年份 销售面积/平方米 销售金额/亿元
2000年 1.86万亿 3935.4亿
2001年 2.24万亿 4862.8亿
2002年 2.68万亿 6032.3亿
2003年 3.37万亿 7955.7亿
2004年 3.82万亿 1.03万亿
2005年 5.54万亿 1.75万亿
2006年 6.06万亿 2.05万亿
2007年 7.61万亿 2.96万亿
2008年 6.20万亿 2.40万亿
2009年 9.37万亿 4.39万亿
2010年 10.43万亿 5.25万亿
2011年 10.99万亿 5.91万亿
数据来源----国家统计局 谢逸枫整理
2012年1月-9月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 48 22 0 70
2月 45 21 4 70
3月 46 16 8 70
4月 43 24 3 70
5月 43 21 6 70
6月 21 24 25 70
7月 9 11 50 70
8月 20 14 36 70
9月 24 15 31 70
2012年1月-9月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 15 2 53 70
2月 27 6 37 70
3月 38 3 29 70
4月 46 1 23 70
5月 55 0 15 70
6月 57 2 11 70
7月 58 1 11 70
8月 53 3 14 70
9月 55 3 12 70
数据来源----国家统计局 谢逸枫整理
住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受凤凰房产记者采访
记者：如何看当前房价变化？
谢逸枫：从数据上显示看，当前房地产市场总体平稳，房价延续了涨幅稳中回调的趋势。从房价发展趋势上看，触底震荡爬波格局，后市有望企稳。一则房价处于筑底回稳局面，自2012年6月起，房价止跌回涨后，均价保持连续第4个月环比上涨。但环比均价涨幅不断收窄，而同比降幅亦不断缩小，说明房价已经见底。二则从今年前9月房地产开发情况与9月价格数据显示，房价总体上呈现小幅度回调态势，暗示房价处于探底回调过程。自2012年8月份开始，房价环比涨幅连续2个月收缩。自2012年3月房价止涨下跌后，保持连续第6个月同比下跌，跌幅为1.40%，比上月缩小0.20%，表明均价跌幅不断缩小。自今年1月份开始，房地产开发投资增速继续下滑，增长回落，表明中央房地产调控取得初步效果，市场博弈进入相对僵持阶段。
记者：金九银十不如往年纯的原因是什么？如何看今年前9月到10月份商品房市场成交情况，说明什么问题？
谢逸枫：销售旺季不旺主要原因是与房地产调控有直接关系，大量的市场主要购买力被调控政策按住。一则房企资金紧张获得缓解，市场“以价换量”楼盘不断减少，部分房企上调价格。二则部分改善性需求与刚需处于观望状态。三则前而季成交量放大。今年一、二季释放部分刚需与改善需求，后市需求出现断层的现象。
谢逸枫：说明国家对楼市调控是有效的，并且效果显著，已经取得阶段性效果。一则房价从高涨到停滞再到出现部分松动。二则成交自去年开始逐渐下降，而商品房去库存量缓慢。三则房企以价换量部分房企并未结束。四则地价保持涨幅下降趋势，整体地价水平小幅度上涨。五则投资投机炒房需求被基本全部挤压出市场，剩余90%以上都是刚需。六是房地产投资与销售明显下降，房地产泡沫被挤压掉。毫无疑问，未来随着土地供应量增加，贷款政策趋紧，消费政策限制和刚需为主力购房人群，房价、地价起伏趋稳，今年不会出现大涨大降的情况。
记者：当前房市是否回暖，未来后市如何发展？
谢逸枫：房市离全面回暖为时过早，市场销售回暖痕迹的出现是刚需的旺盛所致。目前房地产市场运行依然保持以稳定发展趋势，供需平衡，住宅销售和地价在总体上都保持着平稳。总体看，房地产市场未出现“大起大落”格局，但是投机投资性购房需求得到明显抑制，房价涨幅继续回落基本平稳，商品住房总库存量仍处历史高位。一则房价自6月环比止跌回涨，到9月连续4月上涨，但是涨幅收窄，回升缓慢。而同比房价涨继续回落。二则前9月商品房住宅成交与金额继续保持增速下滑。三则9月末全国商品房库存量比8月末增加467万平方米。明年房地产市场将保持稳定发展，一则今年商品房用地供应量比去年有所下降。二则前三季度土地购置量、房屋新开工面积等指标均表现出负增长，这一段时间内房地产市场出现供应短缺。
记者：今年第四季度楼市房价是否存在下降空间？
谢逸枫：今年第四季度楼市房价几乎无下降空间。一是从金九与黄金周期间及房展会上的楼盘折扣看，价格折扣优惠幅度比较小。尤其是对比今年一季与9月前的价格折扣，明显相对小，甚至部分楼盘取消价格折扣优惠政策而上调控销售价格。说明今年6月份房价止跌回涨之后，房价逐步小幅度攀升，房价已经触顶见底转向回稳上升趋势，下降空间基本没有了。二是前9月各大房企资金回笼情况不错，很多企业已经渡过难关。况且各大房企融资相对宽松和前9月销售业绩良好及货币等房贷政策开始放松，说明大房企不差钱，房价缺乏下降动力，第四季任务以销售业绩转成以增加利润为主。三是截止目前各地房地产调控微调放松的政策达到60个，90%以上获得通过。另外是房产税与限售在年内难扩容，而商品房预售制度不可能取消，商品房预售款监督更是难短期完善，中央房地产调控已经转向微调与维稳并存局面，新的严厉政策不可能再出台，而原来的限购与限贷及限价等限售政策不会扩容，房企由悲观转向谨慎乐观的心态。四是今年楼市成交量自6月开始出现降幅收窄，购房者购房信心上涨，9月成交量开始回升，而十一黄金周楼市成交超过市场预期，说明楼市回暖越来越明显。另外是今年前9月土地市场越来越火热，房企积极拿地，则表示房企看好后市。五是从今年第四季度整体楼市看，大房企楼盘价格促销优惠让利的幅度将进一步收窄，甚至会出现上涨价格的情况。而中小房企与资金相对紧张的房企，则会采取小幅度的价格优惠政策。三季度的房地产市场，在楼市持续调控与市场参与者的博弈中过去，四季度整体楼市量价将维持相对稳定的水平。”
记者：在国家调控政策基调不改的前提下，未来房价走势如何，会不会出现暴涨局面？
谢逸枫：第四接房价暴涨暴跌的可能性几乎为零，缺乏暴涨暴跌的基础与条件。未来房价走势不会出现暴涨暴跌局面，将保持平稳小幅度上涨趋势。一则中央从严房地产调控基调不会现在放松。中央调控政策实质上未放松，尤其是房地产调控进入敏感的关键期，中央频繁表态调控不放松不动摇与防止房价反弹的决心，表明限购和限贷及限价等限售政策将在明年继续实施，货币政策暂时不会全面放松，价格与投资及销售等指标不会有太大变化。二则从房企资金链层面上看，房企资金整体紧张。自有资金比例与国内贷款额不断增长，而定金和商品房预收款呈现下降的信号。部分房企目前销售回款缓慢和融资渠道未全面打开及还债高峰期到来，资金整体上趋于紧张。三则从市场供求关系层面上看，目前商品房库存量虽然去化加快，但依然处于历史高位，新增商品供应与保障房供应巨大，市场处于供大于求局面。全国商品库存存历史新高，积压房企资金，去库存压力巨大。四则从市场购买力层面上看，市场90%购买力是自住性需求，购房者的经济能力受限。刚性需求无法支撑房价暴涨。如果大幅度涨价会影响房企冲击业绩与去商品房库存量。毫无疑问，今年第四季到明年房价基本平稳，大涨大跌的可能性基本不存在，房价总体上保持震荡后爬升的格局。今年房地产价格变化不大，全年价格增长在3%-5%。
记者：你是否赞同房价暴涨的观点？为什么？
谢逸枫：任志强说的明年3月房价地价暴涨主要的逻辑基础在于土地供应量少，房屋新开工是负增长，从拿地到开工、到房屋形成需要一个周期，滞后半年到一年左右，明年房屋供应量可能会偏紧。事实上，明年房价理论上会暴涨，实际上不会出现暴涨。而判断房价上涨的理论根据，一则从土地低供应与竣工率及去商品房库存量速度看，房价受到供求关系不平衡，参考历往调控房地产的经验，明年房价理论上会出现暴涨。二则从价格控制目标与人均收入增长率看，房价上涨速度的确超过人均收入增长。因此，理论上已经开始大幅度上涨。三则从开工面积看，如果开工面积下滑了，并且持续下滑，到明年3月份就没有供应量了，房价才会暴涨。四则从调控政策看，如果现有政策保持不变，房价存在暴涨的可能性，但是现有政策变了那就不一定会暴涨。另外是很多城市目前的土地供应上只完成了当年计划的10%，地方政府的财政因为土地财政的原因大幅度下滑，有的下滑了17%，有的下滑了50%多。五则从市场需求的购买力看，需求没法像前几年那样爆发式增长，因为限购限贷政策之下很多投资需求被抑制了，仅靠自住需求无法撑起暴涨格局。其实，除了上面房价会出现暴涨的因素外还非常多，譬如货币政策，如再来个10万亿。譬如稳增长的经济刺激计划，再来个4万亿。譬如城市化与土地制度等因素。
谢逸枫：明年房价暴涨的言论仍缺乏依据。一是从统计数据中不难看出，从最近三个月房价环比涨幅看，都非常小，同比比去年还低。从销售量与价格的走势显示，楼市都处在止跌筑底并逐渐恢复的阶段。从2011年2份至今年3月份急速下滑，到今年6月份楼市量价开始止跌触底，表明房地产市场正趋于稳定。随着8月份以来住宅成交量的持续下降，楼市价格正趋于稳定。9月份总体上涨的城市依然超过下跌的城市，但数量在进一步减少。二则是尽管楼市销售量和房企资金状况持续向好，但是房地产投资、景气指数都有所下挫。9月份，全国房地产开发景气指数为94.39，比上月回落0.25点，再创新低。三是始终未有放松迹象的调控政策仍然是遏制房价上涨的“紧箍咒”。在7月份部分地区楼市出现迅速上涨势头之后，调控政策率先在土地市场做出反应。2012年9月底到10月份，为防止房价上涨反弹与调控地价及完成房价控制目标，北京、上海、武汉、广州、杭州、陕西等地从审核、叫停土地出让、预售款监督、住房限售、高价盘限卖、限制开发利润等方面重申楼市调控不放松，再度发出房地产调控收紧信号。为防止房价反弹与促进房价合理回归，2012年10月19日陕西省开创国内首个房地产“限利令”政策。四是总体看，调控取得积极成效，市场运行符合预期。目前房地产市场调控政策仍然处于关键时期，地方政府将继续严格执行住房的限购调控措施，巩固调控成果，促进房地产市场的平稳健康发展。全国楼市虽然经过第二季度的回暖，但基本面并没有出现较大变化，宏观调控依旧，限购等政策依然把握着开发商的命脉，房价暴涨没有可能性。总体上看，9月份房价环比上涨0.02%，涨幅比上个月进一步收窄，房价已基本不涨不跌了。
统计局公布的数据显示，从国家统计局发布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况看，9月份房价整体仅环比上涨0.02%，涨幅继续收窄。国家9月份，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有24个，持平的有15个，上涨的城市有31个。房价环比下调的城市已经连续4个月不足70个城市中的一半。房价平均指数环比依然呈现上涨的趋势，这也是平均第三个月上涨，平均指数环比上涨0.06，涨幅相比7月份的平均上涨0.14有所放缓，而从一线城市来看，北京、深圳、广州新建商品住宅价格延续上涨势头，仅上海保持环比持平。 8月70个大中城市新建商品住宅平均环比指数为100.06，比上月下降0.08个百分点;而8月70个城市的平均新建商品住宅指数依然呈现上涨趋势，平均指数环比上涨0.06，但涨幅比上月明显收窄，显示出楼市限购依然在发挥显著成效。9月70个城市房价指数同比跌幅不足2%，且正收窄;前三季度全国商品房均价同比上涨6.9%。
同花顺iFinD数据显示，截至10月28日，两市已有91家房企披露了三季报。这些公司前三季度的存货合计达到9155.53亿元，同比增长24.08%。根据同花顺iFinD数据统计，91家披露三季报的房企三季度末的存货周转率为0.14次，与去年三季度基本持平，但与今年中报时相比，三季度末的存货周转率提高了近54.48%，周转速度有了明显提升。在扣除不可比因素后，46家公司三季度末的存货周转速度较二季度有所改善，占比过半。同花顺iFinD数据显示，截至10月31日，统计120家上市房企存货数据显示，前三季度上述房企存货高达13809.59亿元，而去年同期为11356.44亿元，同比增长21.6%。其中万保招金地今年前三季度存货达到5569亿元，同比增长23.1%。根据国家统计局公布的数据，9月末，商品房待售面积32670万平方米，比8月末增加712万平方米。其中，住宅待售面积增加467万平方米，办公楼增加73万平方米，商业营业用房增加76万平方米。
2005年-2011年全国商品房待售面积（注：谢逸枫 统计与整理）
2005年末为14679万平方米 同比增长2.7%
2006年末为14550万平方米 同比下降0.9%
2007年末为13463万平方米 同比下降7.5%
2008年末为18626万平方米 同比增长38.3%
2009年末为19947万平方米 同比增长7.1%
2010年6月末为19182万平方米 同比增长6.4%
2011年末为27194万平方米 同比增长26.1%
2012年6月末为31408万平方米 同比增长33.1%
2012年7月末为31667万平方米 比6月末增加259万平方米
2012年8月末为31957万平方米 比7月末增加79万平方米
2012年9月末为32673万平方米 比8月末增加467万平方米
同花顺iFinD数据显示，截至三季度末，110家上市房企总存货量高达13358亿元，同比增加23%，高出营业收入19%的增幅。譬如，万科三季度末的存货共计2467.08亿元，同比增长了28%，较二季度末增长9%。三季度公司新增23个土地项目，按权益计算的占地面积约148万平方米，规划建筑面积约376万平方米。截至9月底，万科规划中的建筑面积共3507万平方米，能满足两到三年的开发水平。数据显示，三季度北京、上海、深圳、广州等14个重点城市的住宅成交面积同比去年增长了52.5%，7月、8月、9月同比分别增长52.1%、64.4%和41.7%。相比之下，新开工面积和竣工面积在三季度并没有明显改善。
上海易居房地产研究院的监测数据显示，截至2012年9月，全国20大典型城市新建商品住宅库存总量为8465万平方米，同比（比上年同期）增长23%，环比增长6%。一二线城市改变了自2011年12月以来的下跌趋势，出现库存逆增现象。2012年10月18日，上海易居房地产研究院监测数据显示，截至10月16日，全国20个大城市的库存量为8420万平方米，相比9月末的水平，下降了1%，有13个城市库存量出现不同程度的下降。一方面，地方政府贯彻落实中央关于坚持房地产调控不动摇的政策方针，着眼长久，为保证未来房屋供应，落实供地计划，加快了供地节奏；另一方面，在本轮调控以来的去库存化过程中，房企库存压力逐渐释放，迫切需要增加土地储备，拿地需求旺盛、态度积极、策略谨慎；加之近期国家统计局公布的房地产相关指标基本呈现向好态势，带动了房地产用地市场出现回暖迹象。
国土资源部发布的一份报告显示，2012年第三季度，全国主要监测城市中，全国主要监测城市综合地价环比增长率为0.78%，地价环比增速略有提升，较上一季度增加了0.39，地价水平总体平稳。尽管环比增速微升，和住房相关度最高的住宅用地价格同比增长1.03%，同比增速继续放缓，较上一季度下调0.74个百分点，增速连续5个季度回调。根据国土资源部土地市场动态监测与监管系统的监测结果显示，前三季度全国土地出让总面积和价款分别为21.83万公顷和1.67万亿元，同比分别减少9.7%和26.3%。其中，三季度出让总面积和价款分别为9.02万公顷和7175亿元，环比分别增加30 .1%和47.6%，带动前三季度降幅有所减小。
虽然9月、10月份住房销售有所下降，但7月、8月份曾出现成交高峰。同时，土地市场也开始活跃。据链家地产市场研究部统计，截至10月29日，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，总土地出让金达到406亿元。其中住宅用地土地出让金高达326亿元，基本与9月持平。市场有观点认为，目前楼市已开始回暖。也有人担心，房地产市场又可能升温。当前住宅销售和地价在总体上都保持着平稳。据上海易居房地产研究院统计显示，9月份，10个典型城市土地成交建筑面积创下2012年来新高，共成交2878万平方米，环比增长14%，同比增长3%。不仅各地逐渐开始增加供应，流标情况也有所好转。
2001年-2011年全国商品房平均售价和同比上涨及地价
年份 均价/平方米 同比上涨 地价/M2 同比上涨
2001年 2017元 4.54% 1015元 9.11%
2002年 2092元 3.7% 1074元 9.45%
2003年 2197元 5% 1166元 9.21%
2004年 2608元 18.7% 1189元 9.80%
2005年 2977元 12.6% 1251元 9.50%
2006年 3377元 6.2% 1544元 8.10%
2007年 3645元 16.8% 1751元 8.81%
2008年 3576元 -1.9% 2780元 5.29%
2009年 4459元 24.7% 2653元 -10%
2010年 4724元 5.9% 2882元 9.20%
2011年 5377元 6.9% 3049元 9.45%
以上数据来源于国土资源部，国家财政部，国家统计局-谢逸枫整理