谢逸枫：房地产“英雄”时代来临不会过分调控
导读：2013年4月15日上午10:19，国家统计局网站公布今年一季度中国经济运行情况。今年以来，面对复杂多变的国内外环境，党中央、国务院坚持稳中求进的工作总基调，以提高经济增长质量和效益为中心，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，加快转变政府职能，加快转型升级和结构调整，国民经济运行总体平稳。初步核算，一季度国内生产总值118855亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。分产业看，第一产业增加值7427亿元，同比增长3.4%；第二产业增加值54569亿元，增长7.8%；第三产业增加值56859亿元，增长8.3%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.6%。有请住建部政策咨询专家、美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生全面解读：
1.如何看今年一季度中国经济数据表现？
谢逸枫：今年一季度中国经济增长总体表现平稳，经济复苏过程中，数据呈现出经济增速放缓并具有下滑趋势,说明中国改革与市场化的重要性。首先是今年一季度7.7%明显低于市场预期。此前CPI2.1%也是低于市场预期。但是M2保持稳定的提速,通过城镇化的基础投资技术拉动固定资产增长与就业。其次是基础投资建设与保障房建设的资金存在巨大的缺口，消费与进出口增速回落。并且工业疲弱，因受制于眼下去库存、短期去产能、中期去杠杆的压力。由此在三驾马车中投资偏弱。最后是3月的有关数据更为低迷。总理座谈会上形容当前形势是冰火两重天，地方换届后领导干劲冲天，非国有部门犹豫观望，改革与市场化如何推进。
2.中国经济当下的环境对房地产业发展是否利好？
谢逸枫：今年一季度GDP，同比7.7%，增速未达市场预期，而去年四季度增幅为7.9%，经济复苏可真是“弱不禁风。表明中国房地产“英雄”时代来临，中央政府不会过分调控打压房地产业，否则中国经济增长必难完成任务。目前今年一季度经济数据透露出四个信号：一是中国经济增长缓慢，工业、进出口、消费的数据疲软。二是中国经济呈现下滑趋势，固定资产投资一枝独秀的支撑。三是经济不好时，房地产就是“英雄”。四是习李都说了，中国经济不乐观。毫无疑问，中国经济呈现弱势，反倒对房地产是利好信号，因为中央政府不敢过分打压房地产业。众观房地产调控十年与经济发展的轨道看，每次都中国经济最需要救世主的时候，房地产都会第一时间被政府推出来，譬如1998年与2008年就是最好的证明。
谢逸枫：一旦4月中国经济增速回落与复苏无逆转，中央房地产调控将进入一个相对“安静与观望”阶段，国家层面调控见底，调控与经济之间的博弈是主要方向，调控必须服从国家宏观经济大局。但部委房地产调控依然保持从严的基调，不排除地方政府房地产调控微调与货币及房贷政策适度放松等投资加码的可能性。一方面是固定资产投资依然是中国经济增长的火车头，其中房地产的重要最明显。另外一方面是房地产是政府的主要的收入来源，地方债务高压与坚持投资及保障房建设资金缺口巨大的压力大下。
3.如何看中国货币M2的数据变化?
谢逸枫:截至3月末，中国广义货币M2达103.61万亿元，同比增长15.7％，首次突破百万亿元大关。一季度人民币贷款增加2.76万亿元，同比多增2949亿元。其中，M2增长高于两会期间政府工作报告设定的全年13％增长目标。说明目前中国的经济主要靠固定资产投资拉动增长。而保障性住房建设、制造业投资又是拉动投资快速增长的主力。毫无疑问,投资规划方面的实施成为新增贷款走高的因素之一。另外，内需需求也成为本次人民币新增贷款走高的又一因素。近年来，中国M2存量呈现"加速度"上涨态势。与此同时，M2占GDP之比也逐渐攀升增长到目前的近190％，货币超发与物价上涨是不可避免的。因为3月新增贷款和M2都放出天量,意味着新一轮投资又再靠新增货币支撑,M2/GDP上升的根源之一。特别是楼市调控、影子银行监管、外汇占款等原因，也加快了资金回流银行的速度，满足了"城镇化"对资金的渴求。另外是当前中国货币存量的快速增长是经济结构失衡的表现，反映了中国经济投资效率降低、经济货币化程度不断加深的现实。
4.如何看今年一季房地产市场的变化与数据？
谢逸枫:今年一季度房地产市场总体上表现非常强眼，呈现出“量价齐升”态势。虽然投资额、销售面积、销售金额、到位资金、购置土地面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积的七个指标增速有所回落，但是不影响房地产市场火爆的局面与调控对房地产无实质性的效果体现。首先是成交量同比增速超过比去年同期。其次是今年一季度全国商品房平均价格保持稳定上涨。最后是房房屋新开工面积与房屋竣工面积回落及土地供应不足的数据，表明后市供求不平衡矛盾加大。
5.为什么今年一季房地产投资增速回落？
谢逸枫:今年房地产投资一季度回落主要原因有三个方面，一是房企购置土地面积、房房屋新开工面积、房屋竣工面积下降。二是保障房建设不给力，投资建设速度缓慢。三是房地产调控影响到市场供求平衡与土地市场。
6.今年一季度商品房成交数据怎么看？
谢逸枫：今年商品房销售回落则属于市场正常表现，总体上保持稳定又快速的增长。一方面是市场刚需旺盛，特别是个税20%政策与二套房贷的调整导致购房者集中恐慌入市。另外一方面是房企大力增加市场供应与推货速度，去商品房库存加快。三是由于前2个月部分刚需已经释放与调控不确定性的因素存在，部分需求陷入观察期。
一、农业生产形势较好，畜牧业生产稳定增长
据全国9万农户种植意向调查显示，2013年全国稻谷意向种植面积增长1.0%，早稻和双季晚稻基本持平，中稻和一季晚稻增长1.6%；玉米意向种植面积增长4.1%；大豆意向种植面积下降8.5%；棉花意向种植面积下降6.2%。目前，全国冬小麦一、二类苗比例占87.2%。一季度，猪牛羊禽肉产量2287万吨，同比增长2.6%，其中猪肉产量1554万吨，增长2.8%。生猪存栏45473万头，同比减少0.3%；生猪出栏20489万头，同比增长2.4%。
二、工业生产增速总体平稳，企业利润恢复性增长
一季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长9.5%，增速比上年同期回落2.1个百分点，比上年全年回落0.5个百分点。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值同比增长5.2%，集体企业增长6.7%，股份制企业增长11.3%，外商及港澳台商投资企业增长6.9%。分轻重工业看，重工业增加值同比增长9.8%，轻工业增长8.7%。分行业看，41个工业大类行业中有40个行业增加值同比增长。
分地区看，东部地区增加值同比增长9.1%，中部地区增长10.1%，西部地区增长10.3%。分产品看，一季度464种产品中有318种产品同比增长。其中，发电量增长2.9%，粗钢增长9.1%，钢材增长12.3%，水泥增长8.2%，平板玻璃增长8.4%，十种有色金属增长10.6%，焦炭增长9.1%，硫酸(折100%)增长8.9%，烧碱(折100%)增长3.8%，化学纤维增长5.5%，乙烯增长3.0%，微型计算机设备增长11.5%，汽车增长13.5%，其中轿车增长16.9%，集成电路下降7.3%。一季度规模以上工业企业产销率达到97.2%，同比下降0.2个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值24785亿元，同比增长6.2%。3月份，规模以上工业增加值同比增长8.9%，环比增长0.66%。
1-2月份，全国规模以上工业企业实现利润7092亿元，同比增长17.2%，增速比上年全年加快11.9个百分点，上年同期为下降5.2%。在41个工业大类行业中，30个行业利润比上年同期增长，8个行业利润比上年同期减少，2个行业由上年同期亏损转为盈利，1个行业亏损比上年同期减少。1-2月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为84.46元，主营业务收入利润率为5.18%。
三、固定资产投资较快增长，房地产销售大幅增加
一季度，固定资产投资(不含农户)58092亿元，同比名义增长20.9%(扣除价格因素实际增长20.7 %)，增速与上年同期持平，比上年全年加快0.3个百分点。其中，国有及国有控股投资18029亿元，增长18.7%；民间投资36763亿元，增长24.1%。分地区看，东部地区投资同比增长19.4%，中部地区增长24.1%，西部地区增长24.2%。分产业看，第一产业投资930亿元，同比增长31.4%；第二产业投资24635亿元，增长16.2%；第三产业投资32527亿元，增长24.5%。在第二产业投资中，工业投资24254亿元，同比增长17.4%；其中，采矿业投资1338亿元，增长2.7%；制造业投资20473亿元，增长18.7%；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资2443亿元，增长15.3%。
一季度，基础设施(不包括电力、热力、燃气及水的生产与供应)投资8525亿元，同比增长26.9%。从到位资金情况看，一季度到位资金84899亿元，同比增长19.6%。其中，国家预算内资金增长21.8%，国内贷款增长11.1%，自筹资金增长17.0%，利用外资增长6.3%。一季度新开工项目计划总投资41429亿元，同比增长14.0%；新开工项目67698个，同比增加5920个。从环比看，3月份固定资产投资(不含农户)增长1.59%。
一季度，全国房地产开发投资13133亿元，同比名义增长20.2%(扣除价格因素实际增长19.9%)，增速比上年同期回落3.3个百分点，比上年全年加快4.0个百分点；其中住宅投资增长21.1%，分别加快2.1和9.7个百分点。房屋新开工面积38873万平方米，同比下降2.7%；其中住宅新开工面积下降0.8%。全国商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%，增速比上年全年加快35.3个百分点，上年同期为下降13.6%；其中住宅销售面积增长41.2%。全国商品房销售额13992亿元，同比增长61.3%，增速比上年全年加快51.3个百分点，上年同期为下降14.6%；其中住宅销售额增长69.0%。
一季度，房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22.0%，降幅分别比上年同期和上年全年扩大18.1和2.5个百分点。全国商品房待售面积42441万平方米，同比增长40.9%，增速分别比上年同期和上年全年加快5.4和13.9个百分点。一季度房地产开发企业实际到位资金26962亿元，同比增长29.3%，增速比上年同期加快21.1个百分点，比上年全年加快16.6个百分点。其中，国内贷款增长19.8%，自筹资金增长13.6%，利用外资增长13.6%。
四、市场销售稳定增长，餐饮销售增速有所回落
一季度，社会消费品零售总额55451亿元，同比名义增长12.4%(扣除价格因素实际增长10.8%)，增速比上年同期回落2.4个百分点，比上年全年回落1.9个百分点。其中，限额以上企业(单位)消费品零售额27045亿元，同比增长10.3%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额47894亿元，同比增长12.2%；乡村消费品零售额7557亿元，增长13.9%。按消费形态分，餐饮收入5890亿元，同比增长8.5%，增速比上年同期回落4.8个百分点，比上年全年回落5.1个百分点；商品零售49561亿元，增长12.9%，分别回落2.1和1.5个百分点。在商品零售中，限额以上企业(单位)商品零售额25170亿元，增长11.1%。其中，汽车类增长6.4%，增速比上年同期回落4.6个百分点；家具类增长22.4%，回落3.0个百分点；家用电器和音像器材类增长16.7%，加快16.1个百分点。3月份，社会消费品零售总额同比名义增长12.6%(扣除价格因素实际增长11.7%)，环比增长1.23%。
五、进出口增速回升，贸易顺差增加
一季度，进出口总额9747亿美元，同比增长13.4%；出口5089亿美元，增长18.4%；进口4658亿美元，增长8.4%。进出口相抵，顺差430.7亿美元。进出口总额中，一般贸易进出口4863亿美元，增长7.4%；加工贸易进出口3230亿美元，增长6.0%。出口额中，一般贸易出口2337亿美元，增长16.6%；加工贸易出口2036亿美元，增长3.9%。进口额中，一般贸易进口2526亿美元，增长0.1%；加工贸易进口1194亿美元，增长9.9%。3月份，进出口总额3653亿美元，同比增长12.1%；其中出口1822亿美元，增长10.0%；进口1831亿美元，增长14.1%。
六、居民消费价格涨幅回落，工业生产者价格同比下降
一季度，居民消费价格同比上涨2.4%，涨幅比上年同期回落1.4个百分点，比上年全年回落0.2个百分点。其中，城市上涨2.4%，农村上涨2.6%。分类别看，食品上涨3.8%，烟酒及用品上涨1.2%，衣着上涨2.3%，家庭设备用品及维修服务上涨1.6%，医疗保健和个人用品上涨1.7%，交通和通信下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨1.4%，居住上涨2.9%。在食品价格中，粮食价格上涨5.0%，油脂价格上涨4.7%，猪肉价格下降3.8%，鲜菜价格上涨0.5%。3月份，居民消费价格同比上涨2.1%，环比下降0.9%。一季度工业生产者出厂价格同比下降1.7%；3月份同比下降1.9%，环比持平(涨跌幅度为0)。一季度工业生产者购进价格同比下降1.9%；3月份同比下降2.0%，环比下降0.1%。
七、居民收入继续增长，农村居民收入增速快于城镇
一季度，城镇居民人均总收入8015元。其中，城镇居民人均可支配收入7427元，同比名义增长9.3%，扣除价格因素实际增长6.7%。在城镇居民人均总收入中，工资性收入同比名义增长8.3%，经营净收入增长9.2%，财产性收入增长11.2%，转移性收入增长8.8%。农村居民人均现金收入2871元，同比名义增长12.2%，扣除价格因素实际增长9.3%。其中，工资性收入同比名义增长16.5%，家庭经营收入增长7.3%，财产性收入增长27.0%，转移性收入增长12.2%。一季度城镇居民人均可支配收入中位数6220元，同比名义增长9.9%；农村居民人均现金收入中位数2107元，增长12.5%。一季度末，农村外出务工劳动力16645万人，同比增加274万人，增长1.7%。外出务工劳动力月均收入2436元，同比增长12.1%。
八、货币供应量稳定增长，新增贷款同比多增
3月末，广义货币(M2)余额103.61万亿元，同比增长15.7%，增速比上年末加快1.9个百分点；狭义货币(M1)余额31.12万亿元，增长11.9%；流通中货币(M0)余额5.57万亿元，增长12.4%。3月末，人民币贷款余额65.76万亿元，人民币存款余额97.93万亿元。一季度新增人民币贷款2.76万亿元，同比多增2949亿元；新增人民币存款6.11万亿元，多增2.35万亿元。下一阶段，要认真贯彻落实党的十八大精神、中央经济工作会议要求和政府工作报告部署，紧紧围绕主题主线，坚持稳中求进，进一步改善宏观调控，进一步改革创新，进一步转变政府职能，促进国民经济持续健康发展、经济加快转型升级和人民生活不断改善。