房地产企业企管理思路
随着企业产业规模的扩大，管理专业人员缺乏，企业在内部管理运营上要无可质疑的选择人才引进行，管理体制改革来提升企业管理的质量是无可后非的，从企业的发展历程来看只有“周密的战略目标计划、良好的质量信誉、有效的成本控制、急、畅、准的信息流、新颖的管理理念、精锐的人才应用”才是企业市场竞争的强力后盾。
在我们国内企业中却在“战略、管理、运营、招标、销售、材料采购、人员应用”等存在着传统式的管理理念，公司各部门是“相互交叉、职能重置”，管理是“捆扎式和感性式”也称作“赶羊式管理和心情式管理”，无次序、无重点、无边界。捆扎式和感性管理在管理企业时虽然有一定的优势，但是已不能适应集团式企业及现代式企业管理，因为捆扎式管理虽然能相互制约，但是却交叉混乱“千头万绪”，特别是领导者在管理时对部分人员不能完全信任时，便会对一个人下道圣旨同时又对另一个人下道口谕“相互制约相互牵制”。此手法不是不能用，最主要的是要怎样合理使用，对于国内大部分企业出现现在的状况完全是国内传统型企业常犯的通病，也称作“中国式家族企业病”。从我们国内部分运营管理上可以很清楚的看出，国内企业的管理很大程度上是“一个人管理制”其他职能部门和管理人员只不过是执行者。个人的能力和精力是有局限性的，人不可能事无巨细、面面俱倒，当企业发展到一定规模时，就越发的明显。就像国内部分企业现在这种状况一样，别看外表一副“井井有条”的样子，但实际内部却是一片混乱，“运营没效率、质量没保障、管理没层次、招标没流程、采购没计划、没分析，人员应用上还是走的传统式人数产值化管理”。
随市场经济发展的提升，传统的运营管理方式已不能很好的适集团式企业及现代式企业运营管理的要求，同时企业的产业效率及质量信誉也失去了保障。一个企业从小公司到现在能自主开发地产、运营管理、招标、施工设计、销售、服务一条龙的企业，期间是要经历一些磨合和资金积累，同时过程也会有部分零乱和无序。可是作为已经成型的企业现在已不能依然还选择传统的管理方式管理企业。所以国内部分企业在以后的战略目标计划、运营管理上，要结合新型的企业管理理念来管理企业。俗言“不进步就等于倒退”，做企业管理更是如此，不然企业只能在竞争激烈的市场经济潮流中消失被淘汰。
从宏观上讲“国内部分企业在经营策略上方向是正确的”但是在战略战术上犯了国内传统性企业运营管理的通病：
企业发展战略目标计划不明确、执行落实不到位
比如说：房地产企业在主体工程、二次装修及配套设施工程、在工作计划上，工程安排上、施工单位合同约定及运作管理上都出现了大大小小的不少问题。
下面我说一下工程上出现的施工问题及管理问题：
1、主体工程在建筑时，国内企业会出现大部分开发企业，在寻求施工单位时，不注重施工单位能力，只是一依偎的从感觉出发，就把上亿，甚至上十亿的工程随意给了一个施工单位进行施工。
2、国内房地产企业，有时为了一点个人私利会直接选择分抱工程，这在国内房地产企业中也是非常常见的事情。作为开发商来说，直接分工程是可以省下一部成本，可是同样会产生更大的风险及管理不利。作为开发商不是不能进行工程直接分包，关键是要看在什么样的工程上进行分包。
3、法律意识不强，国内很多房地产开发商在项目开发间，会现很无合同施工现象，还有，虽然有了合同可是在合同约定中没有直接详细约定，有时候上亿、甚至上十亿的工程合同也只是那么三五张纸而已。
4、工程建筑过程中随意性比较大，叫停也比较无目的性。
以上问题的出现可以很看出我们国内房地产个业在管理和运营上有那么的不合理性。
根据以上企业存在的问题我对企业管理及工程项目运营管理上提出一些个人的管理思路和建议敬请各位领导审阅指导：
一、工程项目运作管理
（一）、项目运营控制：
1、项目前期计划管理；
对企业要开发的项目做好市场调研、可行性分析、组织领导会审、项目报审、项目启动工作安排、费用核算、项目周期评定、组织对外招标、工程项目图纸设计、图纸会审。
2、项目运营过程监督；
对要开工项目工程图纸进审核、现场管理人员要对施工图纸进行熟悉掌握、现场工程管理人员、集团职能监管人员对施工项目进行监督、企管部门对分管工程项目单位进行工程进度控制，企管部门及工程部门对施工的工程发现的不良事项及时反馈解决，核算部门现场核算人员要对施工项目进行核对是否有甩项、漏项、调项部分并及时提出问题所在上报领导或分管部门。
（二）、项目运营管理：
1、项目前期运营管理；
对调研的报告进行可行性分析及组织项目启动小组讨论，勘探项目所在地地质情况、环境状况、开发环境影响等方案分析，进行项目利润分析项目费用计划设定投资风险分析，项目运营预防措施控制。
2、项目运营管理；
对要启动的项目工程进行周期核定、进度计划安排，在施工过程中进行监督管理、同时有技术企业监管人员参加过程检查，对不良工程部分进行及时性的改善，工程进度拖拉的部提出及时赶进。
（三）、项目成本计划及控制：
1、项目前期费用控制；
首先要做好针对企业要开发的项目前期工作计划安排。对外联部门情况及企业对外联费用所能支出情况进行计划，同时做好对政府公关工作的安排及费用支出情况的计划，项目调研人员的安排及费用计划等工作。
2、项目运营费用控制；
计划分析设定工程主体费用、二装费用、返修工程费用、不定性工程误工费用、不能按时完工影响销售资金回笼费用等。在工程开工时一定要做好主要部分费用支出计划、在计划的费用基础上进行控制成本。
二、内部团队管理
（一）、部门人员管理及团队人员控制：
1、平定部门机制职能责任；
对集团各职能部门进行职能定位，设立部门人员组织架构，对各职能部门工作人员进行职能划分任务分配，核定职能部门工作人员工作量化进行合理的工作分配。
2、完善各职能部门管理机制；
对集团各职能部门工作流程、工作责任进行规范管理清晰各职能部门及人员工作权限，完善集团各职能部门管理制度并对各职能部门及人在管理制度执行过中加强监督和检查，明细各雇员薪酬确保雇员在企业中工作的安定性，企管部进行各职能部门各项工作的落实执行情况监督检查并对不良事项进行改善优化。
3、各职能部门进行岗位定员；
对企业各职能部门岗位情况进行核定确立各岗位人员工作责任及权限，同时对各职能部门人管理层、执行层、操作层人员进行统一核定，完善岗位职责人员应用数，薪酬额度及福利保障细则。
（二）、人力成本及消耗品成本控制：
1、人力成本控制；
核定集团雇员人数及各雇员工资情况，办公用品费用及易耗品费用，企业所支付福利保险费用的标准及人数情况，意外支出费用统计。确保各职能部门在后期工作中，部门领导能很好的做出“人力成本、办公用品费用、易耗品费用、部门雇员各层雇员福利保险费用计划工作，接合计划数据进行有效的控制成本。
2、雇员办公资产成本控制；
核定各职能部门雇员所领用办公固定资产情况，办公易耗能材费用情况，雇员食宿费用情况。确保各职能部门在后期工作中，部门领导能很好控制清楚部门每月办公所用费用情况及费用支出是否于本部门月度计划支出成本相符。
（三）、企业雇员管理及工作划分：
1、雇员工作量化管理；
核定各职能部门雇员工作职责及责任权限，进行合理的工作划分职务任命，企管部门进行全程监督各职能部门工作落实和执行情况检查，并对不良事项提出改善方案进优化不良环节，提升各职能部门工作效率。
2、雇员能力提升及雇员合理应用；
结合各职能部门雇员工作质量、效率及能力状况进行合理人员工作任用，对有发展潜力提升空间的人员进行专业培训人才储备，对工作不达标、效率不高的人员进行培训调岗后期应用，对改善事项进行过程学习预防后期出现同样的事情，为后期工作人员管理做好预防措施工作。
三、激励机制量化管理及人性管理结合
（一）、激励机制管理：
1、企业薪酬激励体制；
分析市场同行业企业薪酬标准，结合企业实际现状编制企业合理的薪酬体系，保证企业雇员在企业的稳定生存和发展空间，同时要规避企业薪酬与劳动法规风险，设立薪酬激励的年度加薪、特别加薪、突出贡献的雇员特别奖励，建立合理的基本工资、岗位工资和技能工资。企业在人才应用上不只是只有薪酬这一直观的激励办法同时还有“人才提升”激励办法。
2、企业雇员提升及雇员重用激励体制；
分析企各雇员工作能力、质量和效率，结合企业实际产业经营状况，对不同的人员进行合理应用，对技术能力少有弱势的雇员进行内部培训提升专业及技能水平，制定企业合理的“能者上弱者下”的激励竞争人才应用体制，确保企业在各职能部门及各岗位人才应用上都能是“个挡一面”的工作能手。
3、企业雇员生活文化激励体制；
企业在人才管理上及激励上不只是薪酬、提升和重用这么简单的事，在生活物质不太缺乏的市场经济中，一个人在企业的生存不简单的只是为了金钱而生存着，其中还有一大部分是在一个地方生活的心情和环境。企业在用人上一定要把握好雇员的心里及现代生活中人对待生活条件的要求是什么，企业要想使管理放心，人员应用上放心。就必须要给雇员除去有物质基础保障的前提下还有要一个舒适的生活环境和良好的企业文化氛围。拿个很简单的例子说吧，如果一个企业不能解决员工在工作外的生活问题“食宿”，到了吃饭时就会叹气唉！还吃这个！下班回到住的地方也是同样叹气，试想一下“员工还有饱满的心里来对待明天的工作吗？还会有很好的工作状态和精神吗？所以说，企业在雇员激励上一定做好员工的生活问题。别看这只是一些小事可是它可直接影响员工下一天整体工作。
以上激励都是能更好的来激励雇员对工作的积极性同时提升雇员的工作效率。
（二）、量化管理：
企业为了更好的控制成本，提高效率必不可少要走个人产值管理，舍掉以前传统的人数产值管理。
对企业各职能部门及各岗位工作员进行工作量化及工作时间饱和程度进行分析，把多余工作人员进行调离或从新分配工作，加大在岗人员工作量化的提升及效率的提升，做到“岗无闲岗、人无闲人”。
（三）、人性管理：
结合企业各项管理制度及激励办法运营企业管理，但是在市场人才完全公开化的经济环境中，企业如果只运用了强硬的管理而忽略软性管理，这对企业的发展及人才应用是不利的。所以要在管理中提昌“人人平等、相互团结、互相协助的管理人才应用理念”。开展企业职能部门沟通、户外拓展、节日活动、内部培训打造企业内部团队向心力。
