谢逸枫:成交回升离楼市回暖为时尚早

   导读：北上广深四地的地方住建部门网站房屋网签数据统计发现，2月份的第三周(2月20日-26日)，北京住宅网签成交量为4417套，其中新建住宅签约2737套，上涨了219.4%。上海楼市同期成交量环比上涨70.5%，广州上涨13.11%，深圳上涨35%。数据显示：截止到2012年2月27日，北京2月新建住宅成交5242套，其中包括限价房在内的保障性住房2727套，新建商品住宅2515套。而新建住宅成交量在2012年1月是2623套，去年12月是5629套。截止到27日，北京二手住宅成交4701套，这一数据在上月是2934套，相比之下，好像二手住宅成交明显上涨。

   譬如,南京份资料显示，截至2月26日，南京上周楼市认购量为1618套，相比前一周的1038套上涨了5成多，并且周末两天认购量更是达到601套。譬如,前周（2012年2月13日-2012年2月19日）成都主城区新建商品住宅共成交1400套，环比增加56.08%，成交面积12.3万㎡，环比增加51.18%，单周成交套数创近10周以来的新高，为2012年1月以来单周成交最高销售纪录。受节后季节性市场回暖和政策利好影响，北上广深等一线城市楼市成交量在2月出现大幅回升。

   以保利、金地、万科、绿地、恒大、华润等为代表的房企，正在酝酿一轮新的降价狂潮。近期，国内楼市好不热闹。从打折潮到地方“救市”再到“一成首付”，国内楼市的种种现象牵动无数刚需的心。数据显示，北京、天津、上海、南京、广州等城市近几周楼市成交量在一步步上涨，因此说“2月楼市回暖”的声音不少。楼市真“回暖”了吗？种种因素作用下，北上广深等一线城市楼市成交量在2月出现大幅回升，这种“非正常”回升是楼市“小阳春”提前吗?主持人：有请著名房地产专家、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫发表看法和观点及分析：

   主持人：北京、上海、广州等城市“楼市成交回暖说”你是怎么看？

   谢逸枫：成交出现“异动”主要是事出有因，保障房大量成交是其中最重要的因素。譬如北京成交的5242套新建住宅中，保障房占了大部分。截止到27日，北京2月新建住宅成交5242套，其中保障房占了52%，达2727套。

   主持人：你如何看成交上升？是市场回暖吗？还是小阳春提前到来？

   谢逸枫：对比上月，只能说回归到春节前水平，而不能说回暖。和春节前成交水平持平，叫复苏，不能叫回暖，回暖是得大大超过春节前的成交水平。毫无疑问，成交量的暂时回升不意味着楼市回暖，调控年内不放松，短期内房价不可能止跌反弹。房企如采取“以价换量”的销售策略，市场成交量将继续回升。目前中央对地方政府屡屡出台放松政策和货币政策宽松的预期干预加强，导致开发商和中央调控形成僵持局面。因此，刚性需求的释放和开发商“以价换量”的销售手段，刺激市场成交量上扬，给开发商继续“死扛”调控增强信心，但楼市难言回暖。

   谢逸枫：所以这种成交“非正常”回升不是楼市回暖，更不是楼市“小阳春”提前赶到，主要源于刚需发力和微调释放的调控松绑信号及开发商降价等季节性影响，也有保障房大量成交的因素。一方面是当前市场交易量出现大幅增长，开发商降价和刚性需求增加的因素。另外一方面是跟目前金融、土地等政策在放松有关，购房者预期房地产调控会有变化，开始出手。包括上海、芜湖、佛山、成都在内17个城市微调楼市，尤其是上海的限购松绑被市场认为是楼市调控的松动的迹象，部分购房者担忧房价再次上涨，所以开始出手，避免再次超过最好购买时机。

   主持人：调控力度是否放松？购房者是等待还是现在入市？

   谢逸枫：眼下有人炒“楼市回暖”，不排除想利用购房人“怕踩空”和“从众”心理，再加上各大银行贷款有所放松以及各地传来的“楼市微调”等消息，“忽悠”购房人赶紧入市。眼下楼市并未出现量价齐涨，依然是“以价换量”，即以降价销售为主，购房人应该选择时机入市。事实上，从上海楼市“二套放松”新政夭折等消息看，楼市调控政策仍继续维持原有力度。

   主持人：降低首付和下调个人住房首套贷款利率，购房人的负担是否减少？

   谢逸枫：虽然目前出现降低首付或分期首付的楼盘，但还不是楼市主流，购房者负担并未减轻。一成首付给人的感觉是无计可施，一方面购房者不能在规定时间内补齐首付款，不但要承担违约责任，个人信用资质也会受到影响；其次此举在限购局面下是否能缓解销售困境还是未知数，但开发商却承接了更大的资金风险。

   一成首付、分期首付是不符合相关信贷法规的。对购房者来说，只是降低初步门槛，但是对总体门槛仍没有降低，而且首付分期时间都很短，通常在房屋交付时就要交清，届时还要有大修基金、契税什么的要交，购房者压力会在短时间内集中体现。购房者实际上就是享受到开发商提供的1至2成首付款的免息贷款。虽然首付比例不高，但购房人一定要从自身的财务情况出发，判断自己是否有能力购房，别为一时诱惑陷入财务危机。

   主持人：目前地方政府微调信号不断和销售成交上升，开发商是否会死扛不降房价？

   谢逸枫：开发商目前是非常乐见各地试探性微调，政策调控“见底”或者“底部”信号越来越明显。说明地方政府不希望成交进一步减少，刚需的合理住房需求应当得到支持，至少刚需购房者的贷款应该比之前要好贷一些。近期成交量环比回升增加了部分开发商的信心，一些开发商的日子似乎也没有想象中那样难过，特别是资金没有到2008年紧张的层面或继续恶化，楼市成交回升房企“死扛”调控。这使得房价短期内难以出现大幅下跌，楼市的拐点依然没有出现。

   今年楼市调控不会放松已是业内共识，但不断出现的试探性举动表明当前楼市依旧是“暗流涌动”。时下，楼市博弈已渐入深水区楼市调控又到了博弈的厮杀阶段。面对低迷的成交，房企促销力度开始加强，降价手段再次袭来。以保利、金地、万科、绿地、恒大、华润等为代表的房企，正在酝酿一轮新的降价狂潮。目前楼市调控已经进入关键期。面对复杂的利益博弈，有太多的“两难”考验着决策者。如今楼市调控虽取得一定成绩，但距房价回归理性区域的目标仍相去甚远。

谢逸枫

2012年2月29日