谢逸枫：国土部管不住地价更无法阻挡地王
导语：2013年3月8日，全国人大代表、国土资源部部长徐绍史表示，今年还将进一步加大房地产土地供应的力度，使土地价格保持稳定。2013年房地产土地供应不会低于前五年平均数，估计在16万公顷左右。 2013年9月10日，国土部在网站公示一起挂牌督办的违法用地案件，这意味着，省级重点项目也不能作为违法用地的挡箭牌。 据国土部执法监察局披露，2006年6月至2013年7月，贵州省贵阳市金石产业园内的25家企业陆续违法占地建设物流仓储、石材加工等项目，合计占地2545 .169亩，其中耕地2015 .335亩、林地36 .112亩、其他农用地47.641亩。涉及的25个项目中，建成14个，在建 11个。目前，国土资源部已责成贵州厅按照相关规定，会同有关部门进行调查。处理意见将于10月18日前报国土资源部。2013年9月24日，国家土地督察局派驻地方的9个督察局正在各地实地核查征地的相关问题。
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫直言：“除非改革土地制度与财税制度及免除地方债务，否则即使加大土地供应，国土部是管不住地价更无法阻挡地王。“地王禁令”与“稳地价令”犹如形同虚设，根本不会改变市场导向与地方政府卖高价地的冲动，一方面是地价上涨受供求关系影响，并有房企资金、房价上涨预期等因素。另外一方面是地方政府需要钱，不仅是地方债务压力，还有保障房建设、城市基础设施投资、新城建设等方面都存在巨大的资金缺口。毫无疑问，地价上涨、地王不断爆发的原因是房价上涨、房企不缺钱、局部市场供小于求、货币超发、地方政府背后推动，关键是土地制度。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“地价上涨与地王的出现是市场行为，也是供需导向的结果，更是土地价值的表现。国土部不允许地价上涨与禁止地王出现，显然是一厢情愿的命令。一方面是不利于加大土地市场供应与实现供需两端平衡，更加不利于稳定楼市与房价预期。另外一方面是一旦地价下降、土地底价成交、流拍案例大量出现，房企将会停止拿地与土地市场寒冷再现，地方政府会面临巨大的土地供应完成目标与财政及还地方债务的压力。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“国土部真想稳定地价与禁止地王出现应该出最好的狠招，就是改革土地制度，调整供应方式，增加保障房土地供应比例，同时改革财税制度，解除地方政府对卖地还债的依赖。另外是给小产权房合法的身份与土地逐渐私有化。而通过房产税降地价、禁地王、抑投资的做法肯定是失败的，只会增加购房者负担，最后把成本转移到房价，让购房者买单。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“地价与房价的关系好比是“面粉”与“面包”，“面粉”贵过“面包”就会导致出现互相促涨的效应。”
2013年9月25日，国土资源部副部长胡存智在座谈会上说，今年1-8月，全国房地产用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均为近年来较高增幅；全国房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。其中，住宅用地供应同比增加33.9%，供应了8.02万公顷，已经接近过去5年年均供应量。一线城市增幅明显。全国城市地价动态监测数据显示，三季度住宅地价环比小幅上升，加速上涨态势已有所缓和，地价整体上仍处于温和上涨的通道内。胡存智说，与此同时必须看到所谓“地王”出现后面的复杂因素，包括房价连续上涨、量价齐升，房企回笼资金较快，拉动了房企对土地的需求；一些大型房企出于提前抢夺定价权等种种考虑，加上自身实力比较雄厚，加大了对优质地块的争夺力度；一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价；一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。这些因素综合在一起，放大了这些地块对市场预期的负面影响。胡存智说，四季度，国土资源管理部门要加大高价地的防范力度。
按照历年土地供应规律，四季度土地供应迎来新高峰，加之地方政府性债务偿债压力，市场产生高价地动力很大。各地务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。在防范地价异常波动的同时，房价持续较快上涨、供需紧张的城市，要继续增加住宅用地供应，在第四季度加快供地进度。必要时要压缩其他用途土地的供应规模，优先保障住宅用地的供应。各城市特别是4个一线城市要调增并公布住房用地供应计划，向社会释放土地供应增加的积极信号，以过去5年实际供地平均量为标准，持续增加住宅用地供应，保证一定的增幅。9月5日，上海诞生年内全国总价地王，新鸿基以217.7亿元拿下上海徐家汇中心地块，楼面地价37264.4元/平方米，溢价24.21%。；9月5日，杭州华家池地块拍出136.7亿元，由三家房地产公司“分食”。9月18日，融创中国控股有限公司以103.2亿元拍得位于天津南开区的天拖地块。9月12日，广州越秀地产以90.1亿元的总价，竞得武汉市精武路地块，刷新武汉市土地成交总价和单价纪录。
全国城市地价动态初步监测数据显示，三季度住宅地价环比小幅上涨2.3%。从同比涨幅看，监测城市住宅地价同比上涨7.6%，涨幅仅处于历年中等水平，低于2008年、2010年和2011年同期涨幅。地价涨势有所缓和的同时，住宅用地供应量明显增加。1—8月，全国房地产用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均为近年来较高增幅；供应量保持增长，1—8月，全国房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。其中，住宅用地供应同比增加33.9%，供应了8.02万公顷，已经接近过去5年年均供应量。同时，大中城市供地也增幅明显。1—8月，70个大中城市住宅用地供应同比增加34.3%，增幅高于全国平均水平。一线城市增长尤其明显，北上广深四个城市1—8月住宅供地量同比大幅增加65.8%。保障性安居工程供地得到顺利推进。截至8月，全国31个省区市共落实安居工程用地2.45万公顷，约占今年保障性安居工程测算用地需求的95.8%，落实进度较往年同期大幅度提升。