谢逸枫：3月广州房价翻倍暴涨领居全国第一

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谢逸枫：3月广州房价翻倍暴涨领居全国第一
 
   导语：2013年4月4日，广州国土房管局公布的数据显示，3月份广州10区一手楼成交“量价齐升”。其中，网签均价16817元/平方米，同比上升34.9%，环比上升3.2%；网签面积84.31万平方米，同比增加68.5%，环比增加62.6%；网上签约7131宗，同比增加50 .7%，环比增加60 .3%；网上签约金额141.78亿元，同比增加127.3%，环比增加67.7%。至此，广州一手房价已连续5个月同比涨幅超10%。在这5个月中，广州房价从1.3万元/平方米涨到1.68万元/平方米。3月最后一天，广州市国土局对外发布新国五条穗版细则，称今年要将一手楼(不含保障性住房)价格涨幅控制在“低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅”范围内，如果估算，此调控目标相当于要将广州市年内一手楼价控制在1 .5万元/平方米以内。二手中介狂赚三亿二手房网签量超过7600套，环比暴增3倍多。
 
   广州国土房管局有关负责人昨晚称，3月房价上涨为结构性上涨，主要原因是中心城区高价楼盘成交量占总成交量比例有较大幅度提高，拉动均价提升。该负责人说，广州2012年房价比2011年涨4.8%，远低于同期人均可支配收入增长幅度。去年下半年以来，广州商品住宅量价齐升，调控形势严峻，“但我们有决心有信心完成今年房价控制目标”。广州市国土房管局2013年4月4日公布的统计数据显示，3月份广州市区新建商品住宅网签均价16817元／平方米，同比暴涨34.9%。根据广州不久前出台的国五条实施细则，2013年的房价控制目标要低于城市人均可支配收入净增幅。而统计显示，今年前三个月，广州各月房价同比去年同期上涨幅度均超过10%，其中，刚刚公布的3月份房地产市场数据显示，新建商品住宅相比去年同期上涨达到34.9%，已经远远超出了调控目标的上限。与价格上涨呼应的是成交量也同比、环比暴涨。3月份广州新建商品住宅网签7131宗，同比增加50.7%，环比更增加了60.3%。
 
2013年1-3月广州十区新建商品住宅网签约均价（元/平方米）与成交（万/平方米）
月份  均价    环比   同比   成交   环比  同比
12    15503   5%     16.7%  86.41  12.3% 150.2%
1     15946   2.9%   13.6%  96.91  12.2% 204.1%
2     16298   2.2%   15.1%  51.86 -46.5% 104.6%
3     16817   3.2%   34.9%  84.31  62.6% 68.5%

2013年1-3月广州中心区新建商品住宅网签约均价（元/平方米）与成交（万/平方米）
月份  均价     环比   同比   成交   环比  同比
12    22620   -8.6%   8.6%   25.8   17.4% 158.1%
1     25211    11.5%  27.7%  29.00  12.4% 146.6%
2     26659    5.7%   41.6%  14.1  -51.4% 31.3%
3     25294   -5.1%   40.6%  

数据来源：官方阳光家缘网 数据整理：谢逸枫 如需转，必须注明本人姓名）

   知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“3月广州房价与涨幅刷新历年房地产调控历史最高纪录，16817元／平方米，成为房价最高历史新高。3月同比上涨34.9%，涨幅同比2月扩大了19.8%，说明房价暴涨翻倍。另外是今年广州一季度楼市房价上涨21.1%，比2012年一季度楼市房价翻倍了三四倍。毫无疑问，3月房价与同比及一季度的房价、同比数据显示，房价涨幅超过广州GDP增速、居民人均可支配收入增长、CPI增幅的三、四倍。表明广州房价已经“失控”。今年广州房价同比连续三月暴涨，连续3个月创下全国房价均价同比涨幅最快、最高的新顶峰的城市，领跑全国、一线城市楼市房价。

   知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“今年广州一季度楼市“量价齐涨”，二季度楼市“量价回落”，三季度楼市“量价筑底”，四季度楼市“量价回升”，上半年与下半年平分秋色，全年好过去年，房价有望突破1.7万元/平方米，涨幅10以下%,成交量达到750万-780万/平方米之间。其实，与一线城市的北京、上海、深圳“2万元/平方米”以上的房价比较，同为一线城市的广州房价才“1.6万元/平方米”，广州房价依然存在巨大的上涨空间，2013年广州一手住宅房价有望突破1.7万元/平方米“大关”，到2015年冲破“2万元”，整体上与其他一线城市房价相提并论。”

   知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言，今年3月广州房价暴涨属于预料之内的事情，但是翻倍暴涨是预料之外的超过市场预期。翻倍暴涨原因是新国五条与新国六条（新国五条细则）中的个税20%与房价普遍的惯性上涨延续及所谓的结构性因素等供小于求的市场尴尬，全部集中一块爆发，暴涨显然是压制的需求爆发最直接的表现。一方面是广州中心区域的高地价楼盘的高价集中在今年入市销售。另外一方面是二手房需求进入一手房市场。三是商品房去库存快速与新增供应缓慢，房价在调控执行与细则落地的真空期内疯狂上涨。
 
   知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，今年调控房价压力巨大，地方政府不会动真格。而完成预期的房价控制目标肯定是没问题，地方政府平滑数据的方法很多，中心部分楼盘限网签与限售及限价、限备案登记。只要数据做调整，目标很容易完成。稳定市场预期将极大考验广州的智慧和拿捏能力。根据广州不久前出台的国五条实施细则，2013年的房价控制目标要低于城市人均可支配收入净增幅。居民人均可支配收入减掉CPI的净值，如果估算为8%左右，房价涨幅至少也要控制在大体同等范围内才能完成目标。

   广州市国土房管局统计数据显示，3月一手楼网签均价，中心六区均价超2 .5万元/平方米，外围四区均价超1.24万元/平方米，南沙均价跃至1.1万元/平方米，天河第一，均价3 .7万元/平方米，越秀第二，均价3 .37万元/平方米，花都最低，均价8396元/平方米。(3月楼价上涨)主要原因是中心城区高价楼盘成交量占总成交量比例有较大幅度提高，拉动均价提升。越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区(以下简称中心六区)3月一手楼网签均价25294元/平方米，同比上升40.6%，环比下降5.1%；外围四区一手楼网签均价12430元/平方米，同比上升33.0%，环比与上月基本持平。其中，天河、越秀分别以3.7万元/平方米及3.37万元/平方米位居一、二，南沙楼价已达1.13万元/平方米，最低的花都是8396元/平方米。

   对于部分高价楼盘拉高整个区域均价，广州国土房管局的数据也给出了相关分析。如荔湾区多宝街3月均价55457元/平方米，主要是由于该街道成交的5宗商品住宅均坐落于睿薇御景花园，该楼盘成交价格较高；天河区猎德街3月均价44239元/平方米，主要是由于该街道3月成交的56宗商品住宅中，有1宗坐落于汇悦台，15宗坐落于珠江璟园，这2个楼盘的成交价格较高等。

一个去年开盘35000元的商品房项目，4月1日时销售人员报给记者的“二期价格”已经高达45000元。就在各地纷纷公布国五条细则的时候，4月1日，地产股普涨，盘中万科、保利等个股最高涨幅接近4%。由于房价控制目标中的样本剥离了保障性住房，地方控制房价难度不小。广州市常务副市长陈如桂就表示，广州在一线城市中处于价格洼地，调控难度最大。如果地方都以难度大为由给自己留余地、找理由，最后势必影响调控效果。现在一些一线城市的统计数据，已经敲响了警钟。广州市国土房管局负责人在接受新华社记者采访时表示：“虽然难度很大，但广州有决心、有信心，坚决完成今年的房价控制目标。” 

广州市国土房管局在接受记者采访时表示，对于34.9%的大幅上涨，上涨主要是结构性因素，因为市区内高端住宅的集中成交，拉高了成交均价。造成房价涨幅飙升的因素绝不仅是所谓的“结构性”。在广州市珠江新城等核心区域，部分高端盘价格上涨明显。

   2012年，广州市全年一手房成交均价14044元/平方米，同比2011年上涨4.8%。如果今年房价限涨幅度为10%，即15448.4元/平方米，那么3月的14519元/平方米，离红线越来越近 。就在广州市地方版“国五条”实施细则即将出台之际，房价上涨的压力已经实实在在摆在了广州面前。3月份，在新政实施的阴霾之下，广州一二手市场成交量与成交价格双双上涨。民间统计数据显示，截至3月26日，当月广州一手住宅网签均价为14519元/平方米，环比涨5.5%，同比涨28.3%，同比涨幅远远高于之前的1月和2月。如果按照全年房价涨幅不超过同期GDP计算，3月份的一手房价格已经远远高于这一涨幅。这意味着，未来的时间内，广州控制房价的压力不轻。

   日前，广州市副市长陈如桂便直接透露了政府目前的难处。他在一次新闻发布会中指出，房价涨幅不该高于GDP涨幅（10%），但是过去的1、2月份房价已经分别涨了10%和14%，因此，“广州的房价调控压力比哪个城市都大”。按此逻辑，如果考虑到3月份的房价涨势，广州未来的楼市调控更是“压力山大”。据阳光家缘的基础数据统计显示，截至3月26日，当月广州一手住宅网签8629套，环比2月成交量大涨47.1%，同比去年涨31.2%，网签均价为14519元/平方米，环比涨5.5%，同比涨28.3%。对于3月一手房的大幅上涨，原因归咎于市场将“国五条”征收“20%差额个税的政策”解读为把买家逼向一手市场，从而导致开发商奇货可居甚至调高售价。