易融之

2012-7-06

中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。央行的连续降息对于银行与房地产行业有何影响呢？我们认为：

差别化利率调整利好于银行业

央行执行差别化利率调整后，我们可以看到，调整前与调整后，银行的存贷差发生了变化，即调整前短期（一年期）存贷差低于调整后存贷差，而对于一年期以上的五年期以下的存贷差变化，调整前的存贷差是高于调整后的存贷差的，且长期存贷差变化幅度大于短期存贷差的幅度，这也就是说，差别化利率调整对于银行业业绩来说是利好的（见表一）。

表一：调整前后存贷利率差变化对比

（数据来源：中国人民银行）

差别化利率调整对于房地产行业影响较小

央行宣布再次下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点，但同时申明个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。个人住房贷款利率从2008年起即执行基准利率0.7倍的政策，限购政策不变，即二套房贷仍执行首付6成，贷利利率1.1倍政策，因此，差别化利率调整对房地产行业的影响较小。

短期连续降息隐含的两层含义

6月7日央行宣布了一次降息，时隔不到一个月的时间，央行再次宣布降息，短期内央行“急切”降息背后稳含着两层含义：

一、向“保增长”倾斜目标更为坚定。从2010年第一季度开始，国内GDP已经连续第8个季度放缓，未来还将进一步放缓，在CPI得到有效控制之后，此次的降息表明央行政策向“保增长”倾斜的态度变得更为坚定。

二、2012年第二季度的经济或进一步走低。从最新公布的经济先行指标PMI数据显示，6月PMI为50.2，较前一个月回落了0.2个百分点，也就是意味着制造业继续处于衰退过程当中，而目前这一时间窗口临近二季度经济数据公布期，短期连续的降息或隐含着二季度GDP或低于一季度GDP8.1的水平，甚至下滑至7字头的水平。

连续降息后房贷月供减少

再次降息后，将会减少购房家庭的负担，按100万，20年个人购房商业贷款，月还款将减少150元（见表二）。

表二：百万20房贷降息后月供变化