央视上述报道一石激起千层浪，先有华远地产董事长任志强列举八大理由反驳央视报道为“愚蠢无知”，表示正在研究如何公开起诉央视的事宜；接着万科董事会主席王石公开声明，万科不存在欠缴土地增值税的情况；紧随其后，超过13家上市房企连发公告否认欠缴土地增值税。消息传播后，

   近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿，其中土地增值税52.8亿。深圳市地税局也第一时间为万科“站台”，称未发现万科拖欠土地增值税。央视的报道是源于误解，把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。其实这是完全不同的概念，万预提不等于现时纳税业务。房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。10多家房企陆续发布公告进行澄清，公告大体指向了同一点：土地增值税为预征税，应交未交不等于欠税。我国《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。根据上述细则规定，土地增值税的实际缴纳亦相应分为两个阶段：预缴及清算。首先，房产开发企业在收到预售房款时按项目所在地税务局核定的比例予以预缴；然后，待房产项目销售达到土地增值税清算条件时，根据项目所在地税务机关审核确定的应交数，扣除已经预缴的土地增值税后予以缴纳。

   2013年11月26日，中国房地产协会联合多家知名房企代表以及众多业内人士和新闻媒体召开新闻发布会，对房企“欠税门”做出了正面的澄清。26日下午，中国房地产协会召开新闻座谈会，就房地产土地增值税问题进行了回应。中国房地产业协会副会长朱中一表示，央视报道中测算出3.8万亿元数据的依据有待明确来源，房地产行业的毛利率是55.7%与真实数据也有明显差距，另外报道中所指的应交土地增值税，其实是企业自己的预征，跟要缴纳的税费是两个不同的概念。中国房地产业协会秘书长苗乐如表示，预交增值税本身就是国务院多年来为了防止企业的暴利采取的一个调控措施，来引导企业的发展，来抑制我们投资投机。作为行业协会，欢迎社会各界不光是新闻媒体，加强对我们这个行业的监督。华远集团董事长任志强在座谈会上以全联房地产商会的名义对央视“多家房企欠缴巨额土地增值税”报道发表了郑重声明，表示将联合有关机构，彻查相关房地产企业纳税情况，并将尽快公示调查结果，对国家土地增值税的相关规定及其执行做系统化解读。

   针对11月24日引起社会关注的有关人员对土地增值税欠税的巨额推算，2013年11月26日晚，2国家税务总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况答记者问时指出，土地增值税征管力度是逐步加大的，近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，是对税收政策和征管方式的误解误读。该负责人指出，土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目，旧房的重置成本以及相关税金。根据土地增值税条例、细则规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。土地增值税概念与税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。土地增值税是纳税人在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得一定的增值收入时所缴纳的一种税。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目，旧房的重置成本以及相关税金。目

   土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。该负责人表示，近年来税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、《土地增值税清算管理规程》、《关于加强土地增值税征管工作的通知》等一系列完善制度、加强征管的文件，并连续几年对北京、上海等21个省市进行督导检查，推动土地增值税清算工作，土地增值税征管力度是逐步加大的。同时，该负责人还表示，目前土地增值税征管还面临着一些困难和压力，主要反映在：由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。“下一步，税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”该负责人说。

  一是先搞明白什么是

   目前我国的土地增值税实行四级超额累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。1994年施行的《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额为扣除项目金额50%至100%的部分，税率为40%；增值额为扣除项目金额100%至200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。根据土地增值税条例、细则规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。

  二是再搞清楚土地增值税的清算条件。2006年出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。其二，征税麻烦，成本较高。由于税种设计比较复杂，在实际征收中，地方税务局和税务人员，遇到了较大的问题阻力。依我国国情，按以总额为基数的单一固定税率，比较容易征税。而累进税，则是以差额为基数，其中涉及到“扣除项目”，比如土地增值税先要扣除地价款、建安成本、财务管理销售三费等。为了合理避税，或者违规逃税，部分开发企业会虚增“扣除项目”的金额，从而使核税难度增加。

   土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。与之相似，过去20年，土地增值税总体上以“预征＋核征”为主，实行四级累计清算的楼盘很少。2010年出台的《关于土地增值税清算有关问题的通知》要求：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。其实之前，各地税务局预征和核征税率不统一。关于土地增值税的清算条件，存在着税务局与开发商及其他部门，信息不对称的问题。比如关于销售完成率达85%以上，很多地方税务局，难以及时从房管部门，获得某一楼盘的销售进度。如开发商隐瞒部分成交数据，比如只签合同而不登记备案，那么连房管部门都不知道真实情况。一二线城市，一般都有几百个项目，甚至上千个，地方税务局很难准确和及时的进行跟踪和监管。

   三是最后分清“预提”与“预征”及“应交未交”的概念。针对土地增值税，从2005年开始就有质疑声音。2009年、2010年质疑声音愈加激烈。早在2010年就有学者提出近十年内全国流失的土地增值税高达数万亿元，其根据是全国的土地增值税税额仅占全国房企销售额的1.29%，而开发商应缴土地增值税额应占其销售收入的15%至30%。就在2013年5月份，便有质疑称万科等拖欠土地增值税金至少640亿元引发市场哗然，万科等以质疑者误解会计上的“预提”为“该缴不缴”回应。1.“应交未交”并不等同于“拖欠”。按照现行财税制度，企业在一定时期内取得营业收入并实现利润，要按照权责发生制的原则将按规定缴纳各种税金，所以，企业一旦发生纳税义务，就有了“应交税款”。但由于每个税种的缴纳原则条件不同，比如有的是每个月交一次，有的是每个季度交一次，应交和实际缴纳之间会有时间差，而“应交未交税金”的设置，就是用来解决时间差的问题。至于具体这些房企的应交未交土地增值税是否就等于拖欠，不可凭字面意思简单判断，而是得看每一笔土地增值税，是否到了应该清算的时间节点。

   2.在此次事件中，10家房企发布的公告中都强调：土地增值税为预征税，应交未交不等于欠税。那么，土增税到底如何征？中国《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。根据上述细则规定，土地增值税的实际缴纳亦相应分为两个阶段：预缴及清算。首先，房产开发企业在收到预售房款时按项目所在地税务局核定的比例予以预缴；然后，待房产项目销售达到土地增值税清算条件时，根据项目所在地税务机关审核确定的应交数，扣除已经预缴的土地增值税后予以缴纳。

   3.根据某网站的新闻编辑整理某人士的内容看，所谓3.8万亿土地增值税黑洞，应明显属于夸大，而在其看来，房企拖延税费入库的可能性亦是微乎其微。根据房地产上市公司经审计的财务报表，2005至2012年，国内A股上市公司中，房地产开发与经营业各年度平均毛利率依次为26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和37.37%，仅在报道所称的纳税临界线附近，前三年甚至低于这个临界线，更远低于报道所说的55.72%。即使是经营质量和盈利能力相对较高的房地产上市公司，达不到缴纳土地增值税临界毛利率的项目也比比皆是，所谓3.8万亿土地增值税黑洞，应明显属于夸大。而在征管力度方面，从税务总局公布的数据看，事实上，土地增值税是近几年我国唯一一个持续几何级数高增长的税种。目前土地增值税的征管极为严苛。土地增值税是国内极少数按照预缴的方式先行预征的税种，且预征比例从2%-5%不等。即使是不满足土地增值税交纳条件的项目，也需要无条件预缴。还有相当多的项目，毛利率仅略高于临界值，导致预缴金额超过了清算金额。这两种情况下，最终都需要进行退税处理，而企业清算要求退税时与地方税务部门产生争议的情况，近年来屡见不鲜。所谓土地增值税“征管不力”的说法，其实恐怕是说反了。

   4.根据某网站的新闻编辑整理某人士的内容看，在央视的报道中，提供了一个上市房企欠税排行榜，共45家企业。其中前30家为国内注册的公司，包括国内注册、在香港上市的H股公司；后15家为海外注册、在香港上市的红筹公司。媒体所指的“欠税金额”，其来源有三种情况：第一种，为适用国际会计准则的中国海外、恒大、龙湖、碧桂园、世贸、华润置地、绿城、莱蒙等8家公司，媒体所指的“欠税金额”，为其财务报告中“应付所得税”科目的数字。其次，则是适用国际会计准则的雅居乐、SOHO中国、富力等3家公司，媒体所指的“欠税金额”，为其财务报告中“应付所得税”之次级科目“应付土地增值税”的数字。最后是使用中国会计准则的万科、华侨城、招商地产等3家公司，媒体所指的“欠税金额”，为其财务报告中“应交税金-应交土地增值税”和“其他应付款-预提土地增值税”科目的加总数值。事实上，在上述14家公司，媒体报道在采集数据时，并未采用统一的口径。尤其是同样采用国际会计准则的11家公司，数据出口也不一样，其中恒大、雅居乐、富力、莱蒙四家公司，均同时披露了一级科目“应付所得税”和二级科目“应付土地增值税”，但报道在采集数据时，恒大、莱蒙采用了前者，而雅居乐、富力则采用了后者。这应该是疏忽大意所致。

   其中以雅居乐、SOHO中国、富力以及万科、华侨城、招商地产6家公司，数据来源的科目名称不同，但对应关系是成立的。而中海等以国际会计准则的8家公司，应采集的是上级科目，与前面6家公司数据根本不可比。在国际会计准则下，一级科目“应付所得税”包含的内容，除二级科目“应付土地增值税”外，还包括两项，分别为预提中国企业所得税，以及预提境外分红企业所得税。其中具体定义分别为该企业该年度结算所得税前利润所对应的、应在中国境内缴纳的企业所得税，以及该企业的境外注册母公司根据该年度子公司分红方案，将从境内子公司获得红利的所得税预提。“正是由于数据来源的错乱，导致了以中海为主的8家公司，被媒体所指的“欠交税款”均明显高于雅居乐及万科等6家公司。其应付所得税”科目亦被理解为“拖欠土地增值税”，本身就是张冠李戴。。此外，包括万科、雅居乐、SOHO中国、富力、华侨城、招商地产，其“应付土地增值税”(国际会计准则)或“预提土地增值税”＋“应交土地增值税”(国内会计准则)，是否就可以理解为“拖欠土地增值税”呢？