企业软实力增强企业风险抵抗力
——房地产经纪机构企业软实力简析易融之
写于2012/4/25
企业软实力（Softpower）可以粗旷定义为企业的凝聚力、企业文化、企业品牌影响力、产品知名度，或者是企业占有的社会资源等等。企业的软实力需要时间来积淀，一个拥有深厚积淀的企业势必具备良好的风险抵抗力，其强弱可以通过企业风险承受能力来检验。而对房地产经纪机构而言，企业软实力的缺失与不健全是房地产经纪机构面对风险抵抗能力较弱的原因所在。
■房地产经纪机构软实力发展不受重视
软实力（Softpower）是一种思想方法，是操作方法的提炼；思想方法是共性的，指导性的；操作方法是个性的、操作性的。在范围上，思想方法是放之四海而皆准的，适用于各种事物，而操作方法是具体事物，具体问题的处理方法；在使用上，思想方法要求有创造性，因地、因时、因情创造性地运用，而操作方法则是对号入座，“一把钥匙开一把锁”。 软实力（Softpower）是企业可持续发展的动力引擎，是企业长久生存的“内生动力”。企业不仅仅要发展硬实力，为生存发展提供硬件保障，更要发展软实力，为企业防范、控制风险。不重视软实力发展的企业，很难做大做强，而做大的企业不重视软实力的发展，很难做强做久。
对于多数房地产经纪机构而言，企业软实力并未受到足够重视。在思想方法上，多数房地产经纪机构不重视员工对企业忠诚度的培养，不重视员工对企业文化认同的塑造；在操作方法上，多数房地产经纪机构主要通过绩效提成来激励员工，进而提升企业盈利水平以及企业生存发展空间，一旦企业绩效下降，员工提成、收入降低，原本对企业忠诚度与文化认同本就不高的企业员工很容易产生大量流失，企业为了促进业绩增长，又不得不耗费大量物力、财力来招聘、培训新员工，这一结果导致企业成本被推高，同时业绩增长难保障，企业风险加大，更为严峻的是，房地产经纪机构还面临着五大风险隐患。
■房地产经纪机构存在的五大风险隐患
据深圳市规划与国土资源委员会信息公示，目前，深圳房地产经纪机构共计581家，其中诚信经纪机构444家，预警经纪机构107家，而已经劣汰出局的经纪机构312家，占比达到35%。房地产经纪行业易被劣汰出局主要在于诸多风险隐患的存在，总结起来有以下五点：
一、进入门槛低、乱象竞争风险
房地产经纪机构注册资金低，进入门槛低。由于行业发展需要，促进行业快速发展，工商部门对房地产经纪机构放宽了准入条件。在深圳有一个办公场所、几台电脑、几个人，就可以注册一家房地产经纪公司。此外，在深圳执业的房地产经纪人中，有相当多的经纪人并未真正从事过房地产交易，而不少经纪机构本身并无执业经纪人，其工商登记时采用的经纪人从业资格证多是租借而来(工商登记明确要求房地产经纪机构至少要有3个持牌经纪人才可注册运营)，这一错位现象即为“经纪人挂靠”。
一个大型中介机构门店每月成本通常是10万元，而对于中小型的中介公司成本会低很多，因此多数从事过多年中介业务的人员会选择自立门户，介入该行业，从而造成房地产经纪机构林立。部分房地产经纪机构为了抢占客户，居间代理采取恶性竞争手段，大打佣金价格战，造成行业内乱象丛生。
二、操作缺乏规范 阴阳合同产生的信誉风险
房地产交易的过程是整个房地产经纪的核心内容，也是社会参与性最强的一环，目前深圳市除了《二手房购房指引》外，尚没有针对二手房交易其它方面的规范性、指引性的操作范本。如担保、赎楼、按揭等，是二手房交易必然涉及的范畴，但主管部门对此尚无指引性文件出台。多数房地产经纪机构会自行制作《二手房购房指引》，整个流程并不规范，这也就导致了房地产交易过程中阴阳合同屡禁不止，从而造成外界对房地产经纪行业的误解，导致了行业信誉度降低。
三、业务单一
房地产经纪机构是为委托人提供房源信息和居间代理业务等纪经活动的具有法人资格的经济组织。其营利来源主要是居间业务代理收取的佣金。从营利来源来看，房地产经纪机构业务单一，特别是中小型中介机构，自身的硬件条件不足，无法发展除收佣以外的业务。部分较大的房地产经纪公司也存在业务单一的现象，或者其它业务发展有限。单靠单一业务发展的房地产经纪公司，在楼市经历大调整的时候，往往难以抵抗住风险的摧残与打击。
四、从业人员的违规风险
房地产经纪行业是服务性行业，在美国，成为房地产经纪业人员不仅需要通过专门的资格考试，还需要通过专门的忠诚度测试，香港也有类似的“适当人选”标准，对房地产经纪从业人员的素质进行综合考评。而在深圳，专业资格考试依然是决定申请人是否可以获得房地产经纪人助理或经纪人牌照的唯一考评手段。考核内容仅限于基础的法律知识与业务常识，方式过于单一、内容极为有限。在深圳，多数房地产经纪从业人员考试前交个报名费，考试时即可轻松过关，也就有了房地产经纪 “人人可以做”的现象，结果是房地产经纪人员质素偏低，在居间代理操作上缺乏规范，更有一些从业人员自接私单，佣金自入腰包的违规现象时有发生，也就难以保证居间服务的质量，往往容易引发利益纠纷。
五、抗风险能力低 面临洗牌风险
房地产经纪行业受楼市政策调控影响较大，特别是直接针对存量房相关政策。当政府启动楼市调控时，房地产经纪的过户量会出现明显下滑。以深圳为例，2011年7月，深圳实行了二手房按评估价征税，当月深圳二手房过户为5037套，环比回落44.6%。在二手房按评估价征税前，深圳二手住宅日均过户840套，二手房按评估价征税实施后，深圳二手房过户量日均过户不过百套，且多数房地产经纪机构连续多周过户量连续为零。受楼市政策调控影响，部分房地产经纪机构出现“断炊”现象，在连续长时间过户为零的情况下，房地产经纪机构不得不退出这一行业。这也就是说，由于房地产经纪行业业务的单一性，其抗风险能力低，从而易受楼市政策调控影响，易被洗牌出局。
■风险隐患下的楼市调控 地产洗牌开始
2012年3月两会结束当日，温家宝总理在中外媒体记者见面会上表示，“房价远没有回归合理价位”，进一步明确楼市限购不会放松，消除了开发商对限购政策放松的幻想。2012年2月起，房地产开发企业开始进入洗牌，中小开发商破产潮开始。2012年2月，杭州瑞达实业投资有限公司破产；2012年4月，杭州金星房地产开发有限公司破产；2012年4月18日，顺德广德业房地产发展有限公司破产；2012年4月19日，杭州锦绣天地房地产开发有限公司破产。据不确切数据统计显示，截止到2012年4月底，北京、武汉、四川等三地，已有上千家房企在此调楼市调控政策下被劣汰出局。
房地产经纪行业的洗牌先于房地产开发企业。2011年10月深圳两大中介X华、X联等关闭近三分之一的门店，2011年11月，继深圳X华、X联之后，深圳X原开始大幅裁员，同时关铺60家。2011年11月深圳中介行业的关门潮蔓延至北京，据北京市住建委下属北京市房地产交易管理网站“房地产经纪分支机构列表”显示，北京市房地产经纪分支机构总数为3673家，与7月底的4370家相比，减少了697家。
房地产开发企业与中介代理企业在政策调控的影响下，表现出的一个明显的缺陷就是应对风险时风险抵抗力明显的“体力不支”。而房地产经纪机构应对风险表现出的“体力不支”可以归结为企业软实力的不健全或缺失，房地产经纪机构存在的上述5大风险隐患正是危机暴发后的定时炸弹，将房地产经纪机构推向死亡边缘。
一些中大型中介机构也认识到了行业存在的风险隐患，为抵抗住政策性风险不被“劣汰”出局，这些房地产经纪机构也在逐步提升软实力，谋求转变抵抗风险。
■房地产经纪机构发展软实力的3个可操作性方向
房地产经纪机构存在企业软实力缺失或不键全的，特别是部分中小型中介机构不重视发展企业软实力，随着楼市调控的进行，房地产经纪机构抵抗风险力的不足逐渐暴露其企业软实力的不足，但部份大中型中介机构已经逐步认识到发展企业软实力抵抗风险的重要性。对于房地产经纪机构发展软实力，笔者认为有3个可操作性方向值得走：
方向1、建立房地产数据库 卖数据拓财源
大型房地产经纪机构加大对房地产市场研究的重视是提升企业软实力的可行性途径。美联物业、X原地产为提升企业软实力，在研究方面加大了投入。特别是美联物业、X原地产，通过对全国多个城市的土地市场、一、二手商品房交易市场进行监控，建立房地产数据库。如此一来，一方面可以通过卖数据给开发商拓宽企业营利渠道，另一方面可以通过提供给开发商更为实用时效的数据，帮助开发企业提前了解市场，定位项目，做到全程把控，同时为获得一手房代理创造先机。房地产经纪机构建立数据库，卖数据、拓财源是房地产经纪机构发展企业软实力可操作的方向性之一。
方向2、介入房地产信托 转型多翼发展
楼市调控政策启动后，开发商很难从银行贷到款，房地产开发企业不得不通地其它渠道进行融资，而2011年度，房地产信托成为众多开发企业融资的主渠道。据用益信托统计的数据显示，2011年全国房地产信托的成立规模高达2670.74亿元，房地产信托在2011年呈爆发性增长。正是基于开发商对房地产信托的依赖，X华地产成立深圳市XX地产投资顾问有限公司，涉足信托行业，转型多翼发展，为企业生存拓宽空间。
方向3、树立企业品牌 向商业地产获取稳定现金流
房地产经纪机构可通过企业的品牌形象的树立来发展企业的软实力，例如通过房地产研究领域，提升房地产行业研究水平，再通过媒体的宣传，来提升企业品牌。美联物业、X原地产、X华地产、X联地产都在这一方面做的很不错。此外，房地产经纪机构在资金充沛的情况下，可转向商业地产开发，例如开发写字楼、商铺项目，通过出租写字楼等商业地产，在商业租赁市场火爆的大环境中，通过稳定的租金为企业提供稳定的现金流作为后备保障，降低佣金收入减少带来的风险冲击。