房价越反弹调控政策压力越加大

　　央行降息与房地产贷款增加是6月楼市回暖的主要原因！今年以来，央行两次下调存款准备金率，并连续两次降息，这不仅是刺激经济增长的重要手段，也被认为是房地产市场的利好消息。货币政策调整之于房地产业的意义，更多在于营造出市场筑底反弹的预期，难以从根本上解决资金的饥渴。央行日前发布的金融统计数据显示，截至6月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点；上半年增加5653亿元，同比少增2271亿元，上半年增量占同期各项贷款增量的12.3%，比一季度占比高2个百分点。

　　今年3月以来，在不少地方微调楼市政策的刺激下，房地产市场出现了较为明显的复苏迹象。进入二季度后，政策预期扭转导致的刚性需求进场，房地产销售反弹，使得房地产市场已然呈现“量价齐升”的格局。

　　国家统计局公布的数据显示，1至5月份，全国商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。特别是此前成交量低迷的一线城市，5月份住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名副其实。

　　与房地产市场“量价齐升”相对应，上半年房地产贷款增速回升。央行金融统计数据显示，截至6月末，地产开发贷款余额8037亿元，同比增长0.8%，增速比上季度末高8.8个百分点。房产开发贷款余额2.92万亿元，同比增长11.3%，增速比上季度末高0.3个百分点。

　　保障房贷款增长较快是拉动房地产贷款增速回升的重要原因之一。数据显示，6月末，保障性住房开发贷款余额4784亿元，同比增长62.7%，增速比上季度末低1个百分点。上半年增加869亿元，占同期房产开发贷款增量的49.7%，比一季度占比高2.6个百分点。

　　7月5日央行出手降息的余温未过，房地产市场忽高忽低的成交量开始让人迷茫，重庆在经历降息后一日出现的1024套超反常成交后，这几天则被打回原形，每天维持在520多套的正常成交水平上。有业内人士把此原因归结在国家多层级的频繁出面强调楼市基本面不变。尤其是7月7日，温家宝总理在常州“不让房价反弹”的讲话，给之前部分地区出现的“房地产回暖说”浇了一瓢冷水。

　　有分析人士指出，在未来7-8月，房地产成交量将保持“淡市不淡”的市场行情已基本无悬念。但在价格方面，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，房价年内出现大幅反弹的可能性也几乎没有，但是房价下跌的动力也会逐步消失，这表明房价已经降到市场底部，房地产市场最艰难的时期正在度过去。

　　从5月起计算，如果房地产市场成交量回升可以持续3-6个月，那么这将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解。整个房地产市场降价的动力会逐步消失。但是，从政策走势看，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响。

　　存货压力大的房企将继续实施‘以价换量’的策略，以回笼资金，而存货压力小的房企预计仍然将走‘保价换量’的路，在保证走量的前提下，这部分房企会适度收窄降价幅度，甚至微幅涨价。

　　国土资源部7月2日召开视频会议，就国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。通知指出，近期房地产和土地市场出现的一些波动，虽并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍处在关键时期，任务还很艰巨。

　　通知指出，近期房地产和土地市场出现的一些波动，虽并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍处在关键时期，任务还很艰巨。对此，各级国土资源主管部门、住房城乡建设(房地产、城乡规划)主管部门要有清醒认识，坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

　　本次国土资源部和住建部联合下发的紧急通知，明确就是要坚决防止房价反弹，而这也是近期国家对房产调控密集表态最为细致的一次， 6月5号住建部相关负责人在接受采访时强调坚持房地产市场调控政策不动摇。6月12号发改委发出声明 “地产松绑或是救市第二张牌”的报道系捏造。同时银监会也在6月14号声明，“降低了个人住房抵押贷款的风险权重”说法系误解。中国人民银行也在当天表示，央行特急文件规定首套房贷利率七折系市场炒作，信贷政策未变。6月18号，住建部表示将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。

　　7月7号温家宝总理常州调研时表示，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。国家统计局在7月13号的新闻发布会上说，房地产调控不能放松。国土资源部部长徐绍史在7月17号表示，将继续坚持房地产调控不动摇。昨天国土资源部和住建部又联合下发紧急通表示要坚决防止房价反弹。短短两个月时间内国家相关部委就进行了9次坚决不放松房地产调控的表态，专家认为，房产调控的政策指向是十分明确的，而密集表态将会彻底打消地方政府松绑的试探行为。

　　进入2012年，随着“稳增长”目标的提出，各地对房地产投资拉动和财税收入的依赖性进一步增强，从而出现地方政策微调不断，且力度进一步加大的趋势。“稳增长”离不开房地产行业的健康发展，但这并不意味着“稳增长”目标的实现要以动摇房地产调控为代价。在今年提出“把稳增长放在更加重要的位置”的同时，中央也强调了“稳定和严格实施房地产市场调控政策”的基本精神。房地产调控政策仍然需要坚定不移地执行和贯彻，这既是中国房地产业健康稳定发展的内在需要，更是经济结构调整、转变经济发展方式的必然要求。

　　两个月内连发九次信号，中央房产调政策指向明确，房价越反弹调控政策压力越加大，刚性需求将是今年下半年的主线，改善性和投资性需求仍将受到压制。

　　稳增长不是稳房价，楼市若有异动调控势必升级