谢逸枫:缘何今年楼市金九首周惨淡开局？

   导读：2012年9月10日，中原地产市场研究部统计数据显示，在上周监测的54个主要城市中，新建住宅总签约套数为54643套，相比上上周的65865套下调了近17%。值得注意的是，一线城市成交量下调更为普遍，其中北京新建住宅签约2275套，环比下调19.6%，上海微跌，广州下调21.4%，深圳等环比跌幅也超过2成。10日，最新数据显示，9月3日至9日的一周内，虽然仍有八成城市楼市成交周均同比上升，但涨幅明显趋缓，且多数城市同比增幅有所减少。在监测的40个城市中，仅4城市同比涨幅超过150%，同比涨幅超过100%的城市也从上周的11个下降至8个，重点城市中，上海、天津由涨转跌，武汉也继上周之后跌幅继续扩大。

   与此同时，数据显示，过去一周，十大城市成交指数110.85，环比下跌26.36点，其中北京成交跌幅最大，为49.84%；其次是重庆，环比下跌34.68%。数据显示，9月3日至9日的一周内，虽然仍有八成城市楼市成交同比上升，但增幅明显趋缓。环比方面，在中原地产监测的54个主要城市中，新建住宅签约量下降近17%，其中北京下降19.6%，广州下降21.4%，深圳降幅超过两成。在同比涨幅缩窄的同时，环比方面，也与之前几个月的高企不同，在进入“金九银十”后，成交量反而呈下降趋势。

   2012年9月9日，统计局数据显示，1至8月房地产投资增速等关键指标年内首次回升。1-8月全国房地产开发投资增速同比名义增长15.6%，增速比1-7月提高0.2个百分点，现首次上涨；房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)在连续14个月下降后首次回升，比7月提高0.07点；房屋新开工面积与商品房销售额也现首次上涨。与此同时，商品房销售面积与房地产开发企业土地购置面积跌幅也首度收窄。在经过5至8月的刚性需求集中释放后，房地产行业关键指标现转向迹象。

   2012年9月10日，中原地产、亚豪机构等机构统计显示，上周（9月3日-9月9日）北京新房与二手房成交量较此前一周均下跌近两成，北京楼市在9月首周开局不利。北京楼市在9月首周开局不利。北京中原市场研究部统计数据显示：上周北京新建住宅签约套数为2275套，环比此前一周的2828套下降了19.6%。二手房住宅则签约了2750套，环比此前一周的3396套下降了19%。总成交量仅5025套，环比下降了19.3%。这也是最近10周来成交量最低的一周。 此外，亚豪机构统计数据显示，进入9月，中国铁建的梧桐苑限价项目仍然保持高位成交，首周实现541套的销量，占据了全部市场销量的23.8%。而扣除这一项目的成交，金九银十首周可谓开局惨淡。

   2012年9月10日，某数据监控中心统计显示，广州楼市“金九”首周新房成交跌两成。2012年9月3日至9月9日，广州十区二市新建商品房住宅网签1869套，环比之前一周（2379套）下跌21%。全市网签均价12633元/平，环比（13042元/平）下降3%。截止到9月9日，全市可售未售商品住宅为51103套，环比（51961套）下跌2%。据统计，上周全市成交1869套，环比之前一周下跌了21%。之前一周成交2379套，是8月成交量最大的一周，超过2000套的成交量对比迄今为止各周情况，属于较高的成交水平。上周环比虽出现下滑，但总体维持正常水平，并未有太大波动。尽管“金九”首周成交未见亮点，但从8月创今年新高地涌进8998套预售住宅，本月成交仍值得期待。

   为什么今年楼市金九首周惨淡开局？美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今年楼市金九首周惨淡开局主要原因有四个方面，一是房企资金相对宽松，前8月商品房去库存量大增。开发商取消价格折扣优惠政策，上调在售楼盘价格，以价套现的销售策略将结束。二是购房者因性价比未达到心理价位。新的房源价格上涨影响到购房者对后市预期，观望情绪重新燃烧。而房地产调控不放松的信号，再次影响到购房者的积极性。三是房企不急于推新售房源， 土地低供应导致存量缺口。商品房屋开工数量和新完工项目的减少，销售业绩目标部分房企已经完成。市场未来供不应求的预期，导致房企放缓销售步伐。四是市场上产品结构供应产生变化。由于大户型与高价房源比例超过中小户型的低价房源，导致市场预期的“量价齐升”已经变成“价升量降”。”

   今年楼市金九银十最关键的因素是什么？美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“决定今年楼市金九银十走势的因素有四个，一是当前的调控政策与新的政策出台预期。尤其是限购和限价及限贷等信贷政策的变化，影响到市场回暖。目前土地低供应增长导致市场供应短缺，而稳增长的背景与通胀低位及外汇下降，降息和降准预期窗口来临，则影响购房者的心理预期。

   如何看前8月全国房地产业数据？美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“前8月全国房地产相关数据出现全面触底反弹，作为房地产行业重要指标的，土地购置量、全国房地产开发投资增速、房屋新开工面积、国房景气指数，全部在8月首次出现反弹，意味着房地产业拐点特征明显。但是不代表着房地产市场拐点已到，仅仅是前期探底到筑底过程之中。”

   对于房地产未来价格如何走？美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“第四季度房地产业将进入触底拐点阶段，楼市“量价齐升”不会一直维持，随着调控与成交量的变化而波动。今年上半年之后，市场已调整到成交活跃层面。在国家宏观调控政策趋严的背景下，下阶段调控政策仍将以“稳”为主，中央房地产调控效果非常显著。从目前情况来看，调控加码和加大政策调整力度并不现实，未来的调控政策依然是保持既有政策执行，对有执行偏差的政策实施整改。在此基础上，下半年楼市整体将保持稳定，防止房价反弹的同时防止经济过度下滑。因此，今年房价不存在报复性暴涨或大幅度上涨反弹的现象。但是房价整体呈上升趋势，未来四个到明年房地产价格将维持5%-10%上涨的上下震荡。”