谢逸枫：国务院“新国五条”细则重拳出炉
导读：尽管2013年2月20日，国务院楼市调控“新国五条”已出台，按照市场预计，两会后出台的楼市调控政策，实际上仅隔一周的时间，2013年3月1日晚间“新国五条”加强细则正式出台，通知从“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机投资性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场监管和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六方面做出具体解释。2013年3月1日，根据中指院发布百城房价数据显示，2013年2月，全国100个城市的住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83% ，这也是自去年6月以来的第9个月环比上涨。其中，广州2月住宅价格环比上涨2.38%。北京、上海、深圳价格涨幅分别为0.88%、1.33%、2.55%，2月份房价上涨压力依然明显。
有请知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生全面深度解读国务院“新国五条”细则，分析其出台的背景、意图、目的、细则的新意亮点，及对楼市与房价的影响，并预测未来房地产调控政策走势。
一，继“新国五条”上周出台后，备受瞩目的“新国五条”细则正式落地，你如何评价“新国五条”细则？出台的背景是什么？出台的意图与目的是什么？
谢逸枫：此次“新国五条”细则属于“新国五条”加强版文件，规格高。细则出台的时机与细则内容非常重要，一是两会后，预留加码空间。二是细则措词相当严厉，新意颇多。标志着新一轮房地产调控“实质性”全面升级拉开序幕，继续释放调控加码的信号。
谢逸枫：“新国五条”细则出台的背景有五个，一是一手楼市房价上涨的预期依然强烈，2月房价加速上涨，涨幅持续扩大。二是北京等多地的二手房价不断呈现暴涨现象，哄抬房价现象。三是2月全国多个城市出现土地市场火爆局面，高地价的成交，房企疯狂抢地。四是一线城市房价涨幅翻倍，房价调控面临“失控”悬崖。五是“新国五条”楼市调控出台后，一周内楼市无明显降温，反而比调控前更加火热。
谢逸枫：“新国五条”实施细则两会前提前实施，意图在于保持房地产调控的连贯性与政策的持续性，表明中央房地产调控房价最坚定的决心。目的是遏制房价上涨过快，防止房价失控，稳定市场预期。
二，“新国五条”细则与“新国五条”比较，有什么重要的变化？有啥新意的亮点？
谢逸枫：从“细则”的内容看，内容更加丰富、更加具体、目标更加清晰、方向更加确定、手段更毒辣、打击力度更重、范围更广。但是，缺乏地方政府实际操作性，譬如多少涨幅定性为房价上涨过快？房产税扩容缺乏明确的时间表与城市，房价控制目标缺乏标准的，而限购与房贷政策及从严征收二手房的个税政策是否执行，完全取决于地方政府是否按规定从严执行与积极配合。
谢逸枫：“新国五条”细则具有九大新意的亮点：一是明确今年一季度公布“房价控制目标”，但未公布具体的参考标准，尺度不确定。（基本是按照GDP＼收入的增长幅度制定）。二是限购进一步升级，明确统一标准。扩大限购城市的覆盖，限购住房类型扩大到二手房；购房资格审查环节提前；限购的购买条件更加严厉。不排除，更多城市加入限购行列。三是房贷加码，体现差别化。但无具体首付与利率的规定。作为限贷的升级版，首套房贷款的首付款比例和贷款利率上调。（少部分城市的首付成数提至5成，利率提至1.2倍）；第二套（及以上）住房信贷的首付款比例和贷款利率上调。（少部分城市的首付成数提至7成，利率提至1.3倍）。不排除部分城市的银行停止二套房贷，加强对银行窗口指导。26日-27日说平安、民生两银行二套停贷，28日传上海出现国有银行暂停，还有银行首套贷利率优惠取消。四是二手房的个税从严征收，地方政府实际按1%征收。由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收，增加交易成本。二手房市场面临严重冲击与震荡，市场如出现“不让人卖房不让人买房”，后果很严重。
谢逸枫：五是“加快”推进房产税扩大试点工作。（增加了两个字“加快”，不排除3月份正式开始扩容）。但是无具体扩容城市与时间表，有待全国两会后跟进。六是银行优先支持符合“90/70政策”项目，但实际上难操作。本意是增加中小户型的供应，由于中央部门的利益与地方政府及银行之间无法形成共识，执行效果难以满意。七是明确规定把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。但是，无明确的门框标准。八是针对性的加强市场监管和预期管理。譬如提高商品房预售门槛、明码标价、一房一价的规定。完善预售资金监管，加大预售许可证审批力度。九是3年内实现城镇个人住房信息系统联网，但是并具体的规定与要求。40个城市个人住房信息系统联网按规定是去年6月完成，但是到今年2月并未表示完成。
三，这轮调控如何走？地方政府会出什么新的政策？
谢逸枫：中央政府绝对不会容忍房价上涨过快，中央各部门与地方政府应该会出台更加具体又细致的配套政策与执行细则，主要集中于今年3月份到5月份，全国两会后进入调控政策出台的密集期。今年第五轮房地产调控将分成四步走：第一步：2月20日，国务院会议出台“新国五条”。第二步：2月26日，国院办公厅出中央调控细则（3月1日晚上公布而已），调控政策出现强硬的升级。第三步：全国两会期间或后，中央部委将出台细则配套政策，时间主要集中于3月到5月份出台。尤其是住建部、国土部、银监会、央行、发改委、财政部、国税总局等部委。第四步：地方政府密集出台执行细则，主要集中于3月到5月份出台。尤其是一线城市与少部分二三线城市，具体的调控政策存在再度升级的可能性，譬如二套房贷、限购、限价、预售资金监管及商品房预售许可证审批等诸多环节。
四，“新国五条”细则对一二手楼市有什么影响？如果全面执行对楼市有什么打击？房价是否会下降或者是大跌，为什么？
谢逸枫：“新国五条”细则对楼市的影响将超出市场预期，构成对市场巨大的利空威胁。考虑到细则的执行需要地方政府配合，楼市降温需要一个过程，预计楼市上行趋势变缓慢。主要有六个方面的影响，一是楼市复苏回暖的趋势出现缓慢，小阳春“终结”，楼市反弹预期被打破。市场上整体的商品房买卖活跃度，估计将持续下降到今年6月份。二是楼市成交量火爆的行情迅速降温，3月份到二季度会明显表现出来。三是房价上涨势头被遏制，房价加速停止，涨幅回落。3月份到二季度房价涨幅会小幅度回落，但是房价不会有实质的下降。四是二手房市场面临巨大的冲击，打击的程度与量价降幅超过一手房。二手房市场由热变冷，成交跌入低谷，二手房价格小幅度下降开始，二手房中介机构面临生存压力。五是全国一二线城市楼市降温速度与程度及幅度，将超三四线城市。六是土地市场火热的现象逐渐转变成平静。房企定价与拿地谨慎，购房者理性出手，观望气氛重新加重。
谢逸枫：如一旦全国范围内实施与地方政府积极配合，房地产市场将面临着前所未有“灾难”，甚至会导致部分城市楼市陷入“绝境”。毫无疑问，房价加速上涨，涨幅持续扩大的局面将要结束了，“小阳春”也要提前“终结”了，未来几个月楼市进入降温下行状态。
谢逸枫：“新国五条”细则不会使房价实质性下降，不要一厢情愿的抱着房价大跌的幻想。但是，会让房价加速上涨的趋趋有所遏制，房价涨幅会有小幅度的回落。主要是“新国五条”细则并未触及房价核心问题，一是未改变供求不平衡局面。二是未改革土地制度。三是管不住货币超发。四是继续犯了只堵不输的不可饶恕的错误，一手压制购房需求，一手压低市场供应。五是未改变商品房预售制度与改革税费分配制度。六是未增加市场实际供应，反而影响市场供应。七是未增加居民财富与经济收入，反而增加购房负担。八是所谓的调控长效机制靠不住，“新国五条”细则缺乏实际操作性。九是地方政府的土地供应与土地财政压力巨大，不会过分收紧。
附录：国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知
国办发 〔2013〕17号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、完善稳定房价工作责任制
认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
二、坚决抑制投机投资性购房
继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。
继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
三、增加普通商品住房及用地供应
各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
四、加快保障性安居工程规划建设
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。
强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。
加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。
五、加强市场监管和预期管理
2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。
各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。
六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制
各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。
国务院办公厅
2013年2月26日
（此件公开发布）