中国将深套楼市30年？

　　看到媒体报道《专家称中国人苦日子将到，未来30年深套楼市》，张庭宾先生认为，从全球产业结构变迁和全球货币金融竞争力重构的战略高度来看，中国经济的探底和转型才刚刚开始。中国经济过去20-30年的高速增长的动因做出清晰解释主要推动力是两次大浪潮：第一次浪潮是全球制造业向中国集中的“世界工厂”机遇。在1979年中国实行计划生育以前，人口高增长，从1949年的5.4亿增加到了1978年的9.6亿人，使中国储备了巨量健康的劳动力。因为中国劳动力充沛而廉价，珠三角农民工月薪曾长达20年被压在1000元以下，而且不必提供养老医疗等社会保障，资本基本无需投入改善劳动环境。这给资方提供了巨大的利润空间。1997-1998的亚洲金融危机进一步强化了中国的世界工厂地位，东南亚的国家饱受重创，中国因为人民币固定汇率，资本项目未开放而受冲击较小，其稳定的社会政治环境令中国制造业产业集群更具竞争优势。

　　第二次浪潮是由人民币升值所引发的资产泡沫狂潮。2005年中国发生了两件大事：一是人民币开始单边升值，二是股权分置改革。前者意味着投机人民币升值的无风险套利机会，由于中国抓住世界工厂机遇，生产力不断提高，人民币内在价值增强，而长期固定汇率下，人民币的确被低估，这对国际热钱产生了巨大诱惑；后者意味着中国股市基本与国际市场接轨，成为国际热钱可投资的市场。于是乎国际热钱和海外华人资本八仙过海各显神通地涌入中国，先是在2007年10月将A股上证指数推高到6124点的巅峰；再把楼市推到了2010年底的天高。

　　时至今日，当年推动中国经济高速增长的因素，均已在走向衰退或反面。从世界工厂效应而言：中国人口红利盛极而衰。资产泡沫的负面效应如今也全盘凸显。在股市和楼市的大博弈中，由于中国企业家和投资者，他们以前并没有与国际投资者同台竞争的经验和能力，在股市10万亿计的财富再分配中，在楼市100万元计的财富再分配中，均成为输家，不仅将过去20-30年的财富积累基本亏在其中，更将未来20-30年的预期劳动收入深深套在楼市泡沫中。同时，楼市的大幅攀升也推高了制造业的成本，让中国企业更难以负荷。与此同时，政府在长期的繁荣周期中，逐渐扩大了财政胃口，以制定规则和手握分配权的优势，财政收入的增幅连续多年2倍于GDP的增长，加上国有企业在金融和资源的垄断，都成为中国制造业不可承受之重。

　　有专家解读房产金融危机形成机制时指出，次级贷款即次级按揭贷款，是指金融机构为信用程度较差、收入较低的借款人提供的贷款。由于可预见的经济周期的影响，在经济逐渐走弱的时间段，利率的提高和房地产市场的降温会严重的打击次级贷款市场的正常运行，一方面，由于利率的走高，借款人每月支付的还款数额会相应地增加，由于次级贷款的借款人信用程度普遍较低，因此会出现大量的断供现象；另一方面，由于房地产市场的低迷，金融机构利用抵押物收回贷款的期待也随之落空。这样的现象当不再偶然的时候，金融危机就爆发了，这就是次级贷款危机。

　　引起美国次级抵押贷款市场风暴表面上的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温，这两个原因的深层原因归根结底在于美国总体经济的衰退。在这个衰退的过程中，由于约瑟夫·斯蒂格利茨所说的另外两个原因：第一个原因来自于金融机构，他们对于对于金融风险估计不足，甚至做出了错误的估计，第二个原因来自于金融监管机构，他们过分依赖金融自由化的理念，没有有效的监管措施。这些原因综合起来导致了这一场危机的爆发。

　　中国近期的房地产市场趋势与美国大致相似，1988年，政府工作报告中提出要加快城镇特别是中大城市住房制度的改革，逐步实行住房商品化。20世纪末东南亚金融危机使中国急需扩大内需，保持经济稳定，1998年政府工作报告中指出要积极推进住房体制改革，采取切实措施促进住房商品化，使居民住房建设成为新的经济增长点。自此，我国居民住房完全商品化，房地产业的春天也逐渐开始了。从2003年到2008年，中国GDP平均增长在10%左右，而房地产业的增长则为25%。 从企业数量上看，2004年达到了5万多家，2005-2007年受宏观调控的影响，但是企业的总数仍然是5.7万家-5.9万家；从企业规模来看，过去五年房地产企业的规模迅速扩大，2007年百强企业的投资规模均值达到110.96亿元，净资产达到37.4亿元，增长率基本上都是30%-40%左右；从房屋销售的情况来看，2007年全国房地产销售额是2.9万亿元，百强企业均值达到50亿元。可以看出，中国的房地产业同美国一样在21世纪到来的时候，出现了非常迅速的发展，但在2007年下半年，北京、上海的商品房价格回调、成交量明显处于下降趋势，广州、深圳也同时转冷。2008年由于房价大幅下跌，深圳楼市传出断供的消息。无论数据如何，中国房地产市场降温已经成为不争的事实。

　　专家解读房产金融危机形成机制时指出，资金和土地是房地产业的最重要的资源，金融机构在房地产业中扮演的角色是至关重要的。房屋有其他商品所不具有的特点，生活必需且价格高昂，如果没有金融机构提供相应的贷款，购买房屋对于很多人来说都是一件困难的任务。在现代金融体系下，贷款的风险已经被广泛认识，因此在提供贷款时，借款人都会被要求提供担保，而在房地产市场中，这种担保往往被简化为以所购商品提供抵押来完成担保，也就是说，借款人几乎不需要有其他的信用保障和财产保障，就可以获得房屋贷款。美国次贷危机的形成原因之一就在于此。而中国的金融机构业一直迷信房地产本身的价值，只要签订了所购房屋的抵押合同，其他的担保便不再被要求。这种操作方式在一定程度上刺激了市场的繁荣，另一方面，也为危机的形成埋下了伏笔。

　　据经济之声《央广财经评论》报道，海南三亚、浙江温州、内蒙古鄂尔多斯。这些城市的房价都曾经创下纪录，也都经历了高台跳水式的暴跌。有研究机构排出2012到2014年全球经济的“10颗定时炸弹”，中国房产泡沫排在第二位。近几年来，中央不断在加大房地产调控的力度，运用多种方式抑制房价过快上涨。虽然调控政策取得了显著效果，但房地产泡沫是否已经被挤干净，还需要进一步观察。中国面临加快发展、转型发展双重压力，不能对眼前问题特别是对房地产泡沫问题视而不见，十八大以后房地产是刺破泡沫重新起跳还是维持泡沫，如何化解中国楼市泡沫，这也许是各界关注的问题。

　　有分析预测，中国的大泡沫即将破灭，2013~2015年全球房地产将要崩盘，杜重辉先生认为，今年房地产巿场的金九银十的量没上去，说明政府调控的成果起稳作用依旧有效，但房价就目前而言还是假摔，马上入冬了，只要房价这只汽球用手摁着，未来中国经济不靠地产泡沫来增长，限购令不取消，只要政府坚持调控政策不松懈，克服眼前经济下滑的困难，二到三年内房价必大幅下跌。

　　10月19日，国土资源部公布的城市地价监测数据显示，今年第三季度全国地价水平总体平稳，环比增速微升，同比增速持续放缓。据统计，全国主要监测城市地价总体水平为3093元/平方米，住宅地价为4564元/平方米。其中，温州再次以18.03%的降幅居于本季度住宅地价同比下降的城市之首。记者查阅资料发现温州房价与2009年、2010年的最高位时相比，回调了30%～40%，楼市宏观调控将温州的投资购房泡沫完全击破。

　　中国经济最大的风险是为保持高增长而将房地产投资最大化。不断有人警告说，持续的投资和投机活动有可能导致房地产泡沫和泡沫破裂，特别是鉴于政府政策的不确定性。瑞信陶冬认为国内房价有泡沫，但破灭需要三个条件，一是利率市场化，流动性泛滥的局面改变，二是中国贸易顺差结束，变成大幅逆差，三是美联储量化宽松政策结束。如果这三个条件具备，中国房地产泡沫会破灭。

　　资料显示，1997年至2011年，房地产住宅新开工面积累计为76.15亿平方米。据中国指数研究院统计，2012年中国城市人均住房面积为29.2平方米，由此计算，近15年中国新建住宅面积够2.6亿人居住。按照中国实际城市化率40%计算，共有城市人口5.2亿，按当前建房速度，三年后房地产绝对量过剩。有专家分析认为，中国的房地产由于是采用现金购买，不是靠抵押贷款，如果房价大跌，那些买了房的有钱人身家会贬值，但不会对银行造成不利影响。另外，中国的城市人口（这是真正的关键所在）将继续高速增长。对城市住房的需求仍然强劲，随着收入的增加，人们会继续涌入城市。从过去的政策来看，房产的供给依然有限，抑制房产投机性功能的政策只限于未购房者（对已购房者既往不咎），最核心的是土地财政制度与房地产形成了唇亡齿寒的依赖。

　　中国楼市调控本身就面临两难，如何通过转型使泡沫问题对经济社会伤害最小，在一线城市上海，俞正声说，推动经济转型发展，关键是要下决心减少对传统发展路径的依赖，紧紧依靠制度创新、科技创新和管理创新，率先走出一条科技支撑作用明显、体制机制活力迸发、服务经济比较发达、城市服务功能完善、城乡和区域一体化发展的转型之路，不断提高经济发展质量和持续发展能力。

　　张庭宾先生认为，中国还有应对方法吗？有的，那就要竞争力再造。这至少包括如下几个方面：1、政治体制改革，自上而下的机构精简和自下而上的扩大民主，以大大降低行政成本；2、合理分配土地和资源财富，大部分转入社会保障体系中；3、凡是市场能做好的都交给市场，激发民间创造活力，特别是金融向民间开放尤其重要；4、A股彻底扭转“利益输送市”，变成真正优化配置资源的财富成长市，激励高新科技、新能源和环保循环经济。此外，遏制汽车等高耗能工业，大大降低对外部资源的依赖等等。这些观点建议笔者非常赞同，但从眼前看，实施起来却有难度，如金融向民间开放，无论如何，中国房地产政策及市场走势值得密切关注。

　　参考文献：

　　紧紧把握形势变化 加快推动转型发展

　　专家解读房产金融危机形成机制及应对

　　用市场力量解决房价虚高 防地产泡沫影响经济

　　俞正声：推动经济转型发展 下决心减少对传统路径依赖