谢逸枫：为啥说“穗六条”调控效果没意义？
导语：2013年12月3日,广州日报报道,在2013年11月18日“穗六条”出台的大背景下，广州楼市上月似乎出现了一丝走势转折的迹象。据广州WY房产数据中心12月3日发布的统计显示，包括增城、从化在内，11月广州全市一手住宅网签8161套，均价11712元/平方米，量价环比齐跌，而前11个月网签量达到86157套，同比大涨11.5%，均价则在“限”字占主导的调控政策下，仅涨8%为13289元/平方米。广州WY房产数据中心数据显示，11月广州全市十区二市一手住宅网签8161套，在“金九银十”后劲消减以及“穗六条”的加压下，成交量环比回落了1126套，处于今年全市月度成交量的中等水平，与去年同期基本持平。而按周分析，则可以看到“穗六条”威力的呈现。11月18日广州调控加码政策“穗六条”发布，发布首周全市成交量没有大的变化，为2129套，不过在此后一周（11月25日），成交量则下降到1748套，环比下跌17.9%。政策不仅直接使部分购房者失去购房资格，也使市场上的观望情绪趋浓。 从区域看，外围区域仍然是成交主力。增城11月成交量高达2791套，占据全市成交总量的34.2%，花都区也网签1388套。上述两个外围区域合计网签套数达4129，占全市过半。
2013年12月3日，南方日报报道，据广州市国土房管局官方网站阳光家缘公布的数据统计，正值新政出台的11月18日，广州二手房网签量超过300套，创出10月以来最高二手房日网签量，与一周前的11月11日相比增幅多达127.8%。而11月18日-11月24日的一周内，广州二手房网签量也达到958套，环比前一周(11月11日-11月17日)增加31.6%。不过，自“穗六条”出台次日起，二手房网签量出现逐步回落的迹象，到调控一周后的11月25日，广州二手房网签量回落到100套左右的水平，是此前一个月以来二手房日网签量最少的一个周一，数据反映此轮“末班车行情”已基本接近尾声。堂红研究部数据显示，“穗六条”执行后的11月19-30日这12天里，经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易宗数比11月7-18日的12天减少9.3%；新政后12天，二手住宅买卖成交均价大约为19671元/平方米，比“穗六条”执行前的12天轻微下跌1.2%。广州WY房产数据中心数据显示,截止到11月，广州全市(含十区两县市)新房网签均价为13100元/平方米，同比去年上涨8%，其中，十区的网签均价是15200元/平方米，同比增长12.8%。
著名房地产专家谢逸枫表示：“把“假摔”的数据作为“穗六条”调控的效果，显然是欺骗市场，欺骗老百姓。不可作为判断楼市或房价拐点来临信号的根据，更加不能说明是“穗六条”调控的效果，而是人为因素制造出来的假象。因此，“穗六条”调控效果仅仅是遏止房价上涨预期，市场心理影响预期大于调控实际效果的作用最明显。”
著名房地产专家谢逸枫直言：“不管是11月广州十区两市网签成交周环比下降17.9或20%、月环比下降12%，这些网签成交数据的变化毫无实际意义。因为网签停滞积累之后集中释放，后与成交的数据，采取周或月的对比方式缺乏市场客观性。另外是因限价、限签、限售政策的影响，“双合同”下的网签时间肯定会延长，根本无法反映市场真实成交情况。三是把安置房成交的数据统计在一手商品房，其实是充数。所谓的广州楼市成交遇“寒流”或楼市逐渐拐点的说法就是自欺欺人的。”
著名房地产专家谢逸枫指出：“广州11月十全两市网签均价环比下降大跌10.3%的数据也是不靠谱的，不具有市场参考意义与判断房价拐点的价值，因为是人为因素的统计制造出来的假摔现象。一是网签环比下降的原因主要是把增城、从化两市的低平均价统计在广州十区平均价格上，导致拉低总的平均水平。二是把40套网签均价5825元/平方米安置房统计在一手商品房平均价格，导致平均价格严重下降。三是继续采取限价、限签、限售政策，延长网签时间。毫无疑问，统计数据上的房价已经脱离了市场真实性，不能反映市场房价实际变动情况，无任何的意义与价值。”
2013年12月4日，投资快报报道，广州WY房产数据中心数据显示，上周(11月25-12月1日)网签成交量较上周大幅下降。其中，广州十区两市网签1671套，与上周成交相比环比下降20%。成交均价为14154元/平米，环比上升29.7%。成交均价每平米较上周涨近四千。 数据显示，上周网签成交量较上周大幅下降。其中，十区两市网签1671套，与上周成交相比环比下降20%。成交均价为14154元/平米，环比上升29.7%。其中增城以324套的网签成绩成为上周的网签冠军，从化以290套成绩紧随其后，番禺253套位列第三。上周南沙和花都相继对限价令松绑，其中南沙区从此前的1万元/平方米提升到1.4万元/平方米左右;花都区的部分大盘指导价格的封顶线也从此前的不到9千元/平方米提升到1.4万元/平方米左右的水平。多个楼盘表示不再需要签双合同，意味着购房者买房首付将大大降低，此次松绑“限价令”可谓是众望所归。另外，穗六条结合限价令松绑双管齐下，一方面将购买力引导到郊区成交、另一方面打压投资客来达到总体上降低全市成交均价的目标，广州的做法值得借鉴。 2013年11月27日，广州WY房产数据中心分别截取了前一个月数据（2013年9月28日~10月27日）和本月数据（2013年10月28日~11月26日）进行对比分析。成交数据显示，和上月相比，网签套数环比下跌9.3%，网签面积环比下跌12.3%，同时全市均价也环比下滑10.4%，调查结果显示，广州市本月一手房网签套数为8355套，环比上月的9216套，减少9.3%；网签成交面积为89.4万平方米，和上月的101.9万平方米相比，环比减少12.3%。全市网签均价方面，本月网签均价为11526元/平方米，环比上月的12868元/平方米，下滑10.4%。此外，广州WY房产在广州市有网签记录的楼盘中，抽调了100个楼盘的成交均价和上月进行对比，结果显示，有33%的楼盘成交均价出现上升趋势，比上月增加了3%；有32%的楼盘成交均价出现了下降，比上月的31%增加了1%；35%的楼盘成交均价则基本保持不变。在百盘调查中，有33个楼盘依然呈现价格上涨现象。在抽查的100个楼盘网签均价中，价格环比上涨的楼盘为33个，占据33%，价格环比下跌的楼盘为32个，占32%，而价格基本不变的楼盘的比例占据35%。另外在10月份有2个高价盘成交了60多套，同时考虑到11月的“穗六条”对购房者也会产生影响。此外，广州的限价政策依然在执行，不少楼盘的实际成交价高于网签价。
其实，广州对调控政策的淡定与其已完成年度调控目标不无关系，上周广州市常务副市长陈如桂表示，截至10月份，广州市十区两市房价均价为13100元/平方米，同比增长8%，“房价调控取得了阶段性的成效”。他同时表示，将努力实现年初制定的调控目标。房价调控顺利过关，市长可长吁一口气。在这种喜大普奔的氛围下，“中心城区房价较去年上涨25%”这个新闻，各位看官就人艰不拆吧。随着纳税或社保的期限从原来的1年提升至3年，有三到四成买家或将被迫延迟购房。据满堂红统计显示，今年1-10月，该行所有二手住宅买卖个案中，非广州市户籍的买家占了66.3%。在非广州市户籍买家中，符合“连续缴纳3年以上税收或社保”条件的买家比例不足两成，这意味着提高外地人置业门槛对于二手楼市将造成重大冲击。
2013年12月3日，来自合富置业的成交数据统计，11月广州二手住宅成交均价为22021元/平方米，环比2013年10月微降1.8%，同比2012年11月上升17.1%。与往年同期相比，二手楼价虽仍出现涨幅，但与之前数月相比，11月二手楼价同比涨幅已有所收窄。在广州二手住宅市场中，非广州户籍买家购房比例一直都稳定在六成左右的水平。成交数据统计，11月1-17日新政出台前，非广州户籍买家购房量占整体交投的65%，而到11月18-30日新政出台后，这个占比就小幅回落到61%，回落了4%。2013年11月28日，满堂红地产的数据显示，11月1日~27日，经其促成的二手住宅买卖交易中，一次性付款的比例为34.7%，比10月同期增加1.2个百分点，而今年前十个月，累计一次性付款的比例是31.1%。一次性付款比例在32%以上就已经很高了，现在已经接近35%，预计今年剩下的这段时间，按揭购房的比例还将进一步缩减。
合富置业成交数据统计显示，今年9-10月广州二手住宅市场当中，非广州户籍买家占比约为61%，二套房贷购房的非广州户籍买家占广州二手住宅市场整体买家的9%。其中，在非广州户籍买家购房个案当中，多达66%是首次置业型刚需买房，约有27%是改善型换房。 满堂红的统计也显示，今年1-10月，该行所有二手住宅买卖个案中，非广州市户籍的买家占了66.3%。合富置业的成交数据显示，从11月初到18日，按揭购房的比例在整个成交中占比达到63%，新政出台后至今，按揭购房比例回落到56%，而改善型的二套房贷更是“重灾区”，按揭购房比例从11月前半段的一半以上下滑到新政至今的两成左右。合富置业表示，“穗六条”出台后二套房贷首付从六成增加到七成，导致新政后二套房贷购房占比出现下降。11月1-17日，二套房贷购房个案约占整体成交的13%，而在11月18-30日，占比下降到9%。11月1-17日的改善型购房个案中，仅有48%是一次性付款购房，而11月18-30日，这个占比大幅增加到65%。
附：广州WY房产数据中心发布11月广州全市（十区二市）一手住宅网签数据
统计显示，11月份受“穗六条”出台影响，广州全市一手住宅网签8161套，均价11712元/平方米，量价环比齐跌。不过，从今年前11个月来看，广州十区两市的网签量达到86157套，同比大涨11.5%，均价则在“限”字占主导的调控政策下，仅涨8%，来到13289元/平方米。11月广州全市（十区二市）一手住宅网签8161套，在“金九银十”效应褪去以及“穗六条”的加压下，成交量环比回落1126套，跌幅达12%，处于今年全市月度成交量的中等水平，与去年的8129套非常接近，同比平稳。11月18日广州调控加码政策“穗六条”发布，发布首周（11月17日-11月23日）全市成交量没有大的变化网络超女，为2129套，不过在第二周（11月24日-11月30日）成交量则下降到1748套，环比下跌17.9%。政策不仅直接使部分购房者失去购房资格，也使一些购房者的心态有所犹豫。
从区域看，外围区域仍然是成交主力。增城11月成交量高达2791套，占据全市总套数的34.2%，合计面积256843平方米，碧桂园集团在该区域的凤凰城和豪园两大项目都有不俗的表现，特别是凤凰城，其星荟组团2期11月10日开盘，不到两小时就销售了500套左右。此外，敏捷锦绣天伦、金地公园上城在近两个月都有新货推出，成交同样活跃。第二成交大户——花都区在雅居乐锦城的带领下也网签1388套。两个外围区域合计网签套数达4129套，占全市50.6%。
数据显示，11月全市一手住宅网签均价为11712元/平方米，比10月的13054元/平方米下降1342元/平方米，大跌10.3%。即使比去年同期，也低了1103元/平方米，同比下跌8.6%，同比环比均下降，为今年以来网签价格的最低位。其中，增城网签均价仅为7589元/平方米，花都则约9813元/平方米，这两个外围区域网签价格相较中心六区低了不少，大量成交有力地拉低全市整体均价。除了低价位区域大成交量的拉低助力，中心高价位六区的低成交量也为均价走低贡献了自己的一份力量。11月中心六区成交1057套，占比仅13%，均价只有23950元/平方米。
在“五限”（限购、限贷、限签、限售、限价）的紧箍咒下，中心六区网签量处在低位，相比10月份的1272套还少了215套，在价格方面也处于较低区间。中心六区签约均价偏低，一方面由于“双合同”带来的“毛坯”价格导致，此外，在11月份还受到荔湾区丽馨庭40套网签均价5825元/平方米单位的较大影响，进一步拉低均价丽馨庭是荔湾区的一个安置房项目，早在2011年已经是现楼状态，此次突然网签让人颇感奇怪。阳光家缘预售证信息显示该项目还有一套住宅单位没有网签，而截至11月30日该盘累计网签了80套单位，均价为5799元/平方米。
数据显示，今年前11个月，广州全市网签量达到86157套，同比上涨11.5%，均价13289元/平方米，同比上涨8%，其中十区网签57983套，同比微涨1.7%，全市成交量的上升主要来自增城和从化，其成交套数占比已达到32.7%，特别是增城在不限购和价格优势的助力下，吸引了很多刚需购房者。价格方面，1-11月，十区网签均价为15873元/平方米，同比上涨11.3%。中心六区网签套数受“五限”影响明显，成交不升反降，网签15915套，同比下降7.3%。不过在价格方面，虽然受到多重限制，供应量的不足依然让网签均价同比高涨16.8%来到25496元/平方米，增幅是全市涨幅的两倍，而且该数据还是在受到限价、双合同等强压下呈现出来的。