谢逸枫:中央叫停上海居住证购二套房政策
导读:2012年2月16日,消息称持长期居住证满3年可享受上海本地户籍居民同等购房资质。2012年2月21日，上海市住房保障和房屋管理局回应证实确有其事，并称，这在楼市限购政策制定之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满3年以上的居民家庭。2012年2月27日,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生也再次重申：“上海执行住房限售政策没有变化。我们将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果。”
2012年2月28日，上海市住房保障和房屋管理局转发了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉实施意见的通知》（以下简称《通知》），要求严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，严格执行住房限售政策。《通知》首次明确上海市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭；同时，还明确了子女成年后购房口径。这意味着“外地户籍居民持上海长期居住证满3年，可享受上海本地户籍居民的同等购房资质”不成立。《通知》强调称：“上海贯彻执行国家房地产市场调控的各项政策措施，抑制投资投机性购房、促进房价合理回归的态度是坚决的，执行住房限售政策不改变，力度不放松，在当前房地产市场调控正处于关键时期，上海市住房限售政策只会从严执行。”
近期被“叫停”的地方楼市“政策微调”
上海：2月16日，外地户籍居民持上海居住证满三年可购买第二套，2月28日叫停。
芜湖：2月9日，全免契税，且给予特定补贴。2月12日，“暂缓执行”。
成都：2011年11月，成都市房管局称将放松对购房者的资格审查，后最终流产。
佛山：2011年10月11日，放宽限购条件，对于符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，购房时可不受个人所得税证明的限制，佛山市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/㎡以下的住房。该政策出台当晚即被叫停。
著名房地产专家、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受《中国经营报》记者采访：
记者：2月8日，上海限购放松政策叫调，地方政府微调新政策被中央叫停你是如何看的？怎么理解地方政府和中央政府之间的斗争？
谢逸枫：上海是继佛山、成都、芜湖之后，第四个限购松绑政策被中央叫停的城市。但难遏制地方政府放松调控微调冲动，也阻挡不了两会代表地产商“上书”救市，反对限购令和房产税的提案。上海楼市“微调救市”被叫停与“芜湖新政”及“成都新政”和“佛山新政”一样，都是短命新政，惟一不同在于芜湖和成都及佛山是“新政被叫停”，而上海则是“修改旧政”。因此，地方政府纷纷微调“救市”，中央政府半默认半否定做法，显然是地方政府政策微调跨越中央调控底线和时机不对。
谢逸枫：事实上，2012年，地方政府与中央政府将围绕房地产政策“微调”展开博弈，关键正是“限购令”。中央政府希望进一步深化宏观调控的效果，而地方政府已经感受到财政压力，希望“松绑”房地产。其实，中央政府已经“微调”了房地产宏观调控政策，比如，央行接连公开表示将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，可以说是继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号。
记者：地方政府为什么不愿意等待中央政府的“微调”而纷纷“踩线”？
谢逸枫：此前佛山、成都、芜湖等地有关放松楼市政策被叫停，限购的政策预期依然从紧。地方微调一旦触及红线就将搁浅，短期内难见调控松动迹象，这一政策预期或将影响近期复苏的楼市。自2011年10月以来，佛山、杭州、天津、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、马鞍山、增城市、从化市、常州、吉林、中山、上海、北京、深圳、长春、芜湖、东莞、哈尔滨、济南、昆明等24城市，都从不同的角度出炉楼市调控微调政策，内容多涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等个人首套住房贷款利率下调。由于一些地方政府的财政收入主要依赖于土地出让、房地产交易税金，在经过一段时间的房地产调控后，财政压力已经逼近“零界点”。
记者：放松的房产新政和旧政叫停之后，降价潮是否会继续？2政策是否会松动？开发企业现状咋样，面临怎样的困境？
谢逸枫：目前地产商观望多过降价行动,部分地产商采取降价换量的形式,回收资金。而大部分地产商是一边手持现金,一边死扛调控。主要是地方政府微调不断的动作和成交短期回升及开发商资金相对去年宽松等银根,土地的政策调控松动。显然,地产商依然面临巨大的困难,高库存和高负债及高利息等高地价的开发,资金链趋于紧张的局面。而调控不放松和中央叫停四地限购松动的政策及购房者观望的情况下,地产商的日子越来越难过。
谢逸枫：调控年内不会放松,但地方政府受到很多因素因素,对调控实施差别化微调.但不代表调控放松。一方面是中央连续叫调佛山和芜湖及成都等上海四个限购城市的政策,表明中央不会放松调控的态度。另外一方面是国务院出的调控没有放松力度,仅仅是地方政府微调政策,释放刚性需求。其他方面就是房价未回到合理水平,调控目标未实现,一旦全面放松,房价必放虎归山。截至2月28日，报告显示，48个限购城市全部延续限购，全国的首套房贷款基本也是继续执行基准利率，在这种情况下，部分城市的刚需因为利息过高也无法真正享受到调控带来的价格下调。
谢逸枫：大规模大幅度的降价潮不会继续,但小规模小幅度的打折扣降价高潮是不可避免.一方面是开发商手上现金足够扛些日子。另外一方面是两会前,开发商是按兵不动,而购房者观望,市场比较寒冷。其他方面就是调控短期内难放松。因此,开发商与调控持续僵持到两会之后。
谢逸枫
2012年2月29日