据东兴证券研报显示，2013年11月18日-11月24日，一、二线城市住宅成交量同比下降。其中，一线城市成交89.11万平方米，降幅为35.89%；二线城市成交249.40万平方米，同比下降22.11%而从30个大中城市成交面积来看，已经出现同比下降。从11月18日到11月24日单周数据来看，30个大中城市成交面积为448.58万平方米，同比下降9.85%，其中一线城市同比下降10.73%，二线城市同比下降23.92%。而中原地产监测数据显示，截至11月26日，11月全国主要的54城市合计新建住宅签约套数为22万套，环比10月同期下调了0.3%，同比则下滑了10.7%。其中下调最多的是二线城市，同比下调幅度达到了20%，一线城市下调幅度也达到了18.6%。

　　在接近年底的时候，多个城市连连出手，究竟有多少城市加入？是什么原因？临时抱佛脚有效吗，诚意几何？未来楼市调控走势如何？对此，著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在接受国际财经广播电视台专访时表示：“三中全会后，新一轮地方版楼市调控密集出台，企图控制房价上涨过快之态势，完成年初调控房价目标的任务，做年底最后的楼市调控突击。事实上，房价上涨过快的城市即使如何“亡羊补牢”的调控升级、加码，根本无法实现房价调控目标。尽管新一轮“限购、限价、二套房首付”提高起到抑制不合理的住房需求，确实给一线、部分二线火热的楼市短期降温，但房价仍继续上涨，仅仅是涨幅放缓，并无下降。毫无疑问，新一轮地方版楼市调控思路以重申与强调原有新国五条政策为主，加以行政管制房价措施为调控手段，基本上是一线城市调控新政的综合“翻版”，具有象征性的意义。新政的总体力度不大，决定了调控不会对房价产生实质性的巨大作用，心理层面影响大于实际效果。短期的楼市降温效果无法遏止住房价上行，更加无法阻挡地王的出现。违背市场经济的行政管制措施一旦对地方经济与财政及土市产生负效应时，局部放松与松绑仍与收紧调控同时并行，短期之内会持续到2015年。随着房地产市场化的推进，行政管制房价措施逐渐退出楼市，不会成为常态。”

　　以下为专访著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫内容整理全文：

　　《财经广播电视台》：为什么临近年底才密集出台新一轮楼市调控新政？地方政府究竟是出于什么原因考虑？

　　谢逸枫：地方政府在年底突击楼市调控房价，纯属无奈之举。作为上任总理楼市调控“新国五条”与“新国六条”政策，地方政府不得不执行不愿意的政策，即使是全部省市出台了楼市政策，但仅仅是缓兵之计，无长期之效的作用。三中全会前后中央新的领导班子未对“房地产调控定调与房价如何调控”作出实质性的文件与政策指示，国家层面的部委更未对地方政府指导房地产调控的方向，采取按兵不动的态度。而地方政府则出于观察中央新的领导班子房地产动态，楼市转向降温，仅用试探式的调整，延迟了调控房价最好时机。一是全国主要城市房价一直未下降过，仍是上涨。但地方政府却没有抓住调控的时机，忽略了市场的供求不平衡带来的后果。二是地方政府的财政收入与经济增长及地方债务三层压力巨大，不敢下重拳。而是口头上或者是内部形式上的警告、限价、限签、限售，作为应对房价上涨的临时调控措施，忽略了调控对住房需求的反弹力。

　　谢逸枫：年末地方政府密集出台房地产市场调控新政，主要原因在于“表明调控房价的决心”、“坚持调控不放松的表态”、“防止问责”、“房价涨势越来越难以遏制的局面形成”、“稳定市场预期”，目的是遏止房价上涨过快与管理房价上涨预期。升级调控政策对于许多城市而言，不止是稳房价，更重要是稳人心。一是部分房价上涨较快，引发了广泛关注和舆论反弹，老百姓反响巨大。全国主要城市的楼市火爆程度超过2009年，失控的局面如不及时刹住会导致严重的后果。二是延续新国五条的调控，防止前期调控效力加速弱化，导致房价上涨预期更加强烈。而房价调控目标的任务必须要有一个说法，地方政府只好应付上面，不管政策的内容与力度，所谓“亡羊补牢”。三是房价上涨的城市不断蔓延导致市场风险加大。前十月70大中城市的一线城市房价幅幅同比均超21%，而二线城市的部分城市房价涨幅均超10%以上。因此，地方政府也要考虑到市场风险。

　　《财经广播电视台》：到目前有多少个城市加入调控升级的队伍，又有多少个城市调控放松？是否还有城市会继续跟进？纷纷出台的楼市新政有什么特点？

　　谢逸枫：根据我们的跟踪调查数据显示，除一线城市北上广深4个城市发布相对有力度的调控升级政策后，已有郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、南京、杭州、福州、西安、太原、乌鲁木齐、哈尔滨13个二线城市跟进，共计17个城市发布进一步收紧房地产调控政策。如果包括调控微调放松的温州、芜湖、徐州3个城市，已经达到20个城市出台楼市新政策。毫无疑问，说明楼市区域分化现象越来越严重，到2014年依然会延续。

　　谢逸枫：这一轮调控升级主要以一线城市与部分二线城市扩大为主，数量上不会太多，基本是在全国涨幅排名较前的城市。会考虑到楼市库存量与实际情况，新政出台的城市大概在20个左右，包括调控微调的城市。

　　谢逸枫：从17个城市具体调控内容上看，尽管各城市间情况各异，力度与细节上存有差异，总体上来看二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板，纷纷加强了对楼市的调控。大多城市主要着眼于贷款、限购、土地、保障房、市场监管政策重申或某个别政策进一步收紧，呈现出五个方面的特征，一是部分城市二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成，利率不变，部分城市一字未提，只讲研究。二是非本市户籍人纳税或社保年限延长，把购房门槛提高。三是加大保障房、中小套型土地与商品房供应。四是政府指导房价，限价、一房一价，控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。五是收紧单身限购措施或禁止未成年人买房，譬如南昌。”

　　《财经广播电视台》：地方政府临时抱佛脚的诚意几何？加入调控队伍的城市地方调控力度如何？对楼市有什么影响，会让房价下降吗？数据显示一线城市楼市成交与房价同时下降，是调控的功效吗？

　　谢逸枫：地方政府临时抱佛脚的调控模式显然是缺乏真实的诚意，只动嘴不出手。

　　谢逸枫：后续跟进的城市地方调控内容上基本无新意，力度上比较小。除了象征性的意义外，对楼市影响有限。主要是楼市心理层面影响大于实际调控效果，不会导致房价下降。由于年末楼市因政策基调的从紧而转入平淡，全国整体房价涨势可能有所放缓。从目前看，给楼市最大的影响在于购房者转向短期观望，稳定了市场预期，给市场传递一种坚持楼市调控不动摇的姿态。房企也会放慢推盘速度，商品房成交量也就跟着放缓，房价涨幅收窄，调控房价效果就达到了。目前的所谓调控新政策，仍然是以限购、限贷为核心的调控，只是将部分购房需求进行了延后，但这些需求始终会释放，影响房价上涨的因素依然存在，后期市场还有可能重新反弹。

　　谢逸枫：新一轮地方版楼市调控短期内会让楼市产生降温效果，但无法遏止住房价上行，更加无法阻挡地王的出现。违背市场经济的行政管制措施一旦对地方经济与财政及土市产生负效应时，未来地方政府局部放松与松绑仍与收紧调控同时并。行政调控政策不会成为长期和常规主要手段，但短期之内不会退出，将可能会持续到2015年。随着房地产市场化的推进，行政管制房价措施逐渐退出楼市，限购、限贷、限价、限售、限签不会成为常态化调控。

　　谢逸枫：一线城市新房交易量、均价涨幅的回落，并非调控新政之功，主要是市场新增供应极其匮乏，大量购房需求者无房可买，是导致近来新房交易量萎缩的根本原因。另外是与网签缓慢、保障房、安置房低价的数据在内有直接关系。由于今年一线城市价格涨幅都比较大，这个增幅还在增长，估计在明年一季度会见顶，见顶之后明年房价的同比增幅会回落，包括环比增幅也会回落，所以包括一线城市在内，明年基本上将告别暴涨的态势，楼市将有所降温。

　　《财经广播电视台》：武汉、南昌、沈阳、厦门、南京、长沙、杭州、福州、西安、太原、乌鲁木齐、哈尔滨12个城市的调控新政措施与一线城市的调控有什么区别？有什么变化？

　　谢逸枫：12个二线城市跟进的楼市调控新政，基本是一线城市调控的综合“翻版”，毫无新意，力度上存在明显的缩水。一是二套房贷政策。一线城市基本都明确了二套房首付由六成提升至七成，武汉、南昌、厦门、南京、长沙、福州、西安、太原、哈尔滨则只说会抓紧研究或进一步提高，何时提高、提高多少均未明确。只有杭州、乌鲁木齐两个城市提高到七成，沈阳的二套房贷首付提高到6.5成。二是限购政策。一线城市对非本市户籍居民需提供的社保年限也更长，例如广州规定购房者需前5年内在该市累计缴纳个税或社保3年以上，上海的规定是3年内累计缴纳2年以上，武汉、南昌和厦门、沈阳、福州则明显弱一些。而南京、长沙、杭州、西安、太原、乌鲁木齐、哈尔滨未一字未提。三是土地、保障房、商品房供应与市场监管及住房保障方面的内容，所有城市如出一辙。四是没有一个城市愿意跟进房产税、个税20%政策。

　　《财经广播电视台》：与2010年、2011年、2012年的地方楼市调控相比较，今年地方政府调控有何不同？

　　谢逸枫：今年政府调控最大的不同有四点：一是调控权回归地方。中央新的领导班子不出文件，地方政府主动出政策。二是调控方向转变。因地制宜，不搞一刀切，转向市场化趋势明显。三是淡化房价调控目标。地方政府短期以行政管制手段，加强房价上涨预期的管控力度。但依然是停留在旧的政策与行政调控手段上做文章，同时进行去投资需求与增加供应。围绕着限购、限价与二套房贷首付、调控房价目标为主的行政调控手段与增加土地、普通住宅、保障房供应的市场手段，及加强市场监管的法律手段。从这三个方面做局部的调控政策调整，但力度不一。一是限购升级。延长外地人社保、个税年限。譬如由1年提高到2年或者3年或者5年。提高外地人购房门槛。二是限价收紧。超涨幅与超均价标准的楼盘，不给发预售证与网签，限制房企涨价。三是二套房贷加码。二套房贷首付由6成提高到7成，或者是6.5成，但利率不变。抑制不合理的购房需求。四是土地、住宅、保障房供应与市场监管的内容。所有城市的新政策如出一辙。以重申与强调为主，内容上互相翻版。五是调控房价目标不再如年初强烈的提出。譬如17个地方调控加强的城市，仅2个城市提到调控房价目标。

　　《财经广播电视台》：调控目标完成的难度大吗？中央新的领导班子并未像以前大张旗鼓地明确作调控要求与目标，但地方政府纷纷出台新政说明了什么？

　　谢逸枫：在没有全国性调控措施出台的情况下，各城市需要结合当地的实际情况，运用行政手段才能完成目标。但是从目前的情况来看，一线城市以及部分二线城市要实现其控制目标存在较大的难度。说明地方政府调控已无新的措施去控制房价，意味着行政调控手段短期不会退出楼市舞台，2014年继续执行。

　　谢逸枫：从新的中央班子发布的公报与决定内容与首次集体“涉房”学习的反映看，政治体制与经济体制及市场机制的财税制度、土地制度、金融制度、企业制度等方面的改革是当务之急。而房地产则需要通过建立房地产调控长效机制与市场化机制，才能够有效解决住房与房价的问题。但长效机制需要住房供应体系与住房保障体系、土地制度改革、财税制度改革等内容的配合。同时需要户籍制度、不动产登记制度、全国住房信息系统联网等内容的完善。因此，需要时间去落实。考虑到目前中国经济发展形势与楼市的特殊因素及总结过去十年调控的经验，房地产仍是经济增长的火车头，房地产业属于发展阶段，许多制度不成熟，需要重新规划与改革。一方面是国内经济复苏缓慢，需要房地产支撑经济稳定增长。另外一方面是全国楼市严重分化，供应不平衡，需要市场逐渐消化。地方政府纷纷出台新政，只能说明地方政府不会容忍房价凶猛上涨，即使是采取违背市场的政策，也是合理的。

　　《财经广播电视台》：目前北京、上海、广州、深圳、郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、南京、长沙、杭州、福州、西安、太原、乌鲁木齐、哈尔滨的调控主要是在限购和提高二套房首付比例上加码，为什么无税收手段？中共中央总书记习近平2013年12月3日主持召开政治局会议，分析研究2014年经济工作时表示，做好住房保障和房地产市场调控工作，未来调控如何走势？

　　附注：武汉、南昌、厦门、沈阳、南京、长沙、杭州、福州、西安、太原、乌鲁木齐、哈尔滨12地的城市新政要点

一.武汉新政要点
1.严格执行差别化的住房信贷政策，抓紧研究调高第二套住房贷款的首付款比例。
2.对非本市户籍家庭的购房条件由连续缴纳1年所得税或社保增加至2年;并仅限购1套住房(含新建商品住房和二手房)。