谢逸枫：12座城市调控新政加码密集出台
财经专栏 文/谢逸枫
自9月1日开始，二线城市开始调控加码，一线城市出台之后，二线城市集中跟进。武汉收紧楼市调控政策，正式拉开二线城市调控升级的序幕。截止2013年11月26日下午6时，北京、上海、广州、深圳、郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、南京、长沙、杭州共计12城出台地方调控新政。10月23日“京七条”、11月8日“沪七条”、11月18日“穗六条”、10月11日“深八条”、9月1日郑州升级版“限购令”、11月22日“汉七条））、11月25日“厦六条”、11月25日“洪六条”、11月25日“沈八条”、11月25日“宁八条”、11月26日“长五条”）、11月26日“杭六条”），全国已有12个城市加入到调控大军当中。继北上广深之后，武汉、南昌、沈阳、厦门、南京、杭州也收紧调控。由四个一线城市掀起的新一轮调控，似乎正在加速向二线城市蔓延。武汉出台新政还没几天，沈阳、厦门、南昌、南京、杭州就跟上来了，速度之快有些出人意料。现在，距离今年结束只有一个多月了。
几个二线城市这几天接连收紧政策，出于什么原因？一是房价上涨过快，涨幅超标。这些城市的房价涨幅比较靠前，一线城市10月份总体涨幅是20%以上，其他几个城市也都在10%到17%之间，这些城市都偏高，完成今年3月份制定的国家调控目标有一定难度，所以地方政府有压力。二，三中全会虽然没有调控房价，但这是因地制宜的进行调控，房价高位的城市就要调控，所以要站出来表明态度，表明决心。由于郑州、武汉、厦门、南昌、沈阳、南京、长沙、杭州等城市房价涨幅远高于年初制定的房价控制目标，为了确保完成房价调控目标，各地调控态度出现分化。在没有全国性调控措施出台的情况下，各城市需要结合当地的实际情况，运用行政手段才能完成目标。但是从目前的情况来看，一线城市以及部分二线城市要实现其控制目标存在较大的难度。 即使中央不提调控，不意味着会放任房价继续上涨，地方政府依然会加强调控房价的措施。
武汉、南昌、厦门、沈阳、南京、长沙、杭州七地跟进的楼市调控新政，俨然是一线城市调控的综合“翻版”，毫无新意。但与一线城市的调控新政的力度比较，武汉、南昌、厦门、沈阳、南京、长沙、杭州的新政有明显的缩水，整体上比较弱或者是温和。一是二套房贷政策。一线城市基本都明确了二套房首付由六成提升至七成，武汉、南昌、厦门、南京、长沙则只说会抓紧研究或进一步提高，何时提高、提高多少均未明确。而沈阳的二套房贷首付提高到6.5成，只有杭州明确二套房贷首付提高到7成。二是限购政策。一线城市对非本市户籍居民需提供的社保年限也更长，例如广州规定购房者需前5年内在该市累计缴纳个税或社保3年以上，上海的规定是3年内累计缴纳2年以上，武汉、南昌和厦门、沈阳则明显弱一些，而南京、长沙、杭州根本没提限购。三是目前全国银行通行的贷款政策为“未成年人购房计入父母家庭购房数量”，南昌出台的严禁未成年人购房这一条，基本没必要出的。四是供应方面与市场监管的内容，与一线城市的调控基本是一样。五是限价政策。南京、长沙只讲合理定价，武汉、南昌、厦门、沈阳四个城市有的提到，有的未提。杭州则从严控制房价上涨过快的楼盘。
目前一二线城市地方政府新的调控房价措施，依然是停留在旧的政策与行政调控手段上做文章，去投资需求与增加供应。但更加注意因地制宜，不搞一刀切。主要是围绕着限购、限价与限贷政策、调控房价目标为主的行政调控手段与增加土地、普通住宅、保障房供应的市场手段，及加强市场监管的法律手段。从这三个方面做局部的调控政策调整。一是限购升级。延长外地人社保、个税年限。譬如由1年提高到2年或者3年或者5年，提高外地人购房门槛。二是限价收紧。超涨幅与超均价标准的楼盘，不给发预售证与网签，限制房企涨价。三是限贷加码。二套房贷首付由6成提高到7成，或者是6.5成，但利率不变。抑制不合理的购房需求。四是土地、住宅、保障房供应与市场监管的内容基本一样，强调为主。五是调控房价目标不再如年初强烈的提出。譬如12个地方调控，仅一个城市提到调控房价目标。新国五条政策规定的房产税扩容与个税20%及二套停贷的政策，没有一个城市的地方政府愿意实施与推进。
这一轮地方政府收紧房地产调控，已由一线城市蔓延到二线城市，预计还有价格上涨较快的城市跟进，出现一波多城市调控收紧的局面。主要是以二线城市扩大为主，但数量不会太多，基本上在全国涨幅排名前20名左右的城市，还会跟进。如按照当地调控房价目标，本月至少还有6个房价超标10%的城市跟进，譬如福州、太原、哈尔滨、徐州、桂林、岳阳。但是跟进的城市地方调控基本无新意，力度上会减小。主要是延长外地人社保、个税年限与提高二套房贷首付。至于三线、四线城市，因为这次楼市的回暖复苏力度偏弱，所以不可能大规模地扩展到三四线城市。虽然新一轮调控向二线城市蔓延，但是政策可能会因为各地情况不同出现分化，比如徐州就传出了“松绑”调控的消息。出现这种情况的可能性比较大。在8月份的时候，温州就已经对限购制度放松了。这次虽然并不存在房价大幅上涨的现实，因此中央没有表态，但地方根据自己的楼市冷暖情况，房价涨幅的大小，做不同的区别对待，像徐州甚至一些二线城市，有可能小幅或适度地放松限购政策。目前二套房的首付比例最高已经到70%，主要还是出于楼市调控的需求，而不是为了防范金融风险。
年底地方政府“突击”调控，将带来楼市短暂的降温，可能因政策基调的从紧而转入平淡，全国整体房价涨势可能有所放缓。未来陆续出台的加码调控政策，给楼市最大的影响在于购房者转向短期观望，稳定了市场预期，给市场传递了一种坚持楼市调控不动摇的姿态。房企也会放慢推盘速度，商品房成交量也就跟着放缓，调控房价效果就达到了。其实，不论哪个城市出或不出调控，如果依照目前郑州、武汉、南昌、沈阳和厦门、南京、长沙、杭州新政的内容和力度来看，楼市调控象征意义大于实际调控效果，作用不是很大。除了短期稳定楼市与房价预期外，根本没有立竿见影的降房价功效。从市场影响程度的角度看，当前这轮地方新政力度总体偏温和：一是预售证管理的执行期限预计仅在今年年底。二是针对非户籍人口缴税年限的增加也仅仅是延后了一部分外来人口的购房时间，对于人口吸附能力强大的一二线城市来说，这部分需求的延缓对市场的短期影响有限。三是二套房贷政策自2010年起即被多次运用，其对市场的影响力总体趋弱。四是至于房产税、增加住房供应、保障房建设等，大多远水解不了近渴，短期内一二线城市房地产市场量稳价涨的趋势不会因为当前的地方新政而遭遇实质上的拐点。