按20%征二手房个税，乐坏了开发商

3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），该《通知》作为最新版“国五条”的实施细则，其严厉程度可以称得上“史上之最”。作为胡温体制下的最后一个房地产调控政策，在当前房地产市场并未出现全面上涨状态之下出炉，是否带有一些感情色彩？

笔者一直没有搞懂，以打压房价为目的的调控，为何一定要以限制交易为手段？要知道，居民购进100万元一套的商品房，政府获利达几十万元，都能盖好几套公租房了。商品房既然是商品，其价格肯定是由供求关系决定的，房价过快上涨，无疑是供应不足所致；而商品房供应不足，肯定因为土地供应不足。因此，要让房价不要那么快地上涨，最终还是要增加土地供应量。如今各地土地转让纷纷“流拍”，都是因为“起价”过高，政府继续执行土地“饥饿型投放模式”的结果。

最新版“国五条”发布后，笔者曾撰文《新“国五条”非新政，仅为重申调控政策》进行解读，而该细则即使被民众议论最多的“按转让所得的20%计征”个人所得税规定，也绝非新政，仅仅是对《中华人民共和国个人所得税法》第三条第五款、第六条第五款内容的重申。

在该细则之前，二手房交易缴纳个人所得税，一直是采取随征的方式。因为按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号），规定随征率“在转让收入1%-3%的幅度内确定”的原则，全国绝大多数地区确定的随征率为转让收入的1%。

该细则要求“依法严格按转让所得的20%计征”，并要求住房城乡建设部门密切配合，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值，这就堵住了地方政府继续采取“随征率”征收二手房交易个人所得税的路子。当然，对“房改房”及较早建购，房屋档案中并无原始凭证的存量房交易，估计还是要采取随征的办法。

由于近十年房价涨幅较快，商品房升值较多，依法严格按转让所得的20%计征个税后，交易成本会大幅度提高。毫无疑问，短期内二手房市场将跌入冰点。

笔者以为，新细则规定按转让所得的20%计征个税，其最大的受害者肯定是具有刚需的中低收入家庭。因为购买“二手房”的居民，除了少数对居住位置有特别要求者之外，绝大多数是经济条件不是太好，又急需要住房的居民，他们希望购买相对便宜，并且成交后即能拿到手的“存量房”。

但十分明显，该细则实施后，二手房交易必将变得异常困难。一方面，占“多套房”主体地位的非“炒房客”，会做好已有商品房的长期投资计划，比如将闲置的商品房尽快用于出租。也就是说，这些靠自有资金购得的“多套房”，在短期内绝无可能进入二手房市场，二手房房源必将急剧萎缩。另一方面，按照以往经验，存量房出让方一般会开出一个“净得价”，交易中所涉及到的税费，均由购买方悉数埋单。也就是说，购房者在新细则下，将要承担更多的税费负担。用经济学术语来叙述这一现象，就叫做“税负转嫁”。正是依据这一理论，想提高某个商品价格，就增加该商品生产和流通环节的税负，比如烟草、酒类、奢侈品等；反之亦然，如农产品。

而新细则规定按转让所得的20%计征个税，其最大的受益者无疑是开发商。二手房市场因新细则而变得交易困难，可刚性需求又客观摆在那里，怎么办？只有转投开发商，从开发商那里购买新建商品房。这样的话，原本因供不应求而涨价的新建商品房市场，因为意在“打压房价”的新细则出台，供求矛盾反而进一步加剧，某些地区甚至会失衡，进一步涨价也就在所难免了。

怪圈吗？调控导致房价涨？调控方向错了？是的。毫无疑问，按20%征“二手房”个税，乐坏了开发商。