谢逸枫：富力真会降价20%吗？
导语：2011年7月25日，万科打响成都降价第一炮，被称为全国楼市继续等待拐点。万科在成都城南的项目出现了10万元之巨的大幅降价。根据记者前往调查万科·海悦汇城。海悦汇城的一位置业顾问说：“我们的房子面积分几种，有58m2、60m2、64m2、84m2等。拿这套建筑面积为84m2的来说，实际你的使用面积达到了115m2，有31m2的面积是我们赠送的，主要包括了客厅、厨房和阳台。而且我们还有12.2%的按揭优惠，原价85.79万元的房子，现在你只要付75.33万元，相当于优惠了10万元，而且这还是1000元/m2标准的精装修房。”
置业顾问回答道：“我们不是降价，而是为新盘搞活动，现在这么大的折扣幅度属于促销，过一段时间这样的促销肯定不会有了，而且我们的房价肯定还会上涨。”
2011年7月11日，富力发布公告显示，截至6月底，富力上半年合同销售收入共约134.11亿元，同比上升7%，但仅完成了全年400亿销售目标的33.53%。合同销售面积达约86.4万平方米，同比下降18%。富力的住宅项目主要集中在广州、北京、天津、上海等大城市。8月3日富力公告了7月销售额，7月份公司协议销售额为30.35亿元，环比上升19%。从区域来看，7月份广州贡献达13.38亿元，占比44%。其次是北京6.93亿元，天津区域3.62亿元。
富力近两年在北京主要是金禧家园和星光家园两个项目。根据批准销售面积和拟售价格计算，金禧家园二期三栋楼总共可以为富力贡献约7.7亿销售额。2007年，富力（北京）地产开发有限公司以协议转让的方式，从北京潞河房地产开发有限公司手中取得该二期住宅小区的建设开发权。富力住宅项目的区域分布过于集中，基本都在一线城市。在一线城市限购、收紧楼市政策的情况下，销售额吃紧就是必然的。而且，富力在二三线城市的知名度显然还不够。不过，富力表示，上半年的销售额符合预期，并维持全年400亿的销售目标不变。
2011年7月23日，富力地产在北京通州的的项目金禧花园二期开盘，与一期同户型的房源相比，有的户型甚至直降20万，折扣力度较之前大幅增加。 该项目同户型的房源其实已经比上一期降价不少。售楼处一房一价表显示，上期（2010年11月）开盘的3号楼8层一套89.44平的两居室，总价为179万，均价为2万。而本期开盘的6号楼8层一套89.59平米的两居室，总价为167万，均价为1.8万，而且最后的成交价还可以在总价上打91折。如果按此计算，一套相同户型，二期要比一期便宜20余万，若是大户型，甚至能便宜到30万。
2011年8月23日在中报业绩发布会上，富力地产事长李思廉表示：“价格方面，我们现在下调了10%，估计会慢慢跌，下半年的话，可能会再跌10%。房地产是一个不容易进入的行业，需要新的资金、大量的人才，才能做好一个项目，所以房企本身也不舍得打价格战。处于行业前列的房企，大家也相互竞争了十年八年，不存在打价格战的这种局面。”
根据富力日前公布的中报显示，集团上半年竣工及交付的物业分布在10个城市，按营业额占比排名分别为广州44%、北京19%以及天津14%。但在各个城市的项目中，李思廉会上提及的“降价10%”，有实质体现的并不多。从销售额占比最高的广州为例，中报显示整体平均售价上涨88%至每平米人民币21500元。而广州的营业额主要来自珠江新城商业项目，其中富力盈尊广场及富力盈盛广场平均售价为26300元/平米，而富力盈信广场均价则在60000元/平米以上。
富力的商业项目价格一路上扬，根本没有降的可能。富力金港城住宅项目，但其均价上涨约19%至6200元/平米，与“降价10%，再降10%”相差甚远。从富力在广州的在售项目来看，除了富力金港城近期均价上涨了4%以外，富力君湖华庭、富力公园28等楼盘均价近期没有变动，仍维持在每平米3万元左右的高位。富力公园28该盘至今均价最高点为3月的每平米31000元，录得最低价位则为5月和6月的28000元，最新推出的项目则在每平米29000元，但新项目的户型和类型有明显差别。
即将入市的新盘中，9月底推出的富力唐宁花园则宣称折扣力度由9.5折加大至8.8折，这是打折促销幅度较大的一个项目。在北京，富力降价也并不明显。中报显示，北京整体平均售价从上期每平米9400元上涨至每平米15700元。富力又一城是期内营业额最高的北京项目，平均售价则较上期下跌11%，但其他所有北京项目的平均售价均有不同程度的上涨。
另外，富力金茂府、富力湾·半岛别墅、丹麦小镇近期价格不降反升，而只有富力又一城和金禧花园已经降价。该盘在7月底开盘的二期项目，有些户型与一期同户型相比直降20万，而8月16日新开楼盘优惠后均价为18000元/平米。一些户型折扣后降幅10%左右。
我认为，这并非万科历史上第一次大幅度降价。在2007年底爆发的全球金融危机中，作为行业龙头的万科便成为第一家率先降价的地产公司。2007年10月20日，深圳万科金域东郡的开盘价仅7500元/平方米，远远低于市场预期，尽管万科并未公开表示其为“降价”，但却被市场认为是全国地产市场降价行动的开始，不仅万科广州、广东、上海、成都、北京纷纷降价，全国各大中小房地产公司，大家亦纷纷效仿万科。
事实上，2011年5月前，蓝光、中海、佳兆业、绿地、龙湖、恒大、置信地产等开发商，就已经开始了促销活动，促销幅度最高达到12%。
我认为，富力不是今年房地产调控以来，大型开发商高管首次公开表态“要降价”。虽然此前各大房企都已采用了各种促销手段，但实际上他们并不愿意对外承认降价。其实，富力在销售的楼盘根本没有整体下降10%，仅仅是富力个别楼盘“打折扣”之后，与富力定价公开前的价格比较大概有10%左右的幅度。
富力个盘打88折所谓的“降价”与资金没关系。今年上半年的纯利由去年同期的7亿元大幅增至20亿元，净负债比例下降到89%，并拥有现金余额125亿元。
富力地产发布2011年中期业绩，资料显示，截止2011年6月30日，集团录得合约销售总额为人民币134亿元，营业额达109.8亿元，同比涨58%；净利润约20亿元，同比大涨186%。 今年上半年，富力地产合约销售总额为人民币134亿元，同比涨58%，其中广州、北京以及天津三地的合计合约销售额更超越了去年同期，达到人民币94亿元，销售贡献主要来自广州富力盈盛广场的办公室大楼、北京富力又一城及天津富力津门湖的中档住宅项目的理想销情。
除此之外，上半年度集团营业额上升58%至人民币109.8亿元，这主要由于集团的核心业务物业发展的销售营业额增长62%至人民币100.7亿元，以及其他主要业务如酒店营运及投资物业较去年同期大幅改善，酒店营运的收入增加37%。富力地产整体纯利率进一步改善至18.2%，应占利润显著增长186%至人民币20.1亿元。净负债率下降至89%。
我认为，富力不会愚蠢到这样的程度。如果富力在售所有楼盘房价敢下降20%，前期已购的业主肯定会闹事，甚至砸掉富力销售中心，富力将会被业主天天告上法院。
我认为，富力个盘打88折，绝对不是价拐点的信号。此前恒大和万科也打到88折，并且也是个盘，而不是全部在销售楼盘。与其说房产商“假摔”促销搞噱头，不如说开发商在试探市场反应更为准确。
一是富力在售项目的价格并没有明显变化，不会对整个市场产生重大影响，房企也不会跟风打“价格战”。二是富力不创造下降房价的动力。三是也不是成交结构性问题导致价格折扣的，而是为了制造市场抢购气氛和为金九银十新产品上市炒作做铺垫。四是富力这头张多米诺骨牌，不会引出一连串多米诺效应。
今年4月，富力副总朱荣斌曾直言不讳地表示：不要单相思去期待房地产会不会大幅度降价，这些行为只会一次又一次地错过良好的投资机会。但是，如果按照李思廉的说法，富力的部分项目很可能在今年下调20%，这个幅度不可谓不大。
李思廉在发布会上表示，该公司推出了一些针对刚性需求的产品，所以价格也随之下调。集团今年上半年度能够取得佳绩，有赖公司一向谨慎执行的业务计划。“我们上半年已按预定时间峻工并交付了合共72.4万平方米的物业，占全年预计交付总面积的25%。尽管中央政府实施货币紧缩政策以遏抑通胀，集团业务营运所得现金流量仍保持强劲，截至本期末持有现金人民币125亿元。
万科总裁郁亮表示，降价与否，由市场的供求关系决定。购房者对房价大幅度下降的期待并不现实。房企在银行信贷收紧之下可以不买地或少买地，日子也会过得很好。万科曾在2008年那轮楼市调控下率先提出降价，当时不少房企选择追随万科。
在核心业务物业发展方面，报告期内富力地产录得人民币100.7亿元的物业销售营业额，较去年同期升62%，售出可售面积达72.4平方米，分布于10个城市。整体平均售价由去年同期每平方米人民币8900元上升至人民币13900元，主要由于交付了广州珠江新城商业项目所致。按地区分布，广州占物业发展营业额的44%；北京占19%；天津则占14%，余下23%则来自其他7个城市。
在投资物业方面，报告期内富力地产录得总租金收入较去年同期上升32%，增加了人民币5050万元，部份升幅乃来自刚于去年11月才试行营业的成都天汇商场，为投资物业组合带来了新的增长动力。此外，集团的四间酒店受惠于期内房间价格提升，经营业绩明显改善，较去年同期改善超过28%，反映集团在酒店营运方面更具优势。
土地储备方面，富力地产持续奉行谨慎的政策，上半年度内富力仅收购一幅位于广州越秀区杨箕村建筑面积为27.4万平方米的土地。截至2011年6月30日，集团的土地储备总量约为2540万平方米，足以支持集团未来三至五年的发展需要。
李思廉表示，中央政府一连串调控措施旨在控制楼市过热，可能令市场短期内呈现疲软，但有利于市场长远的健康发展。“我们有信心持续执行集团年初指定的发展策略，完成全年人民币400亿元的销售目标。对于中央可能推出更进一步的调控措施，如限购令延至二、三线城市，我们已预备了合适的应对策略，相信不会对集团物业销售构成重大影响。”
年初以来，央行三次上调人民币存贷款基准利率，上半年全社会融资规模同比减少，银根紧缩的趋势进一步呈现。根据房地产投资资金来源数据，其中国内贷款部分上半年的同比增速为6.8%，已经接近2008年下半年的历史低位。融资渠道的收缩对企业的资金实力和财务稳健性构成了挑战，“日子难过”成为目前地产商的“主旋律”。以价换量成为楼市政策紧缩下开发商的普遍选择，特别是对于项目主要集中在一线城市的开发商来说，没有二三线城市来及时补充业绩，只能选择降价以快速回款。
从上市地产公司公布的中报数据观察，上述预期已经成为了现实。如招商地产公布的2011年中报显示，上半年实现营业收入80.91亿元，同比上升15.90%；营业利润24.06亿元，同比增长31.47%，但相对于全年200亿元的既定销售目标，业绩仍不到一半。而万科今年全年的销售业绩指标为1400亿，相比去年1026亿的实际销售额增长27%，以这个标杆来衡量，7月份万科业绩同比仅8%的增长显然低于市场预期，此外，香港上市公司富力地产于7月销售收入约人民币30.35亿元，与去年同期相比，下降2%。
来自国家统计局的数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。目前房地产企业的资金链条呈现两个特点，一是支出大于流入，二是资金成本不断升高。一旦二、三线城市限购政策得到落实后，开发商的成交量将进一步受到抑制，销售肯定不如上半年，届时其业绩增长也将出现小幅放缓的情形。
根据WIND资讯数据显示，截至8月22日，A股市场共有65家房企(指按证监会行业分类的房地产开发与经营企业)披露了2011年中报，超过全部上市房企的半数。这65家房企2011年上半年共实现营业总收入839.65亿元，较去年同期的751.39亿元增涨11.75%；实现归属上市公司股东的净利润140.91亿元。较去年同期的117.50亿元增涨19.92%；总存货则从2010年中期的4361亿元上涨至2011年中期的6073亿元，增幅为39.26%。
不过，虽然这65家房企的整体业绩出现了近2成的增长，但在楼市调控政策的持续打压下，65家上市房企中业绩下滑者达到了26家，占已披露中报房企总数的40.00%。而这也意味着，以往业绩几乎全线飘红的房企，在2011年的前6个月中，竟然有4成出现了业绩下滑的情况。调控下房企面临的市场环境已经日趋严峻。一些中小房企在下半年很可能出现一些“问题”。
每次市场下行都意味着行业整合洗牌。2011年上半年，房地产开发行业的并购交易明显活跃，并购金额创新高，大型开发商趁机兼并收购小开发商，获得廉价的土地。随着调控继续深入和房价持续下探，地产行业的兼并收购交易将更加活跃。
中原地产监测数据显示，1月至7月，房地产行业公开的股权并购合计为62宗，总金额达到175.39亿元，相比去年同期的36宗及86.85亿元分别上涨了72.2%及101.9%。今年前七个月的并购总金额已超过去年全年的交易额165.25亿元。小企业在资金紧缩下行动的步骤是：停买地、减开工、降价、卖公司。主流开发商的资金实力、执行力都较强，推货量集中在大型开发商，整个市场损失的部分几乎全由中小开发商承担。
谢逸枫
2011年8月31日
