商品房已建成但未办证，买卖合同是否有效？

【基本案情】

2008年10月8日，王某与孙某通过中介公司签订了一份购房协议，约定王某向孙某购买房屋一套，当时开发商已向孙某交付房屋，但孙某没有取得该房的房地产权证，因此双方约定孙某应在2008年11月15日之前取得该房屋的房地产权证，并于该日起3日内双方签署正式《房地产买卖合同》，用于办理过户登记。但孙某于2008年11月13日取得房地产权证后，因房价上涨以各种理由拒绝办理相关手续。双方诉至法院。

【判决意见】

双方合同是附条件生效的合同的。约定条件已成就，合同有效，孙某应当按照合同规定履行义务。

【律师分析】

本案法官大概是考虑到《城市房地产管理法》第三十八条关于未依法取得权属不得转让的规定，而本案的房屋正是未取得房地产权证，按该规定属于不得转让的房地产，但如果据此判决房屋买卖合同无效，则又认为不合理，实践中也存在大量的这类合同。因此，将双方关于取得房地产权证后再办交易过户的约定作为合同生效的条件来认定，从而判决双方签订的合同是附条件生效的合同，起诉时房地产权证已办妥，因此合同生效。

本律师对以下两个问题着重予以分析，阐述自己的观点：

问题一：附条件的合同的“生效条件”如何认定？

本律师认为本案并不是严格意义上的附生效条件的合同，因为作为合同生效所附的条件，必须具备一定的要求，其中之一便是“须被设定为控制合同效力的条件”，本案中双方并没有将房地产权证的取得设定为合同生效的条件，相反，双方将取得房地产权证作为出卖人的义务。因此，在双方签订合同时均没有签订附生效条件合同的意思表示时，将出卖人去的房地产权证解释为双方关于合同生效条件的约定，不符合合同法的理论，本律师认为不妥当。

问题二：“不得办理转让手续”是否等同“转让合同无效”

本律师认为，认定本案房屋买卖合同是否有效，不必拘泥于《城市房地产管理法》第三十八条关于期房不能转让的规定，因为该法同时做出了期房可以转让的规定：第四十五条规定商品房可以预售，第四十六条规定预售的商品房转让办法由国务院另行规定。因此，判断本案合同是否有效，要看是否违反了其他法律法规的规定。

根据2005年5月9日《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（即“国八条”）的规定，未竣工的商品房不能转让，而对于已竣工未办理房地产证的，只是“房地产主管部门不得为其办理转让等手续”，而没有禁止。没有其他法律法规规定已竣工交付的房屋不能转让，因此，本案合同应当是有效的。

【律师提醒】

本律师综合所办案件以及与法院相关法官的探讨的结果，得出司法实践中期房的处理思路：对于期房转让的效力，可以分两种情况：第一，事实上的期房（即房屋未竣工交付的房屋）禁止交易。就这类房屋签订的更名合同、转让合同等发生的纠纷，一般认定为无效。第二，事实上的现房，但仍属法律上的期房（已竣工交付但未办证的房屋），一般认定合同有效。上述司法实践与“国八条”及《城市房地产管理法》等的规定也基本一致，即：禁止事实上的期房转让，而已交楼但未办证的法律上的期房，则不在禁止之列。

——————————————————————————————————————

专业、专心、专注“三专”律师，兢兢业业做好每一件案子。

联系张付杰律师，13564951135