本博/网负责人王思鲁律师接受《南方日报》记者采访
小区市政路开放困局怎解？
2011年08月23日 08:14
来源：南方日报
青花南湖、半山豪廷两个小区之间的道路被石头封死。闫昆仑摄
窗外绿树成荫的小区道路突然要扩宽成车来车往的市政路，原先封闭式的小区将被一分为三，海珠区雅郡花园业主们的遭遇是市政路纷争的典型镜像。
上周末，雅郡花园的业主们等到了规划部门的答复：暂时维持小区道路现状不变。
最新出炉的广州治堵方案中，明确要“推进居住小区封闭市政道路对外开放工作”。
对于广州而言，市政路进小区引发的诸多风波，何时才能尘埃落定？
案例▶▷ 市政路“突现” 小区或被一分为三
“原本小区的道路却突然说要扩建成市政路，我们都不知道什么时候有这个规划！”20日上午，住在琶洲附近雅郡花园的上百名业主在小区门口拉起了横幅。
业主吕小姐担心，今后家门口的绿树草坪将被市政路带来的“滚滚车流”取代，往日的宁静安逸也将不复存在。记者在该小区门口看到两个建设工程的批后公示。规划显示，原小区内雅郡路、音乐大道两条小区内的主干道，以及音乐大道旁的绿地将拓宽变为市政路，呈“U”字形贯穿小区，将小区一分为三。“高绿化面积的社区瞬时间支离破碎。”有业主说。
记者了解到，雅郡花园是琶洲价格较高的豪宅楼盘，吕小姐说，当初买房时，开发商出示的资料上均未标明规划路，很多人都是冲着22万平方米的绿化园林和周边环境而来的，“从小区就能看到万亩果园，空气好”。
市政路规划是否跟得上城市的发展，此时再开通是否适宜，是业主们质疑的焦点。有业主表示，这两条市政路“隐身”多年，不少人购房时都没听说过，而且当初规划市政路时，是为了通往万亩果林方向，但现在附近已建成环城高速，规划路原有的功能已经失效。
让刘先生等业主难以接受的是，一旦按规划改建，原本花大价钱买来的园林洋房和别墅群就会变成临街单位，小区的绿化、小公园等设施都会变成市政绿化，原本封闭式管理的小区环境也将荡然无存。“外来车辆就隔着我们的门窗在小区内来来往往，旁边就是即将建设的小学和幼儿园，安全也难以保障。”
当天上午，规划部门、街道办相关负责人到场与业主进行协商。广州市规划局工作人员表示，将暂时维持小区道路现状不变。但是，对于这一答复，不少业主仍不满意：小区内市政路的规划仍未改变，小学、公共配建等问题也未有结果。
现场琶洲街道办副书记黄国华表示，此次召集业主代表和相关部门只是搭建一个平台让双方消除误会，真正解决问题需要一定时间。“规划变化过快，业主们无法接受也是可以理解的。开发商应当完成好配建和维护小区安全的工作，政府也应对其监督管理。”
剖析▶▷ 规划信息不公开系主要症结
雅郡花园的市政路风波，是广州小区市政路博弈的典型镜像。
番禺祈福新村在2005年便上演规划路之争，万余业主反对小区内建市政路，有业主甚至将广州市规划局告上法庭。
记者调查发现，目前广州小区存在市政路的大致有三种情况：
——小区建在规划市政路附近，因市政路还未正式开通或者开建，导致规划市政路段成为小区路的情况。
——小区建设时由开发商代建市政路，但多年来未移交给政府，业主一直以为是小区路。
——新规划市政路要穿过小区或者从小区旁经过。
无论哪种情况，当市政路遇上住宅小区，无一例外地遭到所在小区业主的反弹。祈福新村、骏景花园、××新城等小区都曾因为小区内的市政路曝光而引致业主激愤抗议。
在治堵方案重提打通市政路的背景下，市政路风波再起，不少业主四下打听自己所在小区是否会有市政路穿过。
事实上，小区内暗含市政规划路的情况屡有发生，而一般楼盘对小区市政规划路的信息公布都很少，在有意无意间，市政路穿越小区的消息被隐瞒了。
在天河某大型花园，发展商在楼盘开发的时候就已经以规划路为界，分为北苑和南苑两个独立分区来开发。但早期很多业主在购买时都不知道北苑和南苑之间的道路是市政规划路。
“如果看到小区的道路预留得特别宽，那就要查证一下到底是不是市政规划路，然后再决定是否买房。”有购房经验的市民甚至这样无奈地说。
暨南大学管理学院教授胡刚曾做过小区路变身市政路的相关调研。
在他看来，规划信息的不公开是主要症结之一。胡刚说，市政路的规划并未在网上公开，业主对小区道路是否为市政路并不知情，而开发商为了将楼盘卖高价，也隐瞒了相关规划信息。业主们如果想要了解规划方案，还得自己去规划局花钱购买规划图。
胡刚还指出，一些早年建设的小区可能存在停车位不够的现象，大量私家车直接停在小区路上。一旦打通成市政路，小区内的私家车就无处可去了，这也使得业主们与道路规划之间的矛盾愈加激烈。
北大公共经济研究中心研究员韩世同则表示，政府的交通道路规划往往十分超前，但道路建设却往往十分滞后，结果导致许多楼盘社区建成多年后才被告知社区内的小区路是市政路，或市政规划路要从社区中间开通。
“为何当初开发商违规占用规划路时没有部门来监管和制止？如果政府当初就把这些市政路建好，还有谁敢将其封闭呢？”韩世同说。
出路▶▷ 补偿业主损失规划以“旷地优先”为原则
伴随着广州治堵方案拉开大幕，广州小区内市政路的博弈似乎仍将继续。如何解决市政路穿越小区受阻的难题？
“社区市政路究竟该不该开放不能简单地处理，需要慎重对待。”韩世同建议，应该对广州现有社区市政路的楼盘进行全面清理，然后研究合理适当的解决方案。“如果可以维持现状的就尽量维持现状；如果一定要通行的就应该根据政府与开发商的责任对受影响的业主给予一定的经济补偿。”
“政府应该改变现在上网公示完就撤下的工作流程。”胡刚提出，公示后的规划也应继续留在网上，方便业主们查询。他还提醒小区的业主，“不能以开发商的承诺为标准，而应该积极了解政府规划信息”。
胡刚建议，政府可以尽量考虑修建地下隧道穿越小区，地面仍然作为小区路，同时开发商应该加强绿化等配建弥补业主的损失。针对停车位不足的小区，开发商应积极修建地下停车场，同时也应开发小块绿地，建设配套公共设施。
“近些年城市变化太快，而城市规划已经滞后，修改规划也是很有必要的。”广州市社科院研究员彭澎指出，在城市规划上要讲究“旷地优先”，先考虑空间通透、交通通达，修建足够的停车场，再考虑修建房屋。“目前我们的城市发展正相反，造成了很多问题。”
他指出，打通小区路变成市政路，把小区变得支离破碎，而且道路不够宽阔，道路与房子临近，没有阻隔噪音的考虑，相当于把规划的失误转接到小区业主身上。
彭澎表示，政府部门应该一路一议，不能单纯打通或是封闭，应该是符合市政路条件的才“能通则通”。有些道路承担交通运输作用较大，必须打通，政府应当做好业主们的工作，阻隔噪音，给予补偿或是帮助搬迁。有些道路承担的交通压力并不大，而且道路狭窄，此时就应当另想办法，分流交通或是承受拥堵。
南方日报记者郑佳欣实习生谢潇
部门▶▷ 新建楼盘合同应附上市政路规划
广州到底有多少小区暗藏市政路？什么样的小区规划路才是市政路？一系列问题备受市民关注。
广州市建委主任侯永铨表示，打通小区市政路的具体方案由市交委负责制定，对因打通小区市政路受较大影响的居民，将采取装隔音窗、隔音屏障等措施加以改善。
侯永铨说，道路建设肯定会对沿途居民产生一定的影响，当地居民会有怨言可以理解。但从整个广州市的交通来看，也很有必要把小区市政路打通。
与此同时，侯永铨也承诺，对于沿途影响较大的居民，会采取改善措施，如装隔音窗、隔音屏障等，对其他居民，则按照相关规定来处理。
记者从广州市规划部门和交委获悉，目前市民可在两部门对具体小区的规划路进行查询，但也有市民反映，在“规划在线”（www.upo.gov.cn）网站，仅有一份“广州市中心组团控制性详细规划”。如果要拿到小区规划实体图则要到广州市城市规划局付款250元。或者到广州市政务服务中心查询并打印，且范围仅限于中心6区。
记者昨日还获悉，目前规划部门在规划道路时，并没有“市政路”的概念，按道路在系统中的地位、交通功能与沿线建筑物的服务功能等，将道路分为不同类型，通常分为：快速路、主干道、次干路和支路。而据介绍，一定范围以上的小区，肯定是有对应等级的道路设置。
记者在调查中发现，市政路进家门而自己不知情的情况多是“历史遗留情况”，新建的楼盘少有这种情况出现，去年5月1日正式生效的《广州市关于贯彻实施〈城乡规划法〉的意见》明确了修建性详细规划和建设工程设计方案总平面图应当作为商品房预（销）售合同的附件。
南方日报记者曾雅袁丁
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相邻小区“借路”不成起冲突
南方日报讯（见习记者/闫昆仑 记者/谢苗枫 实习生/赖拓）白云区同和路青花南湖与半山豪廷由同一开产商开发，两个小区之间有条水泥路相通，但半山豪廷的业主却一直不让青花南湖的业主从此路出入，双方因此纠纷不断。昨天上午11时许，两个小区的业主在路口对峙，青花南湖的业主希望尽早解决小区的出入问题。
青花南湖面对沙太路，位置偏僻，交通不便。而半山豪廷面对同和路，配套设施完善，而且有公交车站。两个小区之前本有水泥路相通。青花南湖的业主如果不能从此借道半山豪廷，就必须绕行沙太路，给很多老人和小孩的出行造成不便。
同一个开发商，同一个物业管理公司，但是两小区业主却在过道问题上，双方纠纷不断升级。青花南湖业主认为，当初买楼的时候，“青花南湖”名称为“南湖半山东苑”，旁边的“南湖半山豪廷”已经发售，两小区之间可以互通。虽是不同的小区，但系同一开发商，开发商承诺青花南湖可经半山豪廷通行。
“实行小区封闭独立管理，保护业主生命财产安全”，昨天，半山豪廷的业主表示不同意“让路”，他们还将路口用铁皮和砂石封死。半山豪廷的业主认为，“这条路本来是半山豪廷内部的路，和青花南湖完全没有关联。”这位业主认为，开发商单方面欺骗了青花南湖的业主，“他们把售楼部搬到半山豪廷，还说青花南湖的业主可以从这条路通过。"
记者采访获悉，开发商所属的物业管理公司曾与同和街道办一同介入协商。但两个小区分歧较大，难以达成共识。
律师说法：
半山豪廷应当借道
盈科律师事务所合伙人、金牙大状律师网首席律师王思鲁认为，本着创造和睦邻里关系和文明小区的原则，半山豪廷小区应当给青花南湖业主借道。根据相关法律，青花南湖业主如想借用半山豪廷小区道路，应与半山豪廷业主协商签订书面合同。
王思鲁表示，此纠纷产生的根本症结在于，开发商没有协调处理好两个小区的关系。“事实上双方存在地役权的法律关系。”王律师说，青花南湖业主有权利要求开发商实现对半山豪廷设立地役权的承诺。否则，开发商应当赔偿当初承诺“借道”所带来的一切损失。