谢逸枫：广州“申报预售价”太粗暴太野蛮
导语：一边是严厉的调控目标，一边是已经超标的第一季度数据，这一尴尬的状况出现在广州。前两年广州都顺利完成了自己制定的调控目标，然而今年第一季度房价已经超标，接下来的三个季度，广州面临的压力空前巨大。根据细则和数据报告，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数即CPI涨幅控制在3.5%左右，以此推算，广州今年的房价目标大概为不超过8%左右。此前，广州市国土房管局发布的数据显示，2013年３月广州新建商品住宅网签价格同比去年上涨３４．９％，广州房管部门表示，调控形势严峻。
但从今年1月和2月的房价情况看，1月广州十区网上签约均价为15946元/m2，2月高达16298元/m2。据房王网数据中心对阳光家缘签约数据的统计， 2013年3月广州十区网签一手住宅为8095套，均价高达17177元/m2，今年第一季度的十区房价和去年同期相比已有20.55%的增幅，和广州预计的今年房价调控目标涨幅7.5%相比，已超近三倍。那么广州准备如何应对？有消息称，广州已经暗暗开始施行“限价令”，多个拟涨价的新盘未能取得预售证。而这个情况如果属实，也在一定程度上反映了广州“国五条”细则中的“不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证”确实说到做到。 不过这样是否利于长远发展？答案肯定是否定的。从长远来看，增加中低价位、中小套型普通商品住宅用地供应量才是保持房价长期稳定的策略。
2013年4月22日，为贯彻落实《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办〔2013〕14号），进一步加强房地产市场监管，促进我市房地产市场平稳健康发展，市国土房管局近日向各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》（穗国房字〔2013〕411号，下称《通知》），就加强商品房销售价格监管、整顿和规范房地产市场秩序等具体事项提出要求。
《通知》要求，从4月24日起，广州全面执行商品房住宅预（销）售价格网上申报制度，开发企业预（销）售商品住宅前，须办理预（销）售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。各房地产开发企业、房地产中介机构要严格执行国家、省和广州的房地产调控政策，做好住房销售信息的公示，诚信经营、规范从业，自觉维护房地产市场良好秩序，严禁发布虚假信息，严禁误导购房人及协助购房人伪造、变造、虚构证明材料。《通知》明确各相关部门将进一步加大房地产市场巡查监管力度，市国土房管局近期将联合工商、物价等部门开展房地产市场专项整治行动，重点查处违反住房限购政策违规销售、违规经纪、哄抬房价、发布虚假广告等违法违规行为。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，广州作为继北京之后实施“申报预售价备案制度”第二个城市，“申报预售价”显然不属于“穗版”地方调控加码的政策。“申报预售价”意图不是打压房价，是为了加强对市场商品房销售价格监管与落实新国五条，完善广州细则“限价令”方案。真正的目的是为了防止房企哄抬房价及房价再度暴涨反弹，完成今年价格控制目标，不是降房价。其实“申报预售价”制度并非新的行政手段与调控措施，2011年开始就实施过，从前四轮调控“申报预售价”的效果看，基本是形同虚设。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，广州扔出“申报预售价”政策是非常无奈的，主要是连续三月领涨全国与超过今年价格控制目标三倍，政府部门迫不得已采取强硬又粗暴的手段控制房价。一方面是从国家统计局与广州房管局数据看，房价同比涨幅已经连续三个月领涨全国，今年调控房价心理压力巨大。今年3月份，广州新建商品住宅网上签约均价为16817元/平方米，创下广州楼价史上新高，同比上升34.9%，环比上升3.2%。至此，广州房价已经连续5个月环比上升。另外一方面是今年广州一季度广州房价同比涨幅高达22.55%，远超过广州版细则制定7-8%房价控制目标。其实，广州第一季度广州房价出现暴涨，并非今年特有的现象。2013年第一季度，广州新建商品住宅网上签约均价为16339元/平方米，比去年同期的13333元/平方米大幅上涨了22.55%。2008年第一季度，广州房价比2007年第一季度上涨了29%；2010年第一季度，广州房价更比2009年第一季度暴涨了62%。2013年第一季度，广州新建商品住宅网上签约面积高达233.08万平方米，是2006年后的同期新高，比去年同期的107.27万平方米剧增了117%。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言，“申报预售价”不会导致房价实质性下跌，只是临时性价格监控的行政措施。一方面是“申报预售价”制度无具体的参考标准与执行配套措施，缺乏实际可操作性，完全是针对极少部分高价楼盘的临时性行政手段。另外一方面是“申报预售价”制度属于价格监控，目的不是降房价，是防止房企哄抬房价与完成今年价格控制目标，避免房价再度暴涨。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，广州执行“申报预售价”之后，如果一些楼盘价格涨幅过快、或者定价过高，恐会推迟审判商品房预售许可证，或者是只批准一部分，剩余部分推迟。毫无疑问，如此不合理的野蛮与粗暴行政调控房价手段，不仅起不到降房价实质性的作用，由于不给发商品房预售许可证与不允许入市，导致市场供应紧张，使市场对房价产生上涨预期。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，政府采取“申报预售价”的粗暴行政手段干预房企定价与市场做法，严重违背市场经济与十八大报告精神及市场化等改革的方向。显然，如此“一刀切”调控房价，埋下新一轮房价暴涨祸根。一旦房企的利润因高地价低市场房价受到严重挤压，被迫偷工减料或者是降价销售，不排除出现房屋质量与退房及砸售楼部的现象。甚至会出现、“裸卖”、“装修合同”（一房两合同）、“面积合同”等手段逃避“申报预售价”的规定。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，广州4月房价环比上涨幅度若超过3%，不排除会提高二套房贷首付比例至七成。有关部门正在酝酿方案，可能是在公积金贷款或商业银行贷款中选择一个实施。而1-3月广州十区新建商品住宅网签均价分别为15946元、16298元、16817元，环比涨幅分别为2.9%、2.2%、3.2%。而今年广州房价涨幅控制为8%左右。目前北京有个别银行已经实行了二套房首付七成的做法，这一政策即使全面实行对楼市的影响也不会非常大，未来买家会更谨慎考虑所购买物业的需求是否迫切；同时对物业的增值度有更仔细考量，会更仔细地对比是否有更好的投资途径。如果二套房全面实行首付七成，对优质物业的销售会有所促进，但对刚需性、增值性一般的物业会有影响”。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，3月底揭晓的细则显然在参照指标上更为严厉。细则要求，2013年广州新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。根据广州市政府工作预期，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数即CPI涨幅控制在3.5%左右，“通过公式换算，广州今年的房价控制目标应该在8%左右。如果按照8%的控制目标，以及去年广州十区新建商品住宅14044元/平方米的均价，2013年全年广州十区新建商品住宅的均价则不能超过15168元/平方米。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，广州市房管局房价控制目标可采取的应对办法有三个方面，一是增加价格低的中小户型的供应，这方面政府可以对开发商做约束。比如在土地供应上使90平方米以下的供应达到60%以上。今年3月份广州90平方米以下的户型总占比下降到了18%，而去年8月，90平方米以下户型总占比高达37%，这说明中小户型拉低房价的作用在减弱。其次，政府可以通过对市中心六区高端项目的高价楼盘“限签、限售”的手段把关，避免高价项目拉高整体均价。三是限价与“申报预售价”制度及加大花都、南沙、萝岗区外围区域低价盘供应，通过成交拉低均价。
合富辉煌最新统计显示，今年五一黄金月期间，广州十区入市将货约有17355套，花都、番禺、南沙等四大外围区域新增货量便达到了13450套，占比高达77%。其中，供应大户花都区预计将有5000套左右的新货入市。另一个供应大户番禺今年五一黄金月同样新货供应充足，新增货量约3100套。南沙新新供应预计在3000套左右，占比17%，萝岗今年五一黄金月新增供应则创下近年来之最，可售货量将近2350套，且新货以100平方米以下的热销刚需产品为主。据广州市国土房管局公布的数据，2012年花都、南沙两区的成交均价都在万元以下，分别是8489元/平方米和8537元/平方米，即使是均价过万的萝岗区，去年均价达到13997元/平方米，仍处于全市均价水平之下。未来外围区域如此大货量的推出，对于全市均价的拉低作用不难想象。
2013年3月31日出台的广州版国五条细则指出,对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。广州也成为继北京之后，第二个明确表示要对房价进行指导的城市。实际上，在最早出台“限价”政策的增城，不少楼盘为了满足限价的要求，采用“装修合同”、“面积合同”等手段便层出不穷。一份购房合同加一份装修合同的情况十分常见：之前毛坯发售的多，成交均价没超过政府规定，不需要签订两份合同。现在带装修发售的价就会高出很多，购房者在签合同的时候，一般会要求在房屋购买合同以外再签一份装修合同。除此之外，增城部分楼盘还会把原本预售证以外的“赠送面积”算入卖房的面积里，购房者需要为这部分面积买单，但房产证和上报政府的房价中则没有这部分价钱，所以可以在维持均价的基础上，多赚点钱。