房地产开发商资金面持续恶化   大城市房价存去泡沫化趋势

　　综合媒体报道，人民大学发布2011年经济预测报告，预计全年GDP增长9.63%，全年CPI涨幅达4.7%。报告称，目前房地产开发商资金面在持续恶化，很难支撑到市场反转，房地产行业已进入去库存时期。报告认为，房地产行业已进入去库存时期。今年一季度136家上市房企存货达9865.14亿元，同比大增40%。其中招商、万科、金地、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、1508.52亿元、522.45亿元和1270.61亿元。如按2010年的销售数据计算，要消化这些存量，这四家公司分别需要35.51个月、35.69个月、32个月和42.48个月。

　　报告认为，今年大城市商品房价格存在“去泡沫化”趋势，并在二到三季度出现局部拐点。房价调控是逐步“去泡沫化”的过程，但不能被理解为短期的房价急剧下降。

　　6月百城住宅均价环比上涨0.41%。7月1日，中国指数研究院发布的百城价格指数报告显示，6月份全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%。其中，75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。该报告分析指出，与去年6月同比，全国100个城市住宅平均价格上涨5.19%，其中34个城市涨幅介于5%-10%之间，28个城市涨幅在5%以内，9个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在5%以内，而合肥、石家庄、天津、绍兴4个城市跌幅在1%以内。

　　在限购、限贷、限价的“三限政策”下，限购、房地产税和加息三项措施对房地产市场的影响较大，但依然很难降低房价。市场依然存在商品房首套房置业、改善性二次置业和保障房需求。有分析认为，从限购来看，尽管很多大的城市已采取限购措施，市场本身供求的紧张关系略微放缓，但是求大于供的局面仍然没有解决，从而导致房价依然处于高位；房地产税方面，上海和重庆已开始试点，但抑制投资性购房的效果微乎其微，所以房地产税要逐步扩大，由浅如深，将来调整资源和分配很重要的一个方面就是通过税收来解决；相对而言，加息是对房地产市场影响最大的，其不仅增加了消费者的还贷压力，还加大了开发企业资金成本。

　　在保障房快速崛起的形势下，房地产市场正逐渐形成由商品房和保障房组成的“双轨制”格局。业内人士提出，目前的房地产制度体系是以商品房为核心构建起来的，在保障房领域的制度建设则相对不足。当下应顺应市场变化，加快房地产尤其是保障房制度创新，比如加强保障房价格信息的统计发布，实现保障房和商品房开发贷款的分类管理等，以切实推进保障房建设，不断优化楼市调控措施。

　　利率上调，商品房贷款很受伤。自2010年以来，央行已经连续11次上调存款准备金率，目前大型银行存款准备金率已达到21%，创下历史新高，导致各商业银行资金面普遍吃紧，而房贷业务首当其冲受到影响。虽然目前大部分银行的首套房首付暂时还按照3成执行，但是利率各有不同。有的银行至少要将基准利率6.8上调5%至10%，利率升至7.14，部分银行最高要上调15%至7.82。除此之外，二手房贷款在不少银行受到“歧视”。80平方米以上的二手房贷款才受理，且大多规定首套二手房首付要四成，公务员、教师、医生等收入稳定的人群最容易获得贷款。

　　当前国内的货币环境已经出现利率外高内低，信贷外松内紧的局面，进入下半年，楼市调控仍未放松，如果成交量不见起色，开发商资金链必将迎来一场严峻考验。近期开发商纷纷寻找各种渠道“输血”现金流。今年上半年，房企境外融资和信托融资分别创下历史新高。

　　现阶段只要政策稍一放松，房地产市场非反弹不可，因此政策应当保持连续性、稳定性甚至长期性。只要楼市调控再坚持一年半载，房地产开发商不堪资金压力，降价促销是理性选择。