11月23日，《国际金融报》发表了一篇题为《楼市年底让人头晕》的文章，其上副题是“一线城市回升，二三线城市打折”。该文章在业内外引起了一定的反响和思考，房价涨跌互现背后隐藏着怎样的原因？

　　“万物之始，大道至简，衍化至繁。”面对很纠结的楼市现象时，需要的或许是将复杂问题简单化，而不是将简单问题复杂化，当前最需要的，可能是层层剥离繁杂表象之后的简单本质。

　　商品价格的涨跌，取决于商品的供需。房价的涨跌，同样取决于房地产市场的供需。通常所说的楼市，其实有着两个层面的市场：一个是土地市场，另一个是房屋市场。

　　由于土地与房屋的不可分离性，以及土地供需与房屋供需存在同一性；从价格这个角度说，地价包含在房价之中，房价的核心其实是地价；而从供需这个角度讲，房价涨跌与地价涨跌，则呈现正相关关系。

　　分析房价涨跌，有时绕过房屋供求，直接分析土地供求，虽然失之简单，但更有利于深入浅出地揭示深层次问题，这种“简单”或许是分析当前纠结楼市所需要的。

　　二三线城市打折甩卖，一线大城市涨价回暖，房价涨跌互现表象的背后，其实是二三线城市土地相对的供大于求，一线城市土地相对的供小于求，这可从供给与需求两个层面加以分析。

　　首先，谈谈供给层面。资源的稀缺性是指相对于人类无限的需求而言的，对于土地资源来说，一线城市的土地相对于二三线城市的土地，自然来得更加稀缺。

　　在《稳房价不能松“红线”》一文中，笔者曾指出我国胡焕庸线东南侧的主要经济区和中心城市的国土开发强度已经达到或超过发达国家水平。

　　国土开发强度，指的是建设用地占土地总面积的比例。据有关研究表明，发达国家国土开发强度一般不超过15%，大都市圈一般不超过25%。

　　按照国际惯例，25%是一国或一个地区国土开发强度的上限，超过这个上限，人的生存质量将会受到影响；30%是一国或一个地区国土开发强度的极限，超过该限度，人的生存环境就会受到影响。

　　我国京津冀、珠三角、长三角地区的国土开发强度都已达到或超过15%，尤其是北上广深等一线大城市的国土开发强度都已逼近甚至超过25%。当然，不仅仅是一线大城市，二三线城市超过25%的也并不鲜见。

　　这些年来，一线城市城市病日益严重，居民幸福感不强，其实就是国土超强度开发的一种后果。国土开发强度达到或超过25%，一方面意味着人的生存质量已受到明显影响，另一方面也意味着新增建设用地的供给，差不多已顶到“天花板”。

　　由于新增建设用地中，还存在着各行各业的用地竞争，房地产用地在“天花板”之下的增量供给，自然是难而又难。

　　其次，谈谈需求层面。房地产需求，可分自住性需求、投资性需求和投机性需求，其中自住性需求是终端需求，而投资/投机性需求是中间需求。

　　本轮楼市调控的核心措施，是采取行政手段的“限购限贷”。“限购限贷”效果立竿见影，一下子击退了楼市投资/投机性需求，在短期内迅速降温了楼市降低了房价。

　　行政措施虽然效果显著但也存在明显弊端，就是其是以丧失效率为代价的。“限购限贷”虽然在短期内降温了楼市降低了房价，但在中长期却给楼市带来了供给的最终减少。

　　投资/投机性需求，这种中间需求从短期讲是需求，从中长期讲却是供给。从短期讲，这种中间需求会刺激楼市的源头供给；而从中长期讲，这种中间需求最终又会转化为楼市的终端供给，由终端需求即自住性需求来消化。

　　当年，“限购限贷”是从一线城市率先开始的，然后才逐渐延伸到二三线城市。现在，“限购限贷”给楼市带来最终供给的减少，也必然率先出现在一线城市，然后才逐渐延伸到二三线城市。

　　一方面，首当其冲遭受新一轮“量化宽松”的冲击，另一方面，又率先承受楼市供给减少的双重压力，一线城市10月房价环比涨幅为百城平均水平的三倍，也就再正常不过了。