谢逸枫：土地财政逼迫地方政府调控松绑？
前言：2012年7月1日，中国指数研究院的数据显示，今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%。今年上半年，全国300城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，土地出让金的缩水额度超过4000亿元。除土地收入外，与房地产有关的税收也在下滑。根据财政部的数据，受商品房销售额下降的影响，5月全国房地产营业税减少22亿元，同比下降6.9%。今年前5月，全国商品房销售额同比下降9.1%，销售面积下降12.4%。
2012年7月1日，中国指数研究院正式发布全国40个城市今年上半年土地成交量排行榜，被监测的大部分城市住宅用地成交量出现明显缩水。省城太原的住宅用地成交量同比下降66%，而住宅楼面地价却由452元/平方米，上升至705元/平方米，上升幅度达56%。与2010年、2011年上半年相比，今年上半年，全国40个城市中，28个城市住宅用地成交量同比下降，太原位列其中。其中，12个城市的土地成交量缩水幅度超过太原，成交量缩水最严重的深圳市，同比降幅达到99%。
9个城市的住宅用地成交量出现同比上涨，涨幅最大的海口市，同比上涨了1435%。报告未发布三亚、温州、北海三个被监测城市的上半年土地成交量，原因是这三个城市上半年的住宅用地成交量为零。虽然太原的住宅用地成交量同比缩水超过六成，但住宅楼面地价平均水平却在上涨，由去年的405元/平方米，上升至705元/平方米，涨幅达56%。这种状况同样出现在北京、广州、杭州、福州等地。
一，今年全国城市土地出让金接近过半下降主要原因是什么？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《中国房地产报》记者采访表示：“严厉的中央楼市调控政策是主因。一是今年上半年房地产开发企业的拿地频率明显放缓，导致土地成交的整体溢价率降低，部分城市还出现土地流拍、流标、底价成交现象。二是今年上半年土地供应结构变化，特别是缺少优质住宅类地块，而商业用地和工业用地大增。三是由于开发商的资金紧张，受到市场库存压力和融资困难及债务到期的影响，拿地能力下降。四是今年上半年低溢价和低溢价率及底价成交是市场主流。”
二，今年上半年土地楼面价为什么会呈现大幅度下降？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“主要是调控严厉，高溢价和高溢价率的地块整体下降及受到溢价超50%备案登记的政策影响等低品质地块大量集中供应，拉低土地楼面价。一方面是今年上半年住宅用供应地位置偏僻，品质不高，区域不成熟，配套不全。另一方面开发商的资金压力在调控下逐渐显现，开发商的拿地热情趋于谨慎。譬如北京统计局数字显示，1至5月，全市房地产开发项目本年到位资金为2034.3亿元，由1至4月的同比增长2.2%转为下降2.6%，数年来首次下调。三是今年上半年多宗土地流标或开发商谨慎报价的情形，导致底价成交或流拍。四是上半年郊区供地形成的产品以中低价位商品房为主，在限购政策预期仍将持续的背景下，开发商手里存货较多，不急于大举拿地。”
三，地方政府是否存在土地财政吃紧的困难时期？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“地方政府在房地产调控中的反复“微调”，因土地出让收入的下滑、房地产税费收入下降、地方债务到期、中央调控不放松的压力再度延续，无疑对地方财源产生重创力。各地均有大批旧城改造、城市基础建设、保障性住房建设任务在身，财政吃紧趋势发现明显。目前中国土地收入和房地产税收收入占据地方财政收入的30%以上，甚至高达到50%以上。同时，与房地产有关的上下游产业达到60个，影响到经济发展。事实上，前半年全国土地市场的住宅地块往往以流标和底价成交，由此直接导致了土地财政的缩水。调控持续使得土地市场在前半年一度跌入冰点，各个地方政府的土地收益因此急剧减少。”
谢逸枫表示：“毫无疑问，短期内地方经济增长尚难以摆脱对房地产业的依赖。从全年来看，房地产财政缩水对地方经济的影响已不可避免。与此同时，偿债压力增大也在考验着地方政府的财力。审计署的数据显示，我国已迎来地方债的偿债高峰期，今年全国共有1.84万亿元地方债务到期，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。上半年的土地收入的普遍锐减无疑为下半年完成全年土地出让任务增加了压力。开发商对优质地块的需求将逐步增加。从供应来看各个城市从7月开始也将会有明显增加。”
四，地方政府财政吃紧是否会导致地方政府放松调控进行微调？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“在土地出让金大幅下滑短期难以扭转，楼市调控对地方政府财源影响明显，土地财政岌岌可危，未来地方政府松绑调控的动力仍存。而在兼顾宏观经济形势的前提下，中央抑制投资投机需求的决心短期内不会松动。因此，下半年地方频频“微调”可能成为常态。地方紧贴“红线”甚至略有突破的“微调”政策可能增多。地方政府的“微调”将体现三个方面：首先是楼市微调的城市会越来越多；其次是接触或突破调控“底线”的微调城市大范围出现。最后是地方政府打政策“擦边球”的现象将会越来越多。
五，地方政府微调目前状况如何？微调的政策将往何处，下半年楼市会反转回暖吗？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称：“自2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截止到2012年7月2日，全国共有52个城市调控微调，45个城市通过，微调的内容基本集中在刚需和部分改善需求方面。7个城市叫停，其中5个城市限购放松和1个城市契税补贴和购房补贴扩大范围和额度及1个城市上调房价限价标准叫停。因此，地方政府可能更多地在公积金的贷款额度、普通商品房的界定标准、开发商自有资本金比率、土地出让金的支付方式，以及财政、税费补贴等方面进行调整。基于上述政策局面，下半年的房地产市场将处于筑底反弹的阶段，保持量价企稳，市场不可能再现类似2009年的逆转态势。”
六，今年下半年中央房地产调控是否存在放松的可能性？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今年下半年中央严控投机投资需求不变。在下半年楼市的触底回调期，刚性需求和改善型需求率先入市，防止投资投机需求的进入市场引起房价反弹。尤其是进入6月，在降息的基础上，部分银行开始对首套房贷款利率实施折扣，在一定程度上降低了购房成本，并促进了刚需的释放。这些因素也导致了房价的回调。受成交结构变化，以及个别项目抬高价格、减少优惠的影响。成交量的回暖势头已经十分明显，房价也有抬头的趋势。一旦“限购令”松动，投资投机性需求进入市场，就有可能推动房价快速上涨，影响调控的成果。”
七，如何改变地方政府依赖土地财政的局面？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“土地财政已走到尽头，如何重塑经济增长动力至关重要。截至2011年，中国的城市化人口已达到6 .9亿，城市化率达到51.3%，在目前城市化开始区别于工业化独立发展的阶段，可以见到的是，中国的土地城市化远远快于人口城市化。从2005年开始的人民币升值和土地财政扩张，使得城市化加快扩张，人口密度下降，导致房地产价格上涨，人口密度下降，生意越来越不好做。而上人民币升值，服务业正严重受挫。要改变这种局面，一是改革税制。避免地方政府通过卖地来弥补地方财政收入不足问题。特别税收制度的分配。二是货币政策。控制货币发行量，避免再次出现4万亿和10万亿天量信贷。三是中国土地制度改革，多建保障房。”
2012年6月28日，根据链家地产市场研究部统计，2012年6月份北京市土地市场共计成交15块土地，其中，住宅用地和商业用地成交环比上月均破零，分别为1块和2块，工业用地共计成交12块；6月土地出让金累计为9.2亿元，环比大幅上涨，但同比大幅下降85.1%；6月土地市场整体挂牌溢价率为23.2%，创下上半年的最高值。
2012年6月28日，北京市土地整理储备中心成交信息统计，随着崇文门菜市场地块在6月27日成功出让，北京土地市场上半年出让接近尾声。除房山一块工业用地今日出让外，上半年，北京共成交土地113块，土地出让金合计约325亿元，同比去年减少约307亿元，降幅达48.6%。在上半年113块出让的地块中，包含居住功能的地块有20宗，建设用地面积合计162.77公顷。根据北京市今年供地计划，在1330公顷保障房供地外，全年将有1220公顷商品住宅供应。按照162.77公顷的建设用地面积计算，目前完成比例不足15%。
和去年同期相比，上半年普通商品住宅供地减少明显。北京中原地产数据显示，今年上半年普通商品住宅供地量创下2008年以来的新低，今年上半年的规划建筑面积292万平方米，相比2008年上半年的719万平方米、去年上半年的519万平方米都下降明显。伴随上半年宅地成交下降的还有楼面地价和开发商拿地热情。统计显示，上半年20宗住宅用地出让金合计120.3亿元，平均楼面价4121元/平方米，同比下降56%。
2012年7月1日，北京市土地整理储备中心的数据，北京市上半年（2012年1月-6月）共计成交72块土地，土地出让金累计为144.8亿元，仅为去年全年的13.7%，与去年同期相比降幅扩大至181.9亿元；其中住宅用地累计成交8块，建筑规划面积为128.9万平米，同比大幅下降55.9%%。总体来看，2012年上半年，北京土地市场成交量创4年新低，土地均价创3年最低，土地平均溢价率创5年最低，土地出让金创5年最低，各项指标基本都跌落进历史最低点。
2012年7月1日，北京市土地整理储备中心的数据，今年上半年，北京市土地出让金仅为144.8亿元，同比下降55.7%，仅为2011年全年的13.7%。官方数据还显示，上半年上海完成土地出让收入184.20亿元，同比下滑幅度达到62.77%。作为去年全国土地收入的冠亚军，京沪两地今年均遇到“卖地难”。
2012年7月1日，在中国指数研究院编制的“2012上半年全国土地出让金排行榜”中，上海仅排名第9，北京则跌出前十。武汉、天津、沈阳、苏州、成都等大中城市的土地收入也纷纷下滑。按照上述机构的数据，今年上半年，全国300城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，土地出让金的缩水额度超过4000亿元。
2012年7月1日，住在杭州网统计，2012年上半年，浙江省11个地区共计成交土地481宗，总出让面积约1062.7公顷（折合约15940亩），总建筑面积约2180万方，成交总额约380亿元，平均楼面价为1743元/㎡。2012年上半年，浙江省土地市场低迷，土地成交量、成交额等各项指标下滑。11个地区中，成交额最高的是杭州地区，上半年土地成交额为106亿元；排名第二位的是宁波地区，上半年土地成交额为68亿元；排名第三位的是嘉兴地区，上半年土地成交额约为57亿元。
11个地区中，成交额最低的是衢州地区，上半年土地成交额仅为1.2亿元，仅为杭州地区的1.15%。杭州、宁波、温州、绍兴、台州这五个重点地区2012年上半年的成交额同比均大幅下滑。下滑幅度最大的是温州地区，下滑84%；其次是杭州地区，下滑72%；下滑幅度最小的宁波地区，下滑幅度也高达60%。
2012年6月27日，链家地产市场研究部统计发现，全国20个重点城市上半年土地出让金合计2264.3亿元，同比下降39.8%。北上广深四大一线城市2012年上半年土地出让金合计425亿元，与2011年上半年的986亿元相比，则下降了56.9%。2012年上半年合计出让的72宗地块中，总土地出让金仅为144.88亿元，与上年度同期的328.46亿元相比下调了55.9%，这一数据也创造了最近5年来的最低值。资料显示，2011年北京土地出让金达到1055亿元，但与创造历史纪录的2010年相比仍然下降35.7%。在严厉调控之下，北京楼市成交和房价均明显下调，土地市场也深受影响。
谢逸枫
2012年7月2日