楼市调控没有松动的迹象，开发商的资金链看起来快绷不住了！根据沪深两市143家上市房企中74家已发布的2011年财报显示，其中69家同期负债超过8000亿元，同比增长31%。另据和讯网的统计数据：15家A股重点上市房企的去年的资产负债率均处于上升态势，而且均超过了50%。

　　本周有关房企破产的消息有两个：分别是杭州的金星和广东的广德业。在调控陷入僵持阶段的当下，这样的消息显然触动了业内敏感的神经，但理性地来看，在融资难和卖房难的双重夹击下，承压能力弱的房企首先倒下绝不是什么意外。

　　自本轮调控以来，由于成交量低迷导致资金回笼困难，加上开发商以价换量措施的不给力，绝大多数房企的债务率都很高。以至于楼市调控导致的房价暴跌和地方融资平台导致的债务危机一度被视作中国经济潜在的两大风险。

　　房价会不会大跌？伴随着每一次调控政策的出台，这个问题都会引发一场无聊的口水战。有人鼓噪房价将大跌80%，有人判断房价仍会大涨，可谓为吸引眼球语不惊人死不休。但对任何一个经济体而言，房价的飙涨和暴跌都蕴含着巨大的经济风险。前者会吹大经济泡沫，使得实体经济空心化。通俗来说就是在资产价格暴涨之下，炒房来钱又快又稳，谁都不愿意老老实实做实业。可泡沫终究会破，无论是炒房炒酒炒大蒜，都是一个击鼓传花的危险游戏，每次鼓声停止注定会上演血本无归的悲剧。后者则可能导致经济的硬着陆，因为房价大跌将意味着大量的银行坏账和债务违约、意味着无数企业和个人的破产、意味着很多个行业的生存危机，美国次贷危机引发全球金融危机就是一个典型的前车之鉴。

　　明白了这一点，回答上面的问题并不难，宏观调控的真正目的是要促进房地产行业健康良性运行，而不是摧毁整个行业；是为了挤出泡沫引导房价合理回归，而不是大降之下保证人人买房像买菜。而作为行政手段的限购限价，只是为了短时间内让楼市退烧，而非长治久安之策。

　　所以，笔者认为，调控的风险并不在楼市的崩盘，真正的风险体现在两面：从长期来看，目前一刀切的调控手段可能加剧未来市场供需的失衡，从而使得调控面临的压力越来越大；从短期来看，由于房企融资大多以信托和私募为主，由于缺乏规范运作和有效监管，很可能引爆新一轮的债务危机。

　　先说第一个风险。据前不久公布的一季度经济数据，全国房地产开发投资同比增长23.5%,较一二月份环比回落4.3个百分点,较2011年同期回落10.6个百分点，尤其是新开工面积近乎零增长。此外，从去年以来，全国多个城市土地拍卖遇冷，绝大多数以底价成交，流拍的也不在少数。

　　很显然，开工量零增长、开发商拿地愿望降低、破产和并购导致的行业集中度提高，这都意味着未来商品房的供给将减少。可从需求层面看，一是这两年被限购压抑的买房需求总归要释放；二是未来随着城市化的推进刚性需求将增加。经济学告诉我们，供小于求的结果必然是价格的上涨。前一波泡沫还未破，后一轮泡沫又产生，这也是前几轮调控最后变成空调的根本原因。

　　再说第二个风险。在严厉的调控之下，银行信贷、上市融资、发行企业债、利用外资等多条融资渠道被堵，对多数房企来说，信托和私募成了目前的两条输血管道。可一方面，未来三个月将有超过千亿元信托债务集中到期，房企资金链将面临更大的压力；更严重的是，据媒体报道，目前大概只有5%的房地产私募是规范的，绝大多数是披着“地产创新融资”外衣的高利贷，在高达25%的预期收益率承诺背后，私募风险可能是继温州、鄂尔多斯(600295,股吧)高利贷危机之后的又一个巨型炸弹。今年以来，厦门、长沙、珠海等地频频传出中小开发商“跑路”的消息，而这些开发商无一例外都是借了以房地产私募形式出现的高利贷。

　　要避免这两大风险，一方面需要决策者尽快研究出台市场调控机制，而不是继续依赖行政手段，尤其是在取消土地财政和制定完善收入分配方案方面拿出时间表；另一方面，加强对房企融资的监管，尤其是对不规范融资的治理。但前提是不能一刀切，要给愿意顺应调控的房企一条活路。