三天前看到深基地的整合报告，觉得很有趣，算是深基地减少分红后的又一个对小股东开始不在乎的信号。匆匆写了这篇评论。明天开始休假，一切通讯停止。文章有什么数据错误，文字错误，病句什么的，各位就自己消化吧，这里作揖。

　　背景知识：

　　你和朋友共同投资了3个物件，现在要把其中两个物件拿出来重新评估，你怎么可以多拿一点？

　　这里面不合理的（错误的）地方有

　　1. 低估上海/昆山/广州租金增长率。第一，如果你的租金增长都抵不过通货膨胀，那还做什么业务啊？卖掉算了，省得丢人现眼。第二，这三家公司从开始到现在租金增值率是多少？是不是远远高于1%？第三，随便google一下，网上是不是到处都是仅2011一年租金增幅就达20%的报告？是不是到处都是高端仓库不足的报道？

　　2. 高估上海/昆山/广州的资本化率，低估天津的资本化率。我其实不是很明白什么是资本化率，但根据公司的解释，估计是资本回报的意思。那就简单了，越是成熟，发达，市场化的地方，对资本回报要求应该是越低，而不是越高，这个有什么疑问吗？所以美国资本回报10%吓死人，印度15%投资人嫌弃太低，一个道理。

　　那么这么扭曲假设有什么好处呢？请看公司的估值公式，你就明白是为了低估前3个，高估天津宝湾

　　净收益还原价值计算基本公式：

　　 P：表示房地产价值； A：表示单位期间净收益； i1：表示单位期间资本化率； i2：表示单位期间租金递增； n：表示剩余收益期限；     

　　所以，公司的算法和我的假设结果出入极大，由于公司不披露单位期间净收益，所以无从了解最终房地产价值的差异，但是仅仅是i1和i2的不同，就可以导致最终数据近一倍的差异。以上海为例，4亿的投资性房地产估值就从4亿变成可能是8亿，从而所有者权益从3亿变成7亿。我认为我的数据也不一定对，但南山提供的数据肯定低了。

　　另外，你可以看到，南山对他没有直接持股的3个公司压低估值外，对他直接持股的天津的马上假设高估（譬如他的资本回报反倒一反常态变成了7%），最后天津这个刚刚成立，前途不明的公司在投资性房地产上的估值，竟然和上海相差无几。4.1亿对4亿，整合公告附件第1和38页）。

　　写到这里已经太长了，我估计就是深基地小股东也受不了了。最后解释一个问题，为什么公司说收入的差异会减小

　　先看变动前后的股权状况

　　仔细看6家还在建设的公司，资产整合前，南山不得不掏出40%的投资款，享受77%（52%×60%+40%）的收益。整合后，南山只需要掏23%的投资款，但享受63%的收益。差异减小，就是因为他少拿了14%的收益。但是小股东没什么得意的，因为南山没有那么好心肠，他少掏了17%的投资款！算来算去，他更赚！

　　结论

　　各位一定又火了，那么估值到底多少？我不是地产专家，这个报告也是3天前才看到，没办法给你数据，但深基地小股东有个偷懒办法，就是什么时候股权分配如果倒推到2010年你们的收益不会像现在一样少了，就合理了。之前，投反对票，是最佳选择。

　　并且请注意，深基地在继减少分红后，有意无意损害小股东的第二步。