新国五规定：房价上涨过快城市必须采取限购措施

　　

　　  导语：2011年8月17日上午，北京法制晚报记者得到住建部证实，住建部已于7月底经下发文件，给出二三线城市住房限购五大标准，并要求各省份在8月20日之前上报所辖区域内各城市上半年房地产市场调控工作情况。限购名单具体出台时间还未定。住建部建议，凡符合5条标准中的2条就纳入到限购范围内。根据住建部的要求，地方政府将在8月20日前上报相关内容，住建部在对信息汇总后出台限购扩大范围名单。

　　

　　  住建部建议二三线城市限购五大标准：一是根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市。二是将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市。三是今年上半年成交量同比增幅较高的城市。四是外地人购房比例较高的城市。五是群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　

　　  我认为，住建部标“五个指”限购标准显然违反国务院“新国五条”规定，擅自“缩紧”限购城市范围，减少了调控杀伤力。按照国务院限购要求，凡是属于高房价和房价上涨过快的城市必须采取限购措施，而住建部却将70个大中城市以外的二三线城市排除在限购外，把限购的范围收紧在70个大中城市范围内。

　　

　　  因此，住建部目的非常明显，就是防止限购城市无限制扩大，影响到地方经济发展和土地财政收入及保障房建设速度等伤到刚性和改善性购房者。意味着剔除已实施限购43个城市，剩余的27个二三线城市就是本次新一轮限购名单的城市。

　　

　　  如果根据国务院限购要求和规定，全国至少有60个二三线城市符合限购标准，截止到目前，住建部约谈二三线城市27个，仅成功三分之城市10个左右。可想而知，住建部很纠结，已经陷入既尴尬又被动的困局。一方面是如果仅仅公布10个城市名单将影响到调控效果，况且目前未限购的城市房价和成交“价量齐升”。另一方面是住建部遭遇到地方政府的抵制，地方政府不断给住建部施加压力。同时国内经济发展缓慢，一旦27个城市全部实施，GDP和土地财政及经济发展必然受到严重影响。

　　  我认为，对大房企是否有影响，关键是限购政策本身是否严厉和限购期限长短及货币政策是否继续收紧。从目前看，大房企的资金来源中，银行信贷和资本市场融资及民间贷款比例越来越小，而自有资金占的比例却越来越高，说明开发商主要靠销售成交房屋回收资金。

　　

　　  由于大房企今年上半年销售业绩和利润比较良好，虽然负债率达到70%和库存压力大及销售成交萎缩20%-30%，但大房企的贷款方面具有优势和抗调控性强及资金链依然宽松。而中小房企则面临四面楚歌的困境。因此，从限购力度和期限不确定性及货币政策稳健基调看，限购保障对大房企影响不大，况且扩容名单减少。

　　  我认为，按照住建部和国务院关于限购政策规定，并未明确规定要二三线城市要对香港购房者实施限外。特别是从住建部最新限购“五个指标”标准建议规定看，符合外地人购房比例较高的城市是作为限购指标之一，但是未具体规定，这个外地人是国内的居民还是香港的居民。因此，是否限香港人购房，完全取决于地方政府对限购政策的规定。比如广东珠海和江门二个城市，在向广东省政府提交限购的上报文件中，排除国内居民不限购，仅限境外居民。

　　

　　  我认为，目前香港居民到广东江门和珠海及东莞等惠州的购买人群不断剧增，从8月上半月的珠海销售成交量暴升的指标看，进入恐慌性买房难以避免。如果限购政策一旦实施，销售可能要滞销，特别是境外人购房比例大的城市。毫无疑问，限制境外人购房，对珠海楼市影响大。

　　

　　  根据今年7月百城价格指数，对于环比涨幅居前的城市，基本上都是未限的二三线城市，如：宜昌、唐山、江门、福州、日照等14个城市，涨幅皆在1%-2%之间。因此，限购令是二三线城市房价逆势上涨的主凶。一是一线城市、省会城市限购政策将购买力挤出到二三线城市，推高了二三线城市的房价。二是限购政策扩大的消息发出后，最近很多城市已经出现恐慌性购房。

　　

　　  许多投资、投机甚至自住需求的各种购买力都要赶在限购令扩大以前购房。也推高了房价。三是如果二三线城市限购令一直处于目前的僵持状态，那么，第一批限购令的挤出效应和二三线城市限购令只见雷声不见下雨导致的恐慌性购房交织在一起，必然使得房价继续逆势上涨。

　　

　　  我认为，目前住建部很纠结，主要是地方政府合力抵制，不配合和国内经济增长缓慢。因此，住建部是否在8月底前会公布限购扩编名单，首先是被约谈城市的地方政府是否主动配合限购。其次是住建部是否贯彻国务院调控政策，决心调控和有对反抗被限购约谈的地方政府实施“压制”，扛得住地方政府“抵制”的巨大压力。最后是住建部是否将30个-60个城市纳入限购扩容名单，是否至少有20个约谈成功。

　　

　　  从住建部近期态度看，结果会有三个：“一是8月底之前公布限购扩编名单，但限于约谈成功的城市，减少限购城市；二根据7、8月市场统计对部分二三线城市未约谈成功的主管领导再约谈，给个期限。或者是考虑到特殊性的因素，暂缓限购扩编公布时间。三是住建部直接公布。”

　　

　　  我认为，从住建部延缓限购扩容名单和约谈成功城市数量及调控遭遇的阻力看，住建部陷入既尴尬又被动的困局。一方面是扩容名单公布时间节点正好是金九银十前后。而地方政府已经开始正面抵制限购。如强迫地方政府限购，一旦实施限购，地方政府恐怕不会落实。另一方面是截止到目前，住建部约谈成功的仅10个城市，约谈的城市限购数量与住建部期望的，有心理差距。

　　

　　  另外一方面是国内经济发展缓慢和GDP下滑及土地财政收入减少等调控影响到今年经济发展目标。所以才不得延缓限购扩容名单的期限。如果房价继续不断上涨和成交量上升，不排除中央政府和住建部直接点名限购扩容城市的名单，在8月20日前后几天公布，防止金九银十房价报复反弹上涨，保住一年多调控成果。

　　

　　谢逸枫

　　2011年8月17日