谢逸枫 :2011年中国土地财政全面破产
导读：2012年1月2日,下午《2011年中国130个城市土地市场交易情报》，报告显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中上海土地出让金1260亿元，位居全国第一，但与去年相比减少16.7%；北京位列第二，同比减少37.9%，降幅非常明显。成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。据监测显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12391.3亿元，同比减少24%。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，可以发现，尽管住宅类用地出让金减少，但依然是土地出让金主要的组成部分，占总额约67%。土地出让金收入前十名的城市出让金累计达7764.3亿元，占130个城市总额的42%，这些城市主要是经济发达城市及省会城市。与去年上榜城市土地出让金均同比大幅增加相比，今年上榜城市多数同比减少。开发商资金链紧张，整体拿地热情不高，全国各大中心城市成交量、成交单价下跌，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜，土地市场进入名副其实的“寒冬期”。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，与2010年全国国有土地有偿出让收入29397亿元相比较，今年全年土地出让金至少下降30%以上，甚至下降50%。主要原因是今年全国整体土地成交价格大幅度下降和土地溢价空间有限及严厉的房地产调控等银行信贷收紧。另外是保障房大量的推出和开发商融资渠道进一步趋紧，在资金链紧张、高库存、低去化的市场成交下，开发商拿地的谨慎。而目前土地市场供需比例失衡，成交低迷。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示,2010年全国土地出让金收入高达29397亿元，而同年全国财政收入83080亿元，其中：中央本级收入42470亿元，地方本级收入40610亿元，土地出让金收入分别占全国财政收入和地方财政收入的35.38%和72.39%，由此可见地方政府对土地财政的高度依赖。土地财政并不仅仅只是土地出让金收入，土地出让后，地方政府还能获得建筑业、房地产业的营业税、契税等相关收入，在许多地方这占到地方税收的近四成。楼市和土地市场的双双低迷，对地方财政的打击显而易见。在土地财政收入锐减的同时，地方财政的支出却在大增。
2011年12月31日下午消息,随着北京市顺义区汽车生产基地4-124地块其它类多功能用地以底价 1.48亿元 被北京汽车城投资管理有限公司获得，2011年北京市土地市场收官。据统计，2011年供给出让土地249块，总出让金为1055亿元，比去年少587亿，降幅达到35%。
据北京市土地储备管理公开数据统计，2011年公开市场合计出让土地为249块，总土地出让金为1055.14亿，同比2010年的1642.4亿，减收587.26亿，降幅达35.8%。全年住宅类地块成交59块，成交金额不足去年一半，环比下调55.4%。
居住类地块 成交宗数 规划建筑面积(万/M2) 成交金额(万元) 楼面价(元/M2)
2007年 56 1067.21 3772697.7 3535
2008年 59 1165.11 4379003.7 3758
2009年 74 1146.66 6847938.2 5972
2010年 81 1449.56 10611707 7321
2011年 51 929.6 4279701 5088
北京土地储备管理数据显示，北京年内住宅地块土地出让规划建筑面积为929.6万平米，环比2010年的1449.56万平米下调幅度达到了35.9%，而住宅类土地出让金共计472.97亿。环比2010年的1061。1亿下调幅度达到了55.4%。住宅类土地的平均楼面价也出现了明显的下滑，年内平均楼面价仅为5088元每平米，下调幅度达到了30.5%，特别是在年底11-12月，住宅类土地市场出现了明显的价格下滑。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，从溢价率及占土地市场总成交量可以看出住宅类地块市场全面入冬，开发商购入土地明显谨慎，溢价率下调过半。特别是最后11-12月，绝大部分土地以底价成交。土地市场挂牌类平均溢价率下调了接近20个百分点。商业及综合类土地成为了2011年土地市场的主角，2这一趋势可能继续延续。2012年北京土地市场的出让金收入很可能会继续下调，难以突破千亿。预计住宅类地块将可能会出现限价房等地块，而郊区化依然是一个明显的趋势。
2011年12月28日，“中国上海”门户网站最新公布了一份《上海市审计局关于2009年至2010年国有土地使用权出让收入及土地整治资金收支管理情况的审计调查结果公告》。公告显示，2009年至2010年，本市共出让土地1300幅，两年土地出让收入合计2767.32亿元。2011年，市审计局对本市2009年至2010年国有土地使用权出让收入及土地整治资金收支管理情况进行审计调查。
审计调查结果为：2009年至2010年，本市共出让土地1300幅，面积共计9.07万亩。两年土地出让收入合计2767.32亿元，支出合计2391.54亿元。支出主要用于征地拆迁补偿合计1489.53亿元、城市建设支出合计414.7亿元、土地开发支出合计103.12亿元、农村基础设施建设支出合计45.71亿元，计提国有土地收益基金合计135.1亿元等。
根据公告，本市市级财政土地整治资金收入两年共计106.96亿元，支出两年共计40.19亿元。土地整治资金收入主要来源于收缴的新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费。审计调查发现的主要问题有：部分耕地保护责任未落实到位，土地整治资金沉淀；部分土地出让收支管理不规范；土地储备成本缺乏有效控制。其中，有两个区违反“收支两条线”规定，将土地出让溢价收入直接分配给所属镇和开发区。此外，经抽查10幅地块，发现土地前期开发过程中不同程度存在虚列支出、多计成本和支出不规范等问题，涉及金额共计2.52亿元，占10幅地块土地前期开发投资决算总额的34.01%。
2012年1月1日,上海统计显示，2011年上海共成交经营性土地281幅，成交面积共计1336.7万平方米，同比2010年增长4.72%。其中住宅用地（包括普通商品房用地、商住用地及商住办用地）成交面积481.51万平方米，同比减少16.97%，商业用地（包括商业用地、商办用地及商服用地）成交面积305.12万平方米，同比减少1.82%，保障房用地（包括动迁安置房用地及配套商品房用地）成交面积550.06万平方米，同比增长42.62%，住宅用地及商业用地成交面积均较去年有一定程度下降。
在成交面积同比增长的同时，土地出让金却出现了近年来首次负增长，2011年上海经营性土地出让金共计1183.22亿元，同比2010年减少14.41%。其中住宅用地成交470.41亿元，同比减少39.54%，商业用地成交500.8亿元，同比增长4.66%，保障房用地成交212.01亿元，同比增长68.27%。2007年上海土地出让金收入481.29亿元，2008年为398.18亿元，2009年为1043亿元，2010年为1382.51亿元，也就是说这是继2008年后上海土地出让金两年来首次出现负增长。
供应方面，2011年上海共推出经营性用地308幅，共计1464万平方米，同比2010年增长12.79%，其中2011年有27幅土地因出让终止而未能实现成交，占比近1成。在土地出让金缩水的同时，“地王”价格也出现大幅跳水。2010年上海总价“地王”为外滩国际金融服务中心（8-1）地块，成交总价92.2亿元，而今年上海总价“地王”浦东新区浦东大道1550号地块成交总价45.18亿元，仅为外滩地王价格的5成。2010年成交总价TOP10地块共实现土地出让金收入440.34亿元，而今年则为274.05亿元，土地出让金减少近4成。
总价地王价格缩水的同时，单价地王也在缩水。2011年上海单价地王为浦兴社区Y000902编制单元19-04地块，楼板价21362元/平，单价TOP10中仅此1幅地块楼板价超过20000元/平，其余9幅均低于该数字。而在2010年，上海单价地王楼板价高达52783万/平，且TOP10中有3幅地块楼板价超过50000元/平，其余7幅地块楼板价也均超过20000元/平。随着地王价格的缩水，今年上海成交土地的平均楼板价也在下降， 2010年上海经营性土地平均楼板价为7303元/平，2011年则为5623元/平，下降幅度为23%。其中住宅用地下降幅度较大，2010年上海住宅用地平均楼板价为10668元/平，2011年降至6459元/平，降幅为39.45%。
超6成地块底价成交平均溢价率仅17.66%,在今年成交的281幅土地中，有170幅为底价成交，占比超6成，平均溢价率仅为17.66%，而这一数字在2010年为46%。溢价率的变化在住宅用地成交方面最为突出，上海搜房网统计显示，2010年上海住宅用地平均溢价率为102%，而2011年这一数字仅为40.5%，下降幅度超过6成。溢价率的下降充分反映出今年上海土地市场的不景气，今年一季度上海土地成交还算活跃，多幅地块溢价率超过100%，溢价率TOP10地块中就有7幅是在一季度成交，其中5幅为住宅用地，且溢价率均超过100%，这也反映出开发商对后市仍比较看好。二季度，土地成交开始平淡，较高溢价率主要出现在商业用地上。
进入三季度，尤其是在四季度，土地成交显示是惨淡的行情，大量地块底价成交，住宅用地已难现高溢价，甚至频频出现因无人竞买而出让终止的现象，今年上海共有27幅地块出让终止，其中20幅出现在四季度，在这20幅地块中有14幅为住宅用地，其中不乏罗店新镇E4-1地块、黄浦江沿岸E18单元（7-7）地块及唐镇新市镇A-03-11地块等优质宅地，在11月和12月上海土地市场已难见到住宅用地成交。2011年上海住宅用地成交面积481.51万平方米，同比减少16.97%，成交金额共计470.41亿元，同比减少39.54%，平均成交楼板价6459元/平，同比下降39.45%，住宅用地呈现量价齐跌的态势。
在住宅用地成交减少的同时，保障房用地却出现了大幅增长，2011年上海保障房用地成交面积550.06万平方米，同比增长42.62%，成交金额212.01亿元，同比增长68.27%。2011年年初，规土局公布今年上海住房用地供应计划，全年计划供地1200万平方米，而今年上海住房用地共成交1031万平方米，未能完成供地计划。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，对于今年上海住宅用地成交量的下降，一者因楼市调控影响的逐步深入使得后市行情不明朗，开发商拿地热情下降，同时开发商的资金链也因调控影响而日趋紧张，对一些优质地块的竞拍“心有余而力不足”。其次，今年上海加大了保障房用地的供应，在一定程度上也减少了住宅用地的供应量。
2011年12月6日,北京中原地产市场研究部发布，今年前11个月，全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元，同比去年的1.7万亿元减少5200亿元。统计显示，2011年前11个月，全国130个城市总出让土地地块为24200块，出让的土地面积为108500万平方米；其中住宅地块合计为7476块，出让面积为39100万平方米；130个城市的土地出让金总额为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。在2010年前11个月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿元，相比之下，今年同期减少了5200亿元，下降近三成。与此同时，住宅类地块的楼面价也明显下调，从2010年同期的1810元／平方米，下调至今年1495元／平方米，下调幅度达到17.4％。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，首先是限购后，一二线城市房屋成交量都明显萎缩，大部分房企加快消化库存，减少土地购入；其次是房企资金困难，目前房企的大部分融资渠道都被收紧；第三是土地供应开始出现郊区化，目前土地市场供需比例失衡，商业地块在今年占比明显增加，而住宅地块明显呈现出郊区化趋势，影响了开发商拿地的积极性。从目前调控的趋势看，今年年底前土地市场的冷清局面难以逆转。
2011年12月31日，根据某网站不完全统计全国22个城市土地出让收入总额为8725.22亿元，同比下跌21.47%。其中上海土地出让金1238.85亿元，同比减少18.95%，位列第一，北京以1046亿元位列第二，同比减少36.22%。数据显示，22个城市中，只有7个城市土地出让金同比增加，包括北上广在内的15个城市土地出让金悉数下跌，其中大连、太原本年度土地出让金下跌幅度分别达到58.06%和52.25%，惨遭腰斩。
数据显示，北上广三个一线重点城市，土地出让金全部呈现负增长，且降幅明显。从2011年一线城市的土地供应量情况来看，除北京外，上海、广州同比都是增加的，但受到房地产宏观调控及商品住宅成交的影响，上海、广州的成交量同比仍然下跌二成左右，而北京的跌幅更是达到了36.22%。另外，从拿地成本来看，广州、上海虽然年均楼板价同比有所下降，但在全国层面看，依旧处于较高水平。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，严厉的政策调控下，囤地过冬俨然不是最好的选择，更多的开发商选择现金为王。而政府推地、房企拿地大多变的谨慎起来，以大连为例，2011年大连供应土地幅数429个，同比减少7.94%；成交占地面积1,929.61万平方米，同比减少46.42%，成交土地的骤然减少，是其土地出让金惨遭腰斩的重要原因。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，为部分城市逆市上涨主要有两个原因，一是城市对企业布局具有战略意义，比如东北区域的哈尔滨，2011年恒 大、富力、绿地等知名开发商先后拿地；二是处于三四线，2012年调控政策持 续的情况下，城市的发展潜力更值得关注，比如威海，同时，在三四线城市拿地，企业的成本也相对降低。
随着楼市调控持续深化，土地市场逐渐呈现出低迷态势。政策环境的不明朗使得开发商对后市缺乏信心，萎靡不振的新房销售市场也使开发商的资金链日益绷紧，开发商拿地愈发谨慎，甚至个别房企公开声称“不拿地”。受此影响，年末土地市场难有起色，2011全年土地成交低迷已成定局。未来土地市场的供应总量将与今年持稳，在未来房价下跌的带动下，土地价格将首先出现10-15%的回调，随后在楼市调控趋于温和后逐渐回归；土地成交将呈现出V型走势，明年一季度和四季度初有可能是土地成交的小高峰。
2011年12月25日,截至2011年11月底，广州市本级土地出让金收入205.69亿元，完成调整后计划数399亿元的51.55%。按照国土房管局土地出让金征收计划，预计全年收入数为303亿元，考虑缴纳新增建设用地土地有偿使用费及土地出让收入退库因素后，预计全年收入计划为290亿元，比调整后计划数短收109亿元(其中花都、番禺短收14.02亿元)。这也意味着，今年市本级土地出让金收入可能将比今年初计划“缩水”212.5亿元。而290亿元的预计土地收入，相比去年455.6亿元的土地收入，更是大幅下滑36%。
2011年10月，广州市本级土地出让金收入计划调整为399亿元，比年初预算502.5亿元预计短收103.5亿元。年初，广州的卖地预算为502 .5亿元。此前2010年，广州的卖地收入为455.6亿元。之后，国家系列相关调控政策出台，开发商拿地积极性不高，广州卖地收入直接受到影响。
2011年12月25日，广州市本级2011年新增财力安排及相关预算再调整的报告提交市十三届人大常委会第四十七次会议审议。广州土地出让金收入计划在调低了上百亿元后，仍然难以完成任务，预计全年收入数额为290亿元，比去年455.6亿元减少165.6亿元。广州市财政局局长袁锦霞在报告中介绍，今年10月，经广州市人大常委会第四十五次会议审议批准，今年市本级土地出让金收入计划调整为399亿元，比年初预算502.5亿元预计短收103.5亿元。
截至11月底，广州市本级土地出让金收入205.69亿元，完成调整后计划数399亿元的51.55％。预计全年收入计划为290亿元，比调整后计划数短收109亿元（其中花都、番禺短收14.02亿元）。这意味着，今年市本级土地出让金收入可能将比今年初计划“缩水”212.5亿元。而290亿元的预计土地收入，相比去年455.6亿元的土地收入，更是大幅下滑36％。土地出让金收入短收的主要原因是受宏观调控政策影响，企业资金链趋紧，开发商拿地的积极性不高，土地拍卖成交率低，土地出让金收入进度缓慢。
土地出让收入预计短收109亿元，扣除按现行财政体制减少返还花都区、番禺区土地出让金14.02亿元及上缴省农田水利建设资金0.61亿元，市本级土地出让金支出需调减94.37亿元。为此，将调减成本性支出69.66亿元。其中包括：调减土地储备开发成本支出33.4亿元；调减亚运城建设成本支出16.06亿元(市财政已垫支，由于亚运城出让收入未入库，减少安排资金归垫)；调减“三旧”改造支出14.84亿元；调减收地补偿等其他成本性支出5.36亿元。同时，将调减城建支出11.12亿元，调减地铁公司储备地出让收入返拨支出3.04亿元，调减政策性计提的农业土地开发支出、教育专项资金、农田水利建设资金等支出8.8亿元，调减中心镇土地出让金等支出1.75亿元。
2011年2月22日，广州市政府预算草案报告中，同样公布了2011年全市和市本级国有土地使用权出让金收入计划。将这一计划与2009年、2010年广州市预算执行情况进行对比：2009年，广州全市国有土地使用权出让金收入为323.4亿元，增长86.3%；市本级国有土地使用权出让金收入228.3亿元，含亚运城出让收入（第一期）102亿元，增长88.8%。2010年，全市国有土地使用权出让金收入为455.6亿元，增长40.9%；市本级国有土地使用权出让金收入314.9亿元，含亚运城出让收入51亿元，增长38%。而报告显示，2011年，全市国有土地使用权出让金收入计划646.5亿元，比上年增收190.8亿元，增长41.9%；市本级国有土地使用权出让金收入计划502.5亿元，含亚运城出让收入102亿元（第三期）。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，根据2011年2月22日广州市政府预算草案报告,广州2011年国有土地使用权出让金收入计划达到646.5亿元，如果这个卖地计划实现，广州将创造出有史以来土地出让收入最高的年度纪录。按这个计划来看，土地出让金收入减少高达350亿。2010年，广州地方财政一般预算收入占地区财政总收入的26%，换句话说，广州财政收入每赚一元钱，自己只留下两毛六，大部分都上缴给国家和省财政。2010年，广州市地区生产总值达到10604.48亿元，全年来源于广州地区的财政一般预算收入3348亿元，占GDP的比重为31.6%。而广州全市地方财政一般预算收入只有872.6亿元，占GDP的比重为8.2%，低于国内的主要经济发达城市。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，按照国地税收入的粗略估算，上海市和广东省国税收入占国税、地税的税收收入之和的比值，都在68%左右。而按照一般预算收入和地区财政总收入之比来算，深圳、天津等其他副省级城市、计划单列市或直辖市，比例均高于广州的26%。比较有代表性的是同处广东的深圳，2010年深圳全口径财政收入为3506.8亿元，但深圳地方财政一般预算收入超过1106亿元，地方留成比例在30%以上。这一方面是因为深圳作为经济特区，在地方税收留成比例和财政优惠政策方面比广州占优，更重要的原因是，深圳历年来上缴广东省财政的比例很少，整个“十一五”期间为144.6亿元，约占同期深圳全口径财政收入之和13550多亿元的1%。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，广州其实一直靠卖地过日子,否则财政早就开始出现危机了。根据广州三年土地出让金的数据显示，广州对土地出让金的依赖越来越大。2008年财政收入843.1亿，土地出让金收入173亿，占比20.5%；2009年财政收入1107.7亿，土地出让金收入323.4亿，占比29.2%；2010年财政收入1399亿，土地出让金收入455.6亿，占比32.6%。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，土地财政以及来自房地产相关税收的收入，2010年，广州全市基金收入完成526.5 亿元，跟广州当年一般预算收入872.65亿元共同构成了政府当年地方预算内财政收入，共计1398亿元。这其中，国有土地使用权转让金收入455.6亿元，同比增长40.9%，占广州市2010年政府性基金526.5 亿元的86%，占当年地方预算内财政收入1398亿元的比例为32.6%，也就是说，接近1/3的地方财政收入来自于土地出让金。说明土地出让金与房地产相关税收是半壁江山。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，同时，2010年广州市房地产相关税收收入213.9亿元，占当年地方预算内财政收入的比重15.3%。以上两项相加，比重约为47.9%。卖地收入和房地产相关收入占了政府财力的将近半壁江山，不可谓不重要。所以当房地产市场的冬天从楼市向土地市场转移、土地卖不出去的时候，无论是来自于房地产相关的税收，还是土地出让金，两者的减收都直接影响到地方财政的钱袋子。土地出让金的使用，同样受到关注，广州2010年的土地出让金中，支出金额较大的项目包括：用于城市建设63.2亿元，用于地铁建设67.6亿元，土地储备开发82.2亿元，用于廉租房建设17亿元。
1987年12月1日，深圳首次举行国土有偿使用权拍卖会。深圳房地产公司以525万元的最高价获得了罗湖区东晓路一块8588平方米土地的使用权。从此，深圳开始了土地市场化的探索之旅，这是土地使用权在中国第一次作为资产进入市场。1988年4月，全国人大修改《宪法》，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的内容，国有土地使用权出让由此正式“合法化”。深圳土地拍卖的率先尝试，直接促成了宪法的修改。
在经济特区建立后，为了解决城市建设资金问题，深圳率先进行了土地管理体制的改革，变土地的无偿使用为有偿使用。到1990年底止，协议出让土地302幅,招标15幅,拍卖出让3幅。特区成立20年时，拍卖土地被媒体称为“深圳经典”。包括土地按揭、农业用地转国有用地等一系列措施，都是由深圳先行先试。大规模的土地转让，深圳市政府也从中获得不少资金。深圳市政府投资各项事业的资金主要来源于财政收入、国土基金、市属国有企业上缴利润和特区基础设施增容费，其中国土基金占第二位。
深圳的土地出让金包含在土地开发基金中。深圳土地开发基金于1988年正式建立,据不完全统计,1988年~2002年14年间,在招标拍卖不足其中10%的条件下，深圳土地开发基金亦累计收入600余亿元。这一数字从1996年后每年更达到100多亿元。现在累计已经超过千亿元。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，土地拍卖是把双刃剑，地价当然能拉高房价，对比一下历年的房价和地价涨幅就很明显，土地和房价是一种互动关系，尤其在深圳这个土地资源已经透支的城市，高地价自然拉动了房价的上涨预期。掀起深圳土地的“家底”，深圳特区内的面积仅有327平方公里,可开发利用的土地面积191平方公里，已开发建设170平方公里,只剩下21平方公里可供开发。
根据《深圳市近期建设规划(2 0 0 3 —2 0 0 5)》中透露：2 0 0 3 ~2005年，深圳市新增土地供应量将逐年减少。2003年为11.9平方公里，2004年为8.6平方公里，2005年为6.1平方公里。由于土地一级市场供应量的急剧减少，供求关系发生严重的失衡。水涨船高，特区内如此高昂的地价，必然拉动了深圳整体房价和整个社会营商成本的上涨。
最终导致深圳必然师承香港的“三高”房地产发展模式——“高地价，高楼价，高容积率”。
深圳要争取更大的发展空间和生存空间，必然要把宝安和龙岗纳入特区的范围之内，这也是这几年每次“人大”开会，深圳人大代表必提的“议案”之一。深圳特区内的面积(327平方公里)只占深圳总体面积(2020平方公里)的16%，特区外的面积还有1703平方公里，尚待开发的土地面积大约219平方公里。据深圳市国土资源和房产管理局公布的2005年度土地供应计划，深圳全市计划供应土地面积1269万平方米，94%的供应土地在特区外。商品住宅用地今年控制在80万平方米，仅占供应总量的6%，并且全部位于特区外，今年特区内不再供应新的商品房用地。深圳自1995年以来购房需求越来越旺，港人越来越热衷于投资深圳物业。
2010年7月23日，提交市人大常委会审议的2009财政决算报告草案显示，深圳2009年出让国有土地使用权收入139亿。在中央厉行节约的相关要求下，深圳去年行政事业单位各项严控经费压缩，相比2008年下降幅度逾两成以上。深圳2009年市本级基金预算收入157亿元，近九成来自于国有土地使用权出让金。决算报告显示，2009年深圳市本级一般预算支出完成614 .2亿元，比上年增长11.9%。不过在主要支出项目上，南都记者注意到在一般公共服务领域支出53.8亿元，比上一年度下降超过了30%。
降幅较大的主要是根据财政部的相关要求，在列支内容上有调整。剔出不可比因素后，该项支出比上年下降6.6%，主要是深圳贯彻中央关于党政机关厉行节约的有关要求，严控出国(境)经费、接待、车辆控制及运行、外出考察、会议和论坛经费等。此外，在2009年15项主要支出内容中，多项支出的增幅比重超过了100%，其中增幅最大的一项为城乡社区事务支出90.5亿元，增幅达到了近350%，主要因为用于安排市政道路、地铁等基本建设项目。此外，文化体育与传媒支出的增幅也超过了300%，主要是用于安排大运场馆基建支出20亿元。在环境保护支出方面，去年支出超过了30亿元，增幅也超过了200%，用于特区内外污水截排工程、垃圾转运站和污水处理厂等基建支出18.9亿元。
报告中提出，2009年深圳全力推进公共财政资源向民生领域倾斜，全年市本级民生类及一般公共服务类支出占一般预算支出的比重为75.5%，比上年增加了9%，增幅近一成。在加大民生投入的同时，2009年深圳大力压缩出国(境)经费、接待、车辆购置及运行、外出考察，会议和论坛经费等一般性开支，全市行政事业单位各项严控经费比2008年平均下降20%以上。在专项基金预算执行上，据统计，深圳2009年市本级基金预算收入完成了157亿元，超额完成年度预算近50%，其中，近九成收入来自于国有土地使用权出让金，仅此一项收入便达到了139亿元。此外，国有土地收益基金收入7.3亿元，彩票公益金收入3.9亿元。
2011年1月12日，深圳市财政委员会宣布，2010年深圳地方一般预算收入完成1106.8亿元，突破千亿大关，居全国第三。与此同时，在新近出炉的“2010年主要城市土地出让金收入排名”榜单上，深圳2010年土地出让金收入115亿元，甚至不到上海的一个零头。与其他城市相比，深圳的土地出让金多少显得有点 “寒酸”。“寒酸”的背后，则是深圳“土地财政”的被迫转型。2010年深圳财政收支相抵后，连续30年实现收支平衡、略有盈余的目标。
税收收入占一般预算收入的比重约为90%，仍处于地方财政收入的绝对主导地位。收入结构保持良好，高新技术产业、总部经济和战略性新兴产业成为深圳税收增长的重要来源，反映了深圳产业结构调整和经济发展方式转变的成果。在财政收入大幅增加、各地政府土地出让金收入“大跃进”的大背景下，深圳的土地出让金收入似乎成为一个异类。
在2011年1月7日的全国国土资源工作会议上，国土部部长徐绍史透露，2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增加70%，实际土地出让面积42.8万公顷，同比增加105%。北京、上海去年的土地出让金收入已超过千亿规模，武汉、南京等的土地出让金收入增长率纷纷超过100%。
与此同时，深圳2010年土地出让金收入仅为115.5亿元，这一数字相比2009年还下降了6%。另一个形成鲜明对比的是，深圳曾是“土地财政”的发源地。中国土地出让制度的前身，就是1987年在深圳进行的土地出让制度试点：1987年12月1日，深圳在内地第一次举行国土有偿使用权拍卖会。深圳房地产公司以525万元的最高价获得了罗湖区东晓路一块8588平方米土地的使用权。预算内靠城市扩张带来的产业税收效应，预算外靠土地出让收入。城市扩张主要依托于与土地紧密相关的建筑业和房地产业的发展，发达地区的政府财政就是“土地财政”。
作为“土地财政”发源地的深圳，则在试图摆脱这一情况。在全国各地普遍依赖“土地财政”的模式仍未改变的背景下，深圳是一个特殊的个案。在无地可卖的情形下，深圳市政府又需要保持经济的快速增长和财政收入的增加，于是大力发展高新技术产业，推进战略性新兴产业发展，以扩大税源。深圳市1991平方公里的面积仅相当于北京的1/9、上海的1/3。但在30年高速发展期间，其开发比例却高得惊人，截至2008年，深圳已开发土地46%，而北京、上海、香港分别只有20%、30%、24%。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，自上世纪90年代分税制改革后，土地出让金收入基本划归到地方政府，土地收入及衍生的相关收入在地方政府财政收入中的比例逐渐加重。在2010年全国8.3万亿元的公共财政收入中，土地出让收入就达2.9万亿元。以 2009年为例，这一年我国新增信贷9.6万亿元，新增的GDP仅2.5万亿元，这意味着4个信贷换回了1个GDP；而在之前的8年，我国新增信贷20万亿元，同期增加GDP也是20万亿元，即1个信贷就换回了1个GDP。而且，从长期来看，已经越来越显现的是，房地产价格上涨和地方政府卖地得到的经济增长不可能持久，财政收入和经济增长过度依赖房地产业风险太大且不可持续。
数据显示，近年来各地土地出让金收入迅速增长，在地方财政收入占比不断上升。2010年，全国土地出让金高达2.94万亿元，相当于地方财政收入的71%。土地出让金占地方财政收入的比例平均达50%，西部一些城市甚至高达80%以上。自1994年分税制改革以后，土地出让金收入基本划归地方政府。客观地说，在地方财力难以满足发展需求的情况下，土地有偿出让确实为地方经济发展积累了一定资金。按相关规定，目前土地出让金使用要按照一定的比例用于农业土地开发、保障性安居工程建设和农田水利建设。2011年7月，《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》提出，教育资金也要从土地出让收益中按10%的比例计提。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，在地方财政对土地出让收入如此依赖的情况下，土地出让金的大幅下降，将使一些地方政府的财务平衡压力骤然加大。2008年，国际金融危机引发国内楼市降温，导致地方政府土地出让金大幅缩水，就曾影响一些项目的后续投资。因此，此番土地出让金锐减，一些地方政府可能面临资金压力。当前应警惕的是，要防止由此产生连锁反应，影响各地保障房建设、农业开发和教育等领域的投资。尤其令人担忧的是，土地出让金减少将使部分地方政府的债务风险放大。
审计署公布的数据显示，截至2010年底，我国地方政府债务余额达10.72万亿元，在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额达2.5万亿元，接近去年全年土地出让金总额。而且这两年地方政府也正迎来还债高峰。土地出让金的减少将放大地方政府的债务风险，使一些地方财政和金融体系面临较大考验。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，土地市场和房地产市场密切相关。应该说，土地出让金缩水和当前楼市降温、房地产企业资金趋紧有很大关系，说明当前房地产调控已经取得初步成效。中央政治局召开会议研究明年经济工作时，再次强调要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归和房地产市场健康发展。因此，在土地出让金减少使得地方财政收入削减的情况下，必须坚决防止一些地方政府因利益受损而变相放松房地产调控政策，使当前难得的房地产调控成果付之东流。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，当然，要降低土地出让金减少带来的负面影响，根本的解决之道还在于减少地方政府对“土地财政”的过分依赖。首先，应利用地方财政收紧的“倒逼”机制，促使各地加快转变发展方式和经济结构调整，改变地方政府唯GDP是从的政绩观；其次，要推动地方政府财权与事权相顺应，合理分配事权上的税收收入，拓宽地方财政收入来源，使之实现可持续发展；再则，也可考虑在房屋持有环节征税，在给政府带来稳定财源的同时抑制住宅投机需求。
谢逸枫
2012年1月4日