谢逸枫：广州再发通告2014年楼市调控不放松
导语：2013年12月24日举行的广州市第十四届人大常委会第二十三次会议上，广州市国土房管局局长李俊夫则透露，房地产调控的行政干预过多、过刚性，与十八届三中全会“发挥市场决定性作用”的要求不完全适应，明年将继续加大住宅用地和商品房供应，同时探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，这一讲话被视作为“广州楼市有望取消限价限购”的信号。不过，2013年12月25日晚上19：30分，广州市国土房管局再度发布通告，强调继续严格执行限购，通告指出，非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例调整为不得低于70%。除此之外，通告还申明，房地产开发企业、代理服务机构应在售楼现场公示限购政策、预售证相关资料，如购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。
而在2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。据姜伟新介绍，2013年，全国有17个城市出台了稳控房价的政策措施。他说：“2014年，要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。同时要推进房地产领域深化改革的工作，加强市场监管。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今日补发楼市调控从严收紧的信号，基本表明广州楼市限购、限贷政策2014年继续执行，不会取。但是严重干预市场的限价、限售、限网签”的政策，应该逐渐的淡化或者退出，减少行政干预供求关系，这是完全符合市场发展规律的，有利楼市稳定发展与针对性的调控及监管市场实际的变化。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“一旦限购、限贷、限价等行政干预政策全部取消，表示调控全面放松，广州房价会翻倍上涨。一方面是广州住房需求集中爆发，供应不足的情况下，必导致房价再度暴涨。另外一方面是调控放松，投资客与热钱会疯狂入市。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“根据广州今年前11月房价涨幅超20%与住建部的表态看，全国取消限购、限贷政策的具体时间表仍不明确。广州未到取消限购、限贷政策的时机与条件，即使要逐渐退出或者取消，必须给市场缓冲期的过渡。一方面是房价受供求关系影响，取消房价控制目标与指导价及非普通住房限售限购，调控长效机制建立。另外一方面是住房保障方面任务的完成，供求平衡。因此，逐步取消之后，广州房价会逐渐回到平稳的状态。”
2013年12月24日，召开的广州市十四届人大常委会第二十三次会议上，李俊夫向市人大常委会做了落实《政府工作报告》目标任务情况的报告。广州明年将加大住宅用地和普通商品房供应，并将探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制。这是广州市国土房管局局长李俊夫对今后广州调控房价方式的表态。在广州土地供应上，统计显示，按照广州前10年的新增用地速度(年均新增38平方公里)，2015年前就将无地可用，2025年前后将突破生态用地的警戒线，供需矛盾突出。与此同时，近10年来，广州农村人口减少了50.6%，建设用地却反增74.7%，农村集体土地仍有相当大可盘活的空间。
在谈到市民最关心的房价问题时，李俊夫表示，今年广州严格落实国家房地产调控政策，采取了加大住宅用地供应、实行“五限”(限贷、限购、限价、限售、限签)等调控措施。据统计，全年广州共供应住宅用地601.6公顷，同比增加189.5%，其中保障性住房和中低价位普通商品住房用地占70%以上。实施调控新政后，全市房价涨幅从第1季度的24.4%逐步下降至第3季度的8%。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，要让市场在资源配置中起决定性作用。广州市人大常委会城建环资工委认为，在目前调控政策之外，应更多地从房地产保有、流通等环节尝试新的调控政策。李俊夫也认为，在房地产的调控中行政干预过多、过刚性，与发挥市场决定性作用的要求不完全适应。
为此，在提到明年工作的打算时，李俊夫提出，明年要以建立住房长效机制为重点，加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施。调控房价，一方面是增加商品房供应，采取限价、限购等措施；另一方面也要加强保障房的建设。李俊夫表示，今年广州共筹建保障性住房18076套，基本建成31968套，新增发放住房租赁补贴3418户，分别完成目标任务的108%、101%和228%。在建待分配的保障房有13万多套，未来3-5年住房保障需求有保证。但在保障房的建设和管理上，问题依然存在。李俊夫坦言，目前对“夹心阶层”的住房政策支持不足，购房呼声强烈、意见集中。在保障房的建设和管理上，存在建管不分、政企不分的问题，政府提供土地、资金的压力也较大。他表示，明年在保障房建设上，要研究“保障合理扩面”的可行性，将部分“夹心阶层”纳入保障范围。创新住房保障体制机制，采取商品房配建、社会自建等方式筹集保障房，成立住房保障投资建设公司，实现政企分开、建管分离。
2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。姜伟新说，2013年，全国房地产市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。姜伟新表示：“要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。姜伟新指出：“2014年，要保持调控政策的连续性和稳定性，执行好既有调控措施。同时要推进房地产领域深化改革的工作，加强市场监管。”
随着城镇化、工业化的深入发展，不少地方住房供应不能满足需求、房价上涨压力较大，中低收入家庭住房支付能力下降。对此，姜伟新表示：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”如深圳市采取市场化运作方式筹集和建设安居住房等。据介绍，一些地方开展共有产权保障方式的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。姜伟新表示，2014年，继续加强商品房预售和销售的全过程管理，指导地方加快完善交易资金监管制度，大力推行二手房网上签约，规范房屋交易行为。据姜伟新介绍，2014年，住房城乡建设部和工商总局将修订发布商品房预销售合同示范文本。此外，针对社会关注的城镇个人住房信息系统建设，姜伟新表示，明年还要继续推进。
国家税务总局要求加强存量房交易税收征管，后年起二手房评估值，下浮比例不得超一成。国家税务总局近日下发《关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》，要求全国地税机关健全存量房(俗称“二手房”)评估工作制度、完善评估技术标准、严格评估值管理，其中明确提出：要逐步缩小评估值与市场价格之间的差距，在条件允许时应取消下浮比例。自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超过10%。对涉嫌违法违纪中介机构和经纪人列入“黑名单”，在其代理办税时予以严格审核。在通知中，国家税务总局提出：要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型(当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整)；要分析本地评估分区情况，原分区较粗或情况发生变化的，要重新调整分区，以保证同一分区内房地产具有较强的同质性和评估结果的准确性。国家税务总局特别强调，除征管工作需要外，严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值。国家税务总局还要求各地地税机关与当地住建部门、工商管理部门密切配合，加强对房地产中介机构的管理，对于在存量房税收征管中发现的涉嫌违法违纪的房地产中介机构和经纪人名单，及时向住建部门和工商部门通报，并将其列入不诚信名单，在其代理办税时予以严格审核。
附：2013年12月25日晚上19：30发布《关于严格执行我市房地产市场调控政策的通告》
2013年11月18日，我市发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号，下称《意见》）。为贯彻落实《意见》，严格执行我市房地产市场调控政策，保障购房人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通告如下：
一、根据《意见》第三条、第四条规定，对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例调整为不得低于70%。我局郑重提醒市民，购房前应登陆我局“阳光家缘”网，详细了解我市限购和银行按揭贷款等房地产调控政策及相关规定，查看自身是否具备购房资格及申请按揭贷款的条件，不要轻信个别房地产开发企业、代理服务机构以通过补办个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明等方式购房的承诺，以免造成不必要的损失。
二、房地产开发企业、代理服务机构在销售商品房时，应在售楼现场公示限购政策、预售证、规划附图、样板合同、价目表等有关文件资料，并在商品房销售现场醒目位置张贴购房须知，向意向购房人做好房地产调控及限购政策解释工作。
三、房地产开发企业、代理服务机构应严格执行住房限购政策，不得教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格，如购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。
四、我局将加强对商品住房市场的监督检查，从严查处各类住房骗购行为，及时处理房屋交易违法违规行为）。
广州市国土资源与房屋管理局