楼市调控进一步升级的重要信号

　　综合相关信息，在限购、限贷、提高首付等多项政策组合下的第三轮宏调政策还未完全执行下去，日前举行的博鳌房地产论坛上，多位政府部门的官员和专家透露，包括房产税、财税体制、土地出让制度、REITS等金融产品创新的新一轮中长期政策正在研究制定当中，新一轮调控还将有重磅政策杀出。

　　一、政治局集体学习土地管理传递出的信号。中共中央政治局８月２３日下午就完善我国土地管理制度问题研究进行第三十一次集体学习。中共中央总书记胡锦涛在主持学习时强调，要落实节约优先战略，进一步完善符合我国国情的最严格的土地管理制度，坚持各类建设少占地、不占或少占耕地，以较少的土地资源消耗支撑更大规模的经济增长；坚持经济效益、社会效益、生态效益协调统一，不断提高土地利用效率；坚持统一规划、合理布局，促进区域、城乡、产业用地结构优化；坚持当前与长远相结合，提高土地对经济社会发展的保障能力，努力建设资源节约型、环境友好型社会。

　　中央中央政治局领导专题研究和学习土地管理制度问题， 胡锦涛在主持学习时指出，改革开放以来，我国土地管理事业快速发展，初步建立起符合国情、适应社会主义市场经济体制要求的土地管理制度基本框架，为经济社会发展提供了有力支撑。同时，我国土地管理仍面临着不少新情况新问题。我们的发展，既要考虑满足当代人的需要，更要为子孙后代留下生存发展空间。建立和完善最严格的土地管理制度，坚持节约集约用地，是贯彻落实科学发展观的题中之义，“切实坚持和完善最严格的耕地保护制度；切实实行最严格的节约用地制度，强化土地利用总体规划的整体管控作用；切实维护群众土地合法权益，严格界定公益性和经营性用地，完善征地补偿机制，规范征地拆迁管理；切实推进土地管理制度改革，健全严格规范的农村土地管理制度，加快征地制度改革，深化国有土地有偿使用制度改革，加强土地行政管理能力建设。”

　　中央中央政治局领导专题研究和学习土地管理制度，凸显对土地管理制度的高度重视，媒体报道透露出相关信息是土地出让金或退出舞台：土地招拍挂制度和中央与地方的事权、财权再分配，都将作为中长期的制度进行考虑。目前的土地招拍挂制度正受宏调政策的影响，未来可能通过物业税征收代替一次性征收的土地出让金，一方面可以降低房屋开发成本，另一方面政府可以分享土地片增值带来的收益。如此一来地价对房价的影响将不会太明显，对稳定房价十分有利。

　　二、发改委重申：坚持调控房地产市场决心不动摇。十一届全国人大常委会第二十二次会议8月25日下午在北京人民大会堂举行第二次全体会议，国家发展和改革委员会主任张平作关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告。张平说，坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。张平在报告中说，要进一步强化地方政府稳定房价和住房保障责任，严格实施抑制投机投资性购房需求的政策措施，认真落实住房用地供应计划，加大普通商品住房建设力度，努力增加有效供给。要继续抓好保障性安居工程建设资金筹措和土地供应。张平说，今年以来，中国坚持实施稳健的货币政策，坚持保障供给与抑制不合理需求相结合，坚持短期应急与建立长效机制相结合，多措并举、综合施策，调控效果逐步显现。张平介绍说，今年以来，住房限购措施在40多个城市实施，全国各城市均制定并公布了新建住房价格控制目标。目前，一些城市房地产市场已出现降温迹象，70个大中城市中，7月份新建商品住宅价格比6月份下降的城市有14个，持平的有17个。

　　三、限购令从严升级。在7月12日召开的国务院常务会议上，国务院总理温家宝就表态要坚持房地产市场调控不动摇、不放松，包括通过住房限购措施遏制投机投资性购房，尤其提到，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

　　房地产限购令再次走到楼市调控的台前。在北京、上海、深圳等一线城市纳入限购范围后，随着二三线城市的房价看涨，限购令升级版即将启动。根据住房和城乡建设部下发的通知，各省要在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控的工作情况，这份报表将给备受关注的限购令扩容提供直接数据支持。

　　7月底，住建部公布了需要纳入限购范围的二三线城市“五条标准”，即“6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月均环比增幅较高，排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快，调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。”住建部在文件中表示，凡符合五大条件中两条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。

　　空前严厉的限购和信贷政策已挤出了大部分投资性需求，而具备购房资格的需求也在不断递减。“限”字令作为本轮调控的创新，正在最大限度地发挥作用，“限贷”也已开始。对于最近银监会重申暂停第三套房贷的政策要求，今年年初以来，北京各大银行第三套房贷已陆续暂停发放，上半年银行商贷的比例有所下降。在贷款持续紧缩的情况下，最有可能受影响的是外地购房者。由于开发商紧张的资金链和地方政府的土地财政模式，限购令二次升级遭疑，地方与中央再陷博弈。地方政府会出现“不作为”的情况，包括通过出台地方“限价”等措施，变相降低出台限购令的可能性。