2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。这就是市场所称的“国五条”。

　　不少市场分析人士认为，“国五条”基本上是早几年提出的老调，政策上并没有多少新内容。实际上，不管“国五条”有没有新内容，它向国内房地产市场发出一个十分明确的信号，即国内房地产宏观调控方式将发生重大变化，由以往对房地产宏观调控的供求关系管理转为预期管理。

　　我们应该看到，国务院在“两会”召开前部署房地产宏观调控政策，是因为当前房地产市场形势严峻，如果政府仍然不表态，国内房地产市场将面临巨大危险。当前住房市场中，一些人或地方政府正在利用政府换届交接的政策真空期，竭力通过各种方式左右市场预期，希望以此把国内住房市场价格继续推高。试想，已经上涨了10倍的房价还在继续上涨，这个巨大的房地产泡沫岂会不破灭？而房地产泡沫破灭一定会将中国经济推向危险边缘。最近一线城市住房市场价格又快速上涨，政府须出台政策来稳定当前的市场预期。

　　当前的国内住房市场，尽管经历了两年多的宏观调控，但以投资投机为主导的市场性质根本就没有改变，反之还变本加厉。从2010年到2012年4月国内住房市场的调整，虽然效果不太显著，但市场已经有所反映，不少住房市场“量降价滞”持续了近两年，如果不是2012年上半年稳增长政策出台，国内住房市场可能发生质的变化。但是稳增长的政策一出台，尽管信贷政策的变化微乎其微，比如利率只是下降两次共0.5百分点，但是房地产市场的预期突然逆转。随着国内不少城市的住房价格开始上涨，不少投资者立即涌入一线城市房地产市场。一线城市的住房市场又回到量增价涨的局面。特别是最近，这种局面被不同的房价上涨舆论左右，房价上涨的态势更猛烈。在这种局势下，如果房地产市场宏观调控的方式不改变，或还是只强调供求关系的管理，那么一些城市的住房价格还会快速上涨直到其泡沫最后破灭。因此，这次的房地产宏观调控部署最为重要的就是把房地产宏观调控思路由供求关系管理转到预期管理上来，通过管理房地产市场预期扭转最近不少城市房价上涨的态势。

　　“国五条”预期管理的思路还表现在其政策的实质与核心上。事实上，“国五条”的核心与实质并不是房地产税试点扩大，也不是所谓的限购政策继续执行，而是强调“支持自主需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，强调的是未来住房市场性质的改变。如果要让未来住房市场的性质发生根本转变，不仅要严格限制与打击房地产投机投资，也要采取措施让房地产的赚钱功能逐渐退出市场。最近，一线城市的住房价格又快速飙升，主要是大量投资投机者涌入，而非所谓“刚性需求”进入。对此政府看得清清楚楚。早些时候的住房投资投机者只有逐渐退出市场才是出路，否则政府的房地产宏观调控政策将严厉打击这些投资投机炒作者。

　　既然住房市场是一个以消费为主导的市场，住房市场的性质要全面改变，那么政府就会围绕着这个基本原则再出台相关的具体政策，比如信贷政策的差异化更为具体，比如房地产的各个环节征收不同的税收等。对于如何让国内房地产市场真正转型为以消费为主导的市场，政府的储备政策还很多，而不是如市场所流传的只有征收房地产税这一招一式。如果市场看到政府房地产宏观调控的这种政策意图，那么房地产投资投机者就可能逐渐地退出市场。

　　另外，“国五条”看上去新的内容不多，但却为未来的房地产政策留下了巨大的空间。尽管“国五条”仍然强调政府的行政干预，但是市场应该看到，这仅是房地产宏观调控政策的延续与过渡。国内房地产宏观调控的预期管理一旦有所成效，即住房市场在性质上发生根本变化，那么房地产宏观调控的预期管理最终还是要回到供求关系的管理上。

　　总之，“国五条”向国内住房市场发出了一个强烈信号，即两会后政府对房地产宏观调控不会放松，政策目标与发展方向更为明确，对房地产市场投资投机会坚决遏制与打击，房地产赚钱功能会在这种情况下逐渐退出，对此政府房地产宏观调控的储备政策十分多，市场根本就不要幻想如前10年的房地产宏观调控那样。政府是不愿意看到任何人利用房地产政策的真空期来左右住房市场预期，推动国内住房价格继续上涨，把国内房地产泡沫继续吹大的，政府也是有政策工具来调整房地产市场预期的。