谢逸枫：住建部强令2014年楼市调控

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谢逸枫：住建部强令2014年楼市调控
2014年中央楼市调控告别“一刀切”
 
   导语：2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”。姜伟新说，2013年，全国房地产市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。住建部部长姜伟新称，2014年要保持房地产调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施。姜伟新并表示，2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。“更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。”姜伟新说。
 
   姜伟新表示：“要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。据姜伟新介绍，2013年，全国有17个城市出台了稳控房价的政策措施。他说：“2014年，要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。同时要推进房地产领域深化改革的工作，加强市场监管。”姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”
 
   以下内容来源于记者电话采访著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫整理而来：   谢逸枫：2014年城市分化，楼市增速放缓，调控分类处理。房价总体趋势是上涨，但涨幅放缓，上涨的区间在6%-8%个位数之间波动，主要是基于市场供求关系、行业发展与调控政策及宏观经济、房企资金五个层面判断。一是供求关系上看，2014年土地供应总体上会继续增加，一方面是28万亿地方债务的压力大。另外一方面是地方政府加大住宅用地供应比例。二是市场行情上看，中国房地产市场处于一个平稳向好的发展过程，调控房价不是目的，而是促进市场健康长期发展。三是宏观经济上看，尽管全国宏观经济颓势，前11月固定资产投资呈下滑趋势，GDP增速下滑7.5%以下,但房地产投资额增速超预期19%以上。四是调控政策上看，“顶层设计”与“定调”并非具体措施，调控分化表示分类处理，告别一刀切，让“市场”发挥作用。五是房企资金上看，QE3减增与银行今年6月与12月“钱荒”对房企资金影响不大。一方面是房企今年到位资金保持历史高位。另一方面是房企资金来源中的海外资金占比小。
 
   1.谢先生如何看12月24日住建部对中国房地产市场调控的表态？
 
   谢逸枫：住建部的表态基本在预期之内，主要是与地方调控政策加强与市场分化及三中全会保障房建设力度提高有直接关系。一是自9月到12月，全国共有17个城市已出台楼市调控政策，短期之内无法取消。二是17个城市楼市调控加码下，房价已逐渐回到合理的区位，楼市降温明显，但市场调控‘抗药性’加强。三是越来越注重调控政策的稳定性与连续性，以地方属地化调控特征突出，避免今年新国五条打压面积过大的一刀切政策。四是从刚刚闭幕的中央经济工作会议看，并未如过去两年提出“坚持房地产调控不动摇”的表述，而是延续十八届三中全会着重住房保障建设的基调。12月3日，中央政治局召开会议，研究2014年经济工作，再次提出了要做好住房保障和房地产调控工作。毫无疑问，未来中国商品房市场将更多由“市场”发挥作用，2014年调控以地方政府执行既有政策为主。
 
   谢逸枫：过去十年调控的失败经验告诉我们，“北京生病，全国吃药”的调控模式不可延续。可是最后中央强力要求调控，即使地方政府不愿调控，这个药2014年还是要吃。显然调控专调房价，不调货币、不调地价、不调供求关系的单一调控模式与只堵不试的调控思路及违背市场规律的行政管制调控手段是错误的，注定要失败。一旦既有政策破坏市场预期与干预过多及货币超发、地价上涨，一二线城市房价又将面临上涨.
 
   2.12月24日，住建部对中国房地产市场调控的表态，究竟释放出什么信号？未来中国房地产调控会如何调整？
 
   谢逸枫：住建部定调2014年房地产调控方向，即调房价与增供应思路继续执行。总体基调上讲是调控不放松，但有压有保。此定调释放出中央调控房价决心与商品房市场化及增供应、调控常态化的强烈信号，具有六层含义，一是调控目标依旧以控制房价上涨过快为主，房价控制目标退出市场。二是调控正式告别“一刀切”，地方政府因地制宜调控房地产市场。三是共有产权住房模式与自住型限价商品房的试点城市扩容，完善住房保障供应体系与促进调控长效机制建设。四是促进调控长效机制建设，个人住房信息系统联网城市扩容。五是房价上涨过快的城市，限购、限贷调控政策不会退出。但房产税与个税20%政策难扩容。六是商品房回归“市场”与保障房回归政府的趋势明显。

谢逸枫：鉴于楼市分化与供求不平衡及房价陷入越调越涨怪圈等市场化的发展方向，2013年中央房地产调控政策与地方政府政策不会退出，在2014年会继续执行。但中央会要求地方政府加以修正与完善，并差别化实施。

   3.2014年中国房地产市场调控政策究竟如何走势？

   谢逸枫：2014年中国房地产市场调控难言放松，主要是延续2013年调控，地方政府以既有政策为主，加以差别化的微调与收紧。不排除房价上涨过快的一二线城市调控加码，而放松部分二三四线楼市调控政策。一是行政手段，短期不会退出，限购、限贷、限价、限售、限签政策继续执行，部分城市会放松。二是信贷手段，短期不会取消，部分城市首套与二套首付房贷比例会继续收紧，利率不变。而有些城市会放松微调。三是税收手段，房产税与个税20%政策难扩容。四是土地手段，以配建保障房与自住型限价商品房作为控制地价手段，增加住房用地比例。五是保障房手段，加大自住型限价商品房与共有产权住房的供应比例及加快公共租赁住房和廉租住房并轨，增加市场总体供应。六是商品房手段，增加普通住房与商品房供应，调整供应结构。七是市场手段，加强商品房预售与预售资金的监管。八是金融手段，上市房企再融资开闸仍不确定，有条件放开成定局。房地产贷款趋紧。九是扩大个人住房信息系统联网城市与完善住房保障供应体系，促进调控长效机制建设。十是房价控制目标名存实亡，管理市场预期取代目标。

   谢逸枫：2014年地方政府调控如何走与政策如何执行，关键是看2014年3月“两会”以后才会明朗。按照“市场化”思路看，未来中国房地产调控上会在六个方面进行逐步调整：一是调控手段上，行政手段暂时依然为主，未来市场手段与经济手段取代行政手段，金融手段与法律手段为补充。二是调控适用性上，房地产调控不搞“一刀切”，因地制宜，地方政府具有调控决定权。三是调控目标上，短期依然是以调房价与增供应为主，未来以供求关系。四是调控方向上，加快土地制度与财税制度及住房制度等住房供应体系改革，以短期行政调控政策作为过渡，建立完善房地产调控长效机制，调控周期性取代频繁性。五是调控趋势上，以市场化作为最终归属点，建立“低端有保障、中端有供给、高端有市场”住房多元化体系与住房“双轨制”即商品房归市场管，保障房归政府管的住房保障制度与住房供应体系。六是调控思路上，改变过去以堵为主的调控思路，调整为以疏为主的思路。

   4.在此调控政策环境下，2014年楼市房价如何走？

 
 
   谢逸枫：考虑到2013年一线城市房价同比、环比涨幅较大，这一趋势在明年初还将继续保持。预计2014年一季度房价涨幅会见顶，随后房价同比、环比增幅速度会回落，一线城市明年基本上将告别暴涨的态势，楼市将有所降温。而二三四线城市房价会保持分化的趋势，二线城市房价仍会上涨，三四线城市则会出现逐渐稳定。住房城乡建设部认为，从一些城市的实践来看，发展共有住房，在政府的支持下，充分发挥市场作用，能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难。同时，发展共有产权保障房，符合公平、效率原则，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。

   事实上，这几年各地有不少新的实践。如上海市和湖北黄石市建设共有产权商品住房，深圳市采取市场化运作方式筹集和建设安居住房，北京市发展自住型商品住房等。据介绍，一些地方开展共有产权保障方式的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。

   加强房地产市场监管，历来是房地产市场调控中的重要举措。事实上，今年7月，针对10种违法违规行为，住房城乡建设部和工商总局就联合集中开展了房地产中介市场专项治理。12月，在中国房地产估价师与房地产经纪人学会的组织下，35家房产中介做出“不发布虚假房源”等六项承诺。姜伟新表示：“各地要注意学习借鉴他们的经验。住房城乡建设部也将认真总结各地经验，深入研究相关政策，会同有关部门适时提出指导意见。”姜伟新表示，2014年，继续加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，大力推行二手房网上签约，规范房屋交易行为。据姜伟新介绍，2014年，住房城乡建设部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本。同时，要求各地加强对房地产开发企业、物业企业、中介机构的监管。此外，针对社会关注的城镇个人住房信息系统建设，姜伟新表示，明年还要继续推进，进一步扩大联网城市范围，探索建立各省、城市与住房城乡建设部联动的信息系统建设工作及运行机制。

   2013年12月24日，2014年全国城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。这是记者从24日举行的全国住房城乡建设工作会议上获悉的。住房城乡建设部部长姜伟新说，要把抓好配套设施建设放在更加突出的位置，多建成、早入住。同时，要重点推进各类棚户区改造。继续做好保障房质量管理、入住审核、后续管理和信息公开工作。推动民间资本参与保障房建设运营，认真组织实施公共租赁住房和廉租住房并轨运行工作。另外，2014年要继续抓好农村危房改造和农村人居环境整治工作，安排260万户左右农村危房改造任务。据姜伟新介绍，2013年，全国城镇保障性安居工程超额完成了基本建成470万套、新开工630万套的建设任务。中央安排230亿元补助资金，支持了全国266万贫困农户改造危房。

   2013年12月24日，住房城乡建设部部长姜伟新表示，2014年要保持调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施。姜伟新强调，要更加注重分类指导，房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应。中国主要城市的房地产市场11月继续呈现普涨态势，全国同比涨幅再创纪录高位，房价上涨压力仍不容忽视。根据统计局数据测算，11月70个大中城市新建住宅销售价格同比上升9.9%，为连续第11个月上升，年内涨幅逐月扩大；环比则连续18个月上涨，但涨幅续降，从10月的0.6%缩小至0.5%。不过，中国社会科学发布的住房绿皮书《中国住房发展报告(2013-2014)》预测，在2014年，前期上涨过快的国内一、二线城市，房价短线见顶稳中有降，三、四线城市楼市颓势延续。 房地产市场分化明显，在权威部门发布的数据中也得以印证。国家统计局18日发布的11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，其中，北京为21.1%，上海为21.9%，广州为20.9%，深圳为21.0%。与此同时，部分二、三线城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足。