谢逸枫：国务院督查组收官暗示房价见底
导读：国务院派出的8个督察组于7月下旬开始对全国16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。此次国务院督察组走访的16个省市包括北京、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、广东省、福建省、山东省等沿海及发达省市。此外，房价上涨较快的二线省市天津市、河北省、吉林省、河南省、湖北省、湖南省、四川省、重庆市也被列入重点督察地区。
国务院督察组前往16省区市进行房地产调控专项督察，再次引起人们对于未来楼市政策走向的猜想，而新一轮调控政策是否出台的争论也愈演愈烈。目前，包括北京、上海在内的多个一线城市对于调控政策的执行和成效均已获得督察组的认可和肯定。接下来，督察组将把督察结果反馈中央，对于政策执行不到位的，将督促其进行整改。
7月至今，万科分别在杭州、重庆、宁波、成都以及上海等地拿下多宗商住地块，支付土地款高达60余亿元。同时保利、中海、恒大等大型房企也纷纷出手，在各地土地出让会上身影频现参与“地王”争夺。保利地产今年上半年已在武汉、西安、成都、重庆、沈阳等地拿下十余宗地块，耗资近80亿元；恒大地产6月新增地块10宗，总地价高达27.8亿元。数据显示，北京楼市7月份55个热销项目中，涨价项目达七成，而在这些涨价项目中，央企、国企楼盘成为积极的“领涨”力量，其中保利地产一楼盘价格比5月上涨逾40%。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“从7月份来看，目前各地土地市场有回暖的趋势，大型房企全国大量圈地,地产央企领涨各地楼市,让地方政府有了抬高地价的可能性，而这无疑将刺激区域内新开楼盘的价格预期。7月各地楼市在一片“涨声”中获得了不俗的成交，而地产央企在其中扮演了“领涨”角色。此外，中海、中冶等央企强势回归土地市场，在天津、北京旧宫等地夺得“地王”。“
2012年6、7月，全国各地的房市一反常态量价齐涨。2012年7月18日,国家统计局的数据显示，6月份70个城市的房价环比涨幅为0.02%，终结连续8个月的“负增长”局面。从数据来看，7月房价环比上涨的城市较6月有明显增多。刚过去的7月，房价上涨势头延续。数据显示，7月北京、上海等十大城市住宅均价为15470元/平方米，环比6月上涨幅度为0.27%，与去年同期相比则下跌2.32%，是连续第7个月同比下跌。尤其是上海，德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者，7月全市商品住宅成交面积为78.9万平方米，与6月突破百万平方米的成交水平存在较大差距，尤其是7月下半月，成交出现了一定的下行趋势。
2012年8月1日,中国指数研究院的数据显示，7月全国100个城市住宅均价为8717元/平米，环比上涨0.33%。7月百城住宅平均价格自6月止跌后再次环比上涨，且同比跌幅进一步收窄，房价连续两个月上涨。报告显示，7月全国100个典型城市中，70个城市房价环比上涨，30个城市环比下跌，与6月相比，环比上涨的城市个数增加25个。新建住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%。同比来看，全国100个典型城市住宅均价连续第4个月下跌，跌幅为1.77%，比6月缩小0.13个百分点。7月份出现环比上涨的城市集中在二三线城市，且涨幅明显高于一线城市。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“一方面是国务院督察组对多个城市楼市调控政策的执行给予肯定。另一方面，各地房价在严格的政策执行中仍然已经形成了明确的止跌连续上涨态势。最近两个月的房价指数基本反映了当下市场的实际情况，全国主要城市的确出现了明显的涨多跌少现象。而在正常的市场情况下，只要成交量回升，价格肯定会上涨，并不会出现量涨价跌或者量涨价停滞的现象。”
2012年7月-8月初,全国爆发十多个高溢价的“天价地王”，而“地王潮”引起楼市回暖强烈反应，导致投资投机炒房客卷土重来的趋势。在中央三令五申严防房价反弹之下，各地房价大有我行我素之势，国务院因此不得不再祭出一招，派出8个督查组，奔赴各地督查调控执行力度。此次督查结束后，将各地督查结论汇总一并上报国务院，为下一步的楼市调控提供参考，以此回应各地此起彼伏的放松调控呼声。
按照国土资源部、住房和城乡建设部(下称住建部)的工作安排，自2012年7月下旬开始的督察各主要城市房地产调控政策落实和市场情况的工作将在8月结束。国土资源部会同住建部等部委根据督察情况撰写报告上报国务院，作为楼市调控后续政策走向的依据之一。2012年7月31日，中共中央政治局召开会议，研究当前经济形势并部署下一阶段主要工作。会议在将“稳增长”置于更重要位置的同时，再次强调坚决遏制投资投机性购房，防止房价反弹。为落实这项工作，包括加快推进和扩大房地产税试点、改进和完善限购制度等新政策均已在正式或者非正式的研讨之中。
所谓“跨地域限购”即是在首批联网的40个城市中，挑选主要城市，在一地审核购房者购买资格时，不仅审核其在本地所拥有的房产，亦审核联网城市中拥有房产的情况。但这一措施目前只是在非正式层面探讨。住建部即探讨和研究了“跨地域实施房地产限购政策”的可能性，所谓“跨地域限购”即是在首批联网的40个城市中，挑选主要城市，在一地审核购房者购买资格时，不仅审核其在本地所拥有的房产，亦审核联网城市中拥有房产的情况，对于在联网城市已经拥有住房的购房者，对其在其他联网城市的“非首套”住房购买进行限制。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“本次8个督察组奔赴地方督察楼市政策执行效果，表明中央要将调控落实到实处，巩固房地产调控成果，防止新一轮楼市反弹暴涨，促进房价合理回归，预计后期地方试探调控底线的动作将减少。但是未来中央与地方楼市调控博弈将进入白热化阶段。譬如，上海无疑是反应最快的一个城市。上海于2012年7月27日出台了“新沪六条”，上海市长韩正承诺，“确保全年房价稳中有降。但是无实质性新的严厉政策出台，仅仅是反复强调房地产调控不放松的表态。譬如，2012年8月1日，上任不久的北京市委书记郭金龙、代市长王安顺同国土部副部长胡存智率领的督查组进行座谈，今年北京房价稳中有降。”
事实上，与前阶段各地频出的“微调政策”相比，最近的情况则有些相反。在国务院刚刚表示将派督察组调研各地政策落实情况的第三天，上海下发紧急通知，进一步重申坚持调控政策。随后，北京市住建委相关人员亦表示，北京下半年将继续从严执行住房限购政策，并透露针对5、6月份楼市量价齐升情况，将临时采取对企业的约谈和告诫，在商品房预售审批过程中进行价格引导和监督。
除此之外，中山市亦决定自8月1日起执行新的公积金贷款政策。内容包括，“二套房首付比例提高至6成。贷款利率上浮10%，贷款额度降到30万元。其次，暂停发放三套(含)以上个人住房公积金贷款”。而观察上海、北京、中山等城市“限购从严”的表态不难发现，这个时间节点正是国务院督察组开展16省市督察工作的间隙。
自7月份开始，先是2012年7月5日央行强调严格执行差别化的信贷政策；两天后国务院总理温家宝在常州强调，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹。7月19日，国土部和住建部联合发文，坚决防止房价反弹；7月31日中央会议再提“防止房价反弹”。而调控政策不断释放从紧信号，毫无怀疑是来源于6月份全国多数城市楼市的加速回暖，另外是土地市场的回暖速度更惊人。5月份之前一直处于“冰冻期”的土地市场，仿佛一夜之间就火热起来，广州、北京、天津相继诞生单价地王，上海、南京连续成交高溢价地块。在广州珠江新城、北京万柳、天津八里台等地王的周边，房价应声而涨。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“进入7月以来，各省市相继公布上半年GDP数据显示，虽然有涨有跌，但总体而言，经济增速下滑的苗头已很明显。楼市调控持续收紧，导致全国多个地方投资增速回落、土地出让收入下降和房地产相关税收减少，成为地方不断试探政策底线的筹码。此次督查组督查地方，实际上只是国务院近期一系列“调控组合拳”中的一个。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：急剧升温的房市、地市 “降温”背后，最根本的问题还是没有解决，地方政府如何化解土地出让收入减少和GDP增速下降，这些问题迫在眉睫。房地产产业低迷和对外贸易减少及房地产投资下降是GDP增速下滑的主要原因。其中，房地产投资增速下滑、土地出让收入减少和房屋交易量下滑后相关税收收入的减少，对依赖“土地财政”的地方打击最大。因此，此次督查将拉开中央与地方就房地产调控的新一轮博弈。其结果如何，则将直接影响下半年的房地产走势。“控房价”不仅是本轮督查启动的诱因，其目标还可能体现在督查后新政制定过程中。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“此次楼市政策督查8月“完美”收官，有助于中央对房地产调控政策走向掌握，也是中央新一轮房地产政策出台的重要参考依据。国务院督查汇合形成结论报告后将上报中央，评估是否需要对房地产调控实施后续政策。从督查结果和经济下行压力及土地财政锐减等楼市回暖基础薄弱、金九银十前的传统季节性因素看，中央楼市调控不会升级，加码可能几乎为零，最多试点扩大开征房产税、限售、提高二手房交易税提高、房地产贷款收缩、问责地方官方、价格控制目标”等。而新的严厉政策出台和取消商品房预售制是不现实，估计会对商品房预售制度进行技术性的微调，通过对预售各个环节的调控来调节市场预期却是可行的办法。估计今年楼市“金九银十”比去年更火爆。”
为检查房地产调控执行效果与调查房价上涨背后的真正原因，2012年7月底,国务院派出8路督查组，奔赴16个省市检查楼市调控。其中，山东、北京组由国土部带队，江苏、上海组由人民银行带队，河南、广东组由银监会带队，浙江、福建组由发改委带队，湖南、湖北组由监察部带队，重庆、四川组由财政部带队，天津、河北组由住建部带队，辽宁、吉林组由国税总局带队。国土资源部副部长胡存智率领的督察组在对北京摸底后，8月1日对北京楼市的调控成绩给予了肯定。胡存智表示，北京市落实房地产市场调控政策目标明确、组织严密、监管到位，尤其是中介机构能够严格落实限购等相关调控政策，规范经营，很不容易。总的来看，北京市落实调控政策效果明显，房地产市场形势稳定。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言：“房价上涨已经箭在弦上了。从来对中国房地产有信心，不悲观。开发商没必要担心没必要过分悲观是否有新的调控政策出台。从国务院督查结果“完美”收官和全国57个城市调控微调及稳增长的背景下，表明中央房地产调控已见底，今年中央房地产调控不会出新的政策，维持“既有”政策。同时暗示房价已经触底，新一轮房价上涨一触即发。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫笑称：“多地政策执行获肯定，意味着国务院督查组对地方执行楼市调控效果很明显很满意很到位。显然，所谓“上有政策，下有对策”，地方政府自然轻松自如应付过关。房地产最好时期开始启动，后市地方政府微调和优惠政策将越来越频繁。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“在稳增长的基调下，今年下半年仍将呈现中央坚持调控不放松与地方调控微调并存的局面。房价涨与跌牵一发动全身，而最敏感的莫过于中央和地方对调控的态度。为表明遏制房价上涨与坚持调控的决心，迄今为止，各部委共39次表态房地产调控不动摇、不放松，13次强调房价合理回归。不过，密集表态虽暂时打消地方政府松绑的试探行为，但依然难遏制地方政府放松调控的冲动。因此，部分城市政策微调的倾向和楼市“量价齐升”的动向，中央开始进行“精准修正”，而不是再出台“一刀切”的调控政策。整体来看，房地产调控政策年内不会松动，房价的“报复性反弹”缺乏政策层面的支撑。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“对地方而言，在财政压力之下，近期不得不“积极推地”。官方数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入仅为11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。经济好了，地方铤而走险的动作依然不减少。因为地方政府按捺不住放松调控的冲动之心，源于土地出让金收入减少。一边是坚决控制房价上涨，一边是力图刺激楼市和土地市场成交回升，这样的博弈还将继续。”
7月30日至8月2日，督察组对上海进行了实地督察，并对上海贯彻落实国家各项房地产市场调控政策所取得的积极成效，给予了充分肯定。督察组认为，目前上海的房价上涨势头得到有效遏制，投机投资性购房得到有效抑制，保障性住房建设供应有序推进。
7月30日到8月1日，督察组对沈阳落实国家房地产调控政策情况进行督察并对该市的房地产调控政策工作给予充分肯定。2012年7月30日-8月4日,银监会率领的国务院房地产市场调控督察组在督察结束后，对广东省房地产市场调控取得的成绩给予了肯定。目前，督察组仍在浙江、福建等省市展开督察工作。此外，部分二三线城市在督察工作中也获得了肯定。
7月24日至28日，由住房和城乡建设部副部长齐骥率领的国务院房地产市场调控督察组在督察结束后，对河北省房地产市场调控取得的成绩给予肯定。7月25日至30日，由国家税务总局副局长丘小雄带队的督察组在吉林省实地了解调控政策落实情况后，对吉林省给出了积极评价。督察组表示，由于调控政策措施落实得力，近年吉林省房价总体稳定，省会长春市新建住房均价目前在全国15个副省级城市中较低。
7月30日至8月2日，由住房和城乡建设部副部长齐骥带队的督察组对天津楼市调控取得的成效表示充分肯定，认为天津态度坚决、措施到位，投机性需求得到了明显抑制，房地产市场总体平稳。7月30日至8月2日，财政部副部长王保安带领的督察组在调研后认为，重庆调控思路清晰、成效明显，符合国务院关于房地产市场调控的目标。
各个督察组每到一地，均采取与当地开发商、中介机构、市民代表座谈；听取当地房管、国土等部门对房地产开发情况的报告；实地考察几个具有典型性的房地产项目；价格，成为督查组关注的重点。内容涉及房价走势、土地闲置、房价控制目标、调控政策落实、开发贷款、限购限贷执行、房贷利率执行等。在调研中，督察组的人士多以询问为主，很少做出指示或表态。
以北京为例，督察组询问的内容主要涉及限购令执行情况、成交量能否持续、下半年的市场供应等。同时，督察组还询问了北京部分“日光盘”和高价地对市场带来的影响。8个督察组已经先后在北京、上海、辽宁、浙江等省市实地调研，调研内容包括抽查住房限购政策、差别化信贷政策；听取当地房管、国土等部门对房地产开发情况的报告；实地考察房地产项目，如查看楼盘五证是否齐全、是否严格执行一房一价政策等。