关于房价的对话（4）

　　友：你刚才说投资商的买卖可能会导致房地产泡沫，前面又说从动态地看即长期看投资商买卖不会对价格有实质影响。这怎么理解？

　　易：投资商买卖是否导致泡沫以及泡沫是否破灭，取决于三点：1、所有投资商的买卖总数量是否很大；2、投资商购买的房产有多大比例是仅仅为以后卖出而空置的；3、市场上各个投资商的买卖交易是否集中于某一段时间。如果这三个条件同时具备，即投资商的买卖数量很大，比如占到市场全部交易比例的50％甚至更高，且所购买的房产大部分甚至全部空置，且各个投资商的买卖时间集中在较小的一段时间内，则可能导致房价短时间快速上涨，即出现泡沫，在投资商大量卖出时又会导致价格快速下跌，即泡沫破灭。如果这三个条件不同时具备，即投资商的交易占比很小，且交易时间比较分散，或即使购买的房产占市场比例很高但大部分已出租，则不会导致泡沫。

　　不管是否出现泡沫，投资商在买的时候会导致价格上升，卖的时候导致价格下降。从一些实际案例看，基本上价格涨多少，此后就会跌多少，比如山东出现过的大蒜价格从暴涨到暴跌，暴涨的幅度大致与其后暴跌的幅度相当。所以，从买卖整个过程看，即动态地看，投资商的买卖行为对价格没有实质影响。但是，如果你在投资商大量买进时跟着买进，你就会承受高价，因为此时价格在上升，泡沫产生时就是如此。而如果在投资商大量卖出时你买进，你就会享受低价，因为此时价格在下降，泡沫破灭时就是如此。一般情况下，只要投资商的交易量不很大，或交易时间不集中，投资商对价格的影响就不会很大。

　　友：按照你前面的意思，开发商成为房价上涨的原因仅仅是因为他的建房成本上升。而房子的最大成本就是买地成本，政府是不是应该降低地价，或者干脆取消现在招标拍卖地产的方式，回到过去的由政府指定开发商来开发？

　　易：在整个房地产市场供求基本均衡或供不应求时，即使政府降低地价，房价也不会有丝毫降低。因为开发商总是希望能卖出最高价，所以不管房价中包含的地价是多少，他都会定一个最高价，也就是保证能将房子出售出去的价格。比如，原先房价是2万元一平米，其中包含地价1万元，房子卖得很好，现在政府降低地价，使每平米房子中的地价降至5000元，但是，开发商仍然会定价2万元，因为在市场供求均衡或供不应求时房子卖得很好，定价2万元仍然可以卖出去，开发商可以多赚5000元，政府少收入5000元。相反，如果供过于求，房子卖不出去，即使地价没有降低开发商也会将价格降至2万元以下。所以，关键还是取决于供求关系，而至今为止，中国多数城市尤其是大城市的城区，一直都是供不应求。

　　至于取消招标拍卖方式，是不现实的。过去出让土地不搞招、拍、挂，由政府指定开发商，价格也由政府定，开发商为了拿到地，于是对官员行贿，导致腐败。虽然不搞招、拍、挂，土地价格可能降低，但是刚才分析了，房价还是不会下降，而开发商可以多受益，政府则受损。所以，招标、拍卖的土地出让方式不是房价高的原因，不应该取消。

　　友：说到供不应求，确实在很多地方尤其是大城市的中心区域一定程度上存在。为什么需求这么大？有人说现在向银行贷款太容易了，导致需求增加太快，所以银行是房价上涨的原因。

　　易：银行不是房价上涨的最终原因。有人认为，银行应该提高首付款比例，比如从现在的20％提高到40％，同时提高贷款利率，这样很多人就买不起房了，价格就会下跌，比如下降20％，原先一套房需要100万元，房价下跌了只要80万元，大家就买得起了。这种观点错误在于，（1）他只看到了价格下跌一个效果，而没看到提高首付比例、提高利率带来的成本增加效果。提高利率后购房者的利息成本增加了，同时首付款从原先的20万元提高到了32万元，为了筹集更多的首付款，你可能必须借钱或省掉其他消费开支，这都是有成本的，这些增加的成本可能并不小于价格下跌所减少的成本，并且也许仅首付款增加这一条就会使更多的人买不起房。（2）提高首付款比例和利率，价格最初会下跌，但是，首先受益于价格下跌的是不需要贷款的高收入者，他们有能力用全款现金买房。其实，银行的作用是帮助低收入者能够买得起房，提高首付款比例和利率，受害的是大量低收入者，受益的是少数高收入者。（未完，待续）