谢逸枫：7月百城66个二三线城市房价上涨最凶
住建部限购名单八月齐出或将圈30个到50个二三线城市
提要:中国指数研究院8月1日上午发布“百城价格指数”报告显示，今年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，较6月上涨0.21%。今年以来，全国百城房价持续上涨，但涨幅自5月开始放缓。其中，有66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌，1个城市价格与上月持平。自3月来，房价上涨的城市逐渐减少，持平和下降的城市不断增加。与最近几个月的情况类似，房价上涨较快的城市仍以二三线为主。上述报告显示，宜昌、唐山、江门、福州、日照、邯郸、南通等城市的房价涨幅居于前列。此外，宿迁、宁波、芜湖，苏州、兰州、无锡等城市的房价跌幅较大，但也均在2%以内。
报告还显示，7月十大城市住宅平均价格为15838元/平方米，与上月基本持平，同比去年7月上涨3.86%。其中，京沪广深四个一线城市以及天津、南京房价均小幅上涨，杭州、重庆（主城区）、武汉、成都的房价有所下降。按照上述机构的样本计算，深圳成为上月全国住宅价格最高的城市，达到25808元/平方米，北京、上海分别为22896元/平方米和23856元/平方米。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任、刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指出,一线城市房价上涨主要是一线城市具有大批稳定雄厚经济条件的高端购买力，况且一线城市房地产发展比较稳定，不仅具有最好的资源配置和高端物业集中的地方，最主要是一线城市房价抗跌，特别是通胀压力大和市场流动最过剩的地方。另外是一线城市的外来人口购买力越来越强大，而土地越来越稀缺和房产保值功能得到全面体现。说明保障房实际市场供应小，很难对商品房市场形成冲击力，而房地产政策调控未触及到根本制度，特别是土地制度和商品房预售制度及资本金制度等房地产病根。已经实施限购的一线城市房价还是反弹上涨，说明一线城市的调控力度开始退化。
可想而知，在所谓的“五限”时代，是否能够全面压制房价上涨，政府的下半年的房地产调控面临巨大压力。一方面是地方政府根本不想过分实施“一刀切”的政策和采取打压房地产的政策。另外一方面是国务院也担心政策过紧影响到中国经济发展。尤其是房地产关系到今年保8和经济增长，保障房建设任务重大。地方政府因土地财政和保障房压力，对政策执行“阳奉阴违”的行为，国务院基本采取容忍的政策，说明房地产调控本身存在弊端，并且政府对房地产调控的目的是维持房价上涨合理水平，不是让房价大跌，才导致房价居高不下。
2011年8月1日上午11时，中国指数研究院发布《2011年7月全国100个城市住宅平均价格》报告，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874 元/平方米，较6月上涨0.21%，其中66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌,1个城市价格与上月持平。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有80个。与去年7月相比，全国100个城市住宅平均价格上涨6.81%，其中39个城市涨幅介于5%-10%之间，23个城市涨幅在5%以内，5个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在5%以内，其中上海、北海2个城市跌幅低于1%。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任、刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,调控重压之下，房价涨幅趋势扭转。7月房价降幅比6月拉大，降幅城市数量开始增加，而涨幅城市数量则减少，说明国务院房地产调控效果越来越明显，房价上涨势头得到遏制。从7月房价涨幅比看，比6月环比涨幅下降了0.20%，比6月涨幅下降的城市多了7个城市。主要原因是一方面严厉的房地产调控下，受到今年价格控制和一房一价政策，市场供求关系发生变化，库存巨大，而开发商受到限价政策的影响，开发商不敢涨价，房价上涨缓慢。另外一方面是开发商面临资金压力，受到限购和限贷等货币政策收紧影响，市场有效购买力不断减少，实施“以价换量”的销售策略。
但是7月房价环比上涨的城市依然达到66个。从7月百城价格数据看,当前房价上涨的城市主要是集中在未限购的二三线城市和已限购的部分二三线城市。特别是通胀和人民币升值及热钱等冲击下，市场流动性过剩。另外是因限购和限贷及限价等限外的政策产生“挤压效应”的负面影响，导致二三线城市房价上涨压力巨大。经过一年多的调控，小部分城市的房价涨幅势头虽遏制,但房价降幅城市数量有限，特别是未限购的二三线城市房价上涨过快和幅度过大。
1.百城住宅价格环比6月涨跌幅分析
7月住宅价格环比6月涨幅居前的城市有：宜昌、唐山、江门、福州、日照、邯郸、南通、株洲、呼和浩特、厦门等14个城市，涨幅皆在1%-2%之间。另有北海、大连等52个城市的涨幅在1%以内。汕头本月价格与上月持平。7月住宅价格环比跌幅居前的城市是宿迁、宁波、芜湖，苏州、兰州、无锡，跌幅在1%-2%之间，另有郑州、嘉兴、银川、温州、廊坊、台州、聊城、绵阳、常熟等27个城市下跌，跌幅在1%以内。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任、刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，从7月百城价格数据看,7月全国百城房价2/3城市环比上涨,其中未限购的二三线城市跑得最快。从未限购的二三线城市房价上涨的幅度和数量看及城市投资额等外来购买力和资金来源看，下半年未限购的城市，增加二三线城市实施限购的可能性概率加大。特别是7月百城环比价格继续上涨的66个二三线城市。毫无疑问，下半年调控不会放松，尤其是限购政策将扩大到30个到50个二三线城市，如果房价继续上涨，将增加到100个二三线城市。如果不出意外，8月份限购名单肯定要出来，尤其是在今年金九银十之前出，防止金九银十房价反弹，否则限购政策晚出必然超过今年最好调控时机。
2.十大城市住宅价格涨跌情况
根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：7月十大城市平均价格为15838元/平方米，与上月基本持平，同比去年7月上涨3.86%。具体来看，6个城市价格环比6月上涨，涨幅皆在0.6%以内；杭州、重庆（主城区）等4个城市住宅价格环比下降，降幅均在0.5%以内。 亚太城市发展研究会政策研究中心主任、刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，随着房地产调控深入，房价因政策和市场及开发商资金等因素冲击产生一定的波动，房价不会有大幅度下跌，但是会有一定价格折扣，不过，折扣不会超过15%，最多在10%左右。因此，今年房价比较平稳，如果把通胀率计算在内，房价依然保持每年上涨10%的幅度。一方面是开发商的资金链比较牢固，缺乏大降的动力。另外一方面是市场实际供求不平衡，受到保障房挤压，商品房实际供应减少。其他方面就是地方政府执行政策存在问题，而土地财政和通胀的压力，让房地产价格保持上涨。
谢逸枫
2011年8月1日