资标的变为了信托受益权。

　　房地产信托发行量锐减

　　7月起，银监会要求房地产信托发行实行一事一批，本月房地产信托发行应声而落。

　　据好买财富管理中心统计，截至7月26日，房地产信托发行数量为24款，募资规模54.4亿。与5月、6月相比，房地产信托发行数量及规模大幅下降几成定局。今年的3-6月，每月发行数量维持在50款左右，募资规模超过百亿。而银监会授权中国信托业协会昨日发布的最新数据显示，今年上半年，投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度的金额（约710.98亿）大幅增长近两倍。

　　事后盖章到事前监控

　　某信托公司理财经理郑先生是这样解释银监会的“一事一批制”的。

　　“以前信托公司帮房地产公司做一个项目，只要根据公司规定，把整个项目流程走完，最后到银监会去报备一下，银监会盖章通过就能上市发行了。而一事一批制，就意味着信托公司在与房地产公司接洽时，要把这个项目报备给银监会，银监会查看项目情况之后，给予明确的答复做还是不做。只有得到监管部门肯定的答复之后，信托公司才能开始筹备整个项目的设计，再开始走流程。否则，一切都是无用功。”小郑说。

　　其实早在7月之前，银监会就曾经口头通知房地产信托量较大的信托公司需控制增量，这引发了小信托公司对监管收紧的忧虑而抢发房地产信托。银监会对房地产信托产品实行项目报批，在一定程度上导致了房地产信托发行的急刹车。

　　小郑说，7月开始，他们明显感觉“上面”对房产信托的监管更紧了。不过这对于房产信托的打击并不是最大的：“从目前看来，对房产信托募集规模影响最大的还是渠道影响，目前很多银行受监管压力，从总行层面开始不再推房地产信托类的理财产品。”

　　房地产信托出现新变种

　　监管政策屡屡对房地产信托施压，变种产品层出不穷，上周发行的两款受益权转让信托产品成为房地产信托的“变种”模式。

　　中投信托推出的“嵊州金昌信托受益权转让集合资金信托计划”，期限一年，预期年收益率为9.5%-10.5%；中原信托推出的“宏业33期-集合资金信托计划”，期限两年，预期年收益率为10%-10.25%，后者信托资金用于受让振兴房地产公司持有某商业广场不动产信托的A级信托受益权产品。

　　一般来说，一款单一资金信托产品，只有一个委托人，委托给信托公司单独管理的信托资金，委托人如果将受益权转让给房地产企业，那么这笔资金就投向房地产领域了，而这笔资金在统计数据里是被划归到金融领域，可有效地规避监管。

      链接：银监会“窗口指导” 20余家信托公司同时叫停 房地产资金链趋紧

　　“我这个地产项目特别好，还能做信托代理么？”“我们行房地产信托业务叫停了，做不了了。”日前，工商银行相关工作人员对信托公司送来的一个房地产信托项目如此回复。昨日，记者从权威渠道了解到，中国工商银行总行日前在全行发文，停止了房地产信托业务。同时记者了解到，作为信托代理重要渠道的四大国有商业银行或通过发文、或在实际操作层面已纷纷叫停了上半年红极一时的房地产信托。

　　与此同时，日前，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”，到目前为止，已有20余家信托公司暂停了房地产信托业务。“受到政策影响，银行贷款、上市融资此前已经受到限制，如今，作为房地产行业的主要融资渠道的信托此番再度收紧，房地产行业的资金链将更为紧张。”一位业内人士表示。

       数据：上半年6000多亿信托资金投房地产

　　中国银监会授权中国信托业协会25日发布的最新数据显示，截至今年二季度末，我国信托资产规模达37420.15亿元，比上季度末增长14.5%。值得一提的是，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。

　　“上半年房地产信托的火爆之势无疑缓解了开发商的"钱袋子"，因此，尽管房地产信托的融资成本高达20%左右，甚至更高，开发商还是趋之若鹜。”一名银行业内人士表示。

　　然而，就在房地产信托风生水起之时，记者了解到，日前，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”，到目前为止，已有包括中信信托、平安信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等20余家信托公司暂停了房地产信托业务。受到政策监管以及四大行主渠道收紧的影响，信托公司的房地产信托业务也受到一定限制。

　　与此同时，银监会还加强了对信托公司的净资本管理，来约束信托公司的投资行为。近日，银监会发文将信托公司权益转让类产品视同融资类产品，提高了权益转让类产品的净资本比例，而此前，权益转让类产品一直被视为投资类来计算净资本。业内人士介绍，目前市场上的房地产信托绝大多数是权益转让类，银监会此举进一步限制了房地产信托融资渠道。

　　房地产信托，就是信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。业内人士介绍，与其他理财产品相比，每个信托计划的投资人一般不超过50个，投资起点较高，一般为100万元，收益较高，年收益一般在10%左右。

　　动态：国有商业银行纷纷叫停房地产信托

　　去年，银监会发文对银信理财合作进行限制之后，银行与信托公司的合作重点转向了信托代理业务。记者了解到，今年上半年，商业银行与信托公司合作发行了不少房地产信托项目，房地产信托业务规模同比大幅增长，然而，作为信托推介重要渠道的国有商业银行，近期纷纷叫停了房地产信托业务。

　　昨日，记者从有权威渠道获悉，工商银行近日向全行发文，叫停了房地产信托业务。文件指出，中国工商银行各分行停止办理代为推介、代为资金收付的房地产信托业务。

　　另据了解，中国建设银行总行也已向全行发文，严禁各分行在未经总行相关部门批准的情况下开展代理资金信托计划资金收付业务和信托计划推介业务，将信托审批大权收归总行。

　　同时，明确信托业务的鼓励发展方向和违规“禁区”，要求选择有效益、发展前景好的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业的股权类和权益类信托计划，对于房地产信托计划范围仅限于国家大力支持改善民生的安居工程、经济适用房、保障性住房、棚户区改造、城市基础设施综合开发和新农村建设信托计划项目。

　　要求除此之外还禁止各行代理纯地产类信托计划项目，明确对商业性房地产信托项目进行限制。

　　在中国银行和中国农业银行，记者从消息人士处了解到，出于风险把控的目的，在操作和审批层面实际已经暂停了房地产信托业务，四大行对红极一时的房地产信托全面喊停。但是另据了解，目前一些股份制银行仍能开展房地产信托业务。

　　趋势：房地产资金链条趋紧

　　业内人士指出，房地产行业的融资渠道主要有以下几种：银行贷款、上市融资、房地产信托等。据统计，2010年，金融机构新增商业性房地产人民币贷款20200亿元，相较2009年减少了3190亿元，同比减幅为13.6%。其中，房地产开发贷款减少7321亿元，较2009年减少了55.3%。银行对于房地产开发的输血功能严重萎缩。

　　此外，资本市场融资大门也早已关上。据Wind资讯的统计数据，包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产行业2010年在A股市场总融资额为155.6亿元，仅为2009年1210.1亿元的12.9%。“不难计算，2010年房地产行业从银行、资本市场两大融资渠道所获资金较2009年的缺口超过4000亿元，直接导致了房地产信托的火爆。”某信托公司有关负责人表示。

　　“上市融资此前已受限制，如今，作为房地产行业的主要融资渠道的信托此番再受到限制，房地产行业的资金链将更为紧张。”一位业内人士表示。