导读：2013年5月9日，中国指数研究院发布《4月中国房地产上市公司融资状况分析》，上市房企融资状况研究，2013年迄今共27家上市房企发债融资759亿元，已超2012全年25%，海外融资平台优势尽显。随着 2012年下半年市场销售的回暖，房地产企业的现金流状况得到有效改善，部分大型房地产上市公司更是融资动作频频，充分利用多种融资渠道获取充足的资金支持。2013年初，多家房地产上市公司积极上调全年销售目标，进一步加大重点城市投资力度。为满足企业持续发展的资金需求，同时有效改善债务结构、平衡融资成本，越来越多的上市房企致力于创新融资方式，打造多元化的融资体系。整体来看，受持续调控影响，内地银行开发信贷增速降低，债券融资受限，信托发行放缓，而境外资本市场则相对宽松，海外银团贷款、海外发债、赴港买壳上市等方式受到房地产企业的广泛关注，成为房地产企业资金来源的重要补充。

   据中国指数研究院发布的数据显示，截至3月15日，已有21家内地房企在境外发债，其融资额度高达570亿元，该数字已逼近去年全年的融资水平。内地房企境外发债自今年年初就已启幕。中国指数研究院数据统计，仅今年1月就有17家内地房企通过境外融资渠道募集了约420亿元的资金。并且，多数债券的认购在10倍以上。由此看来，在调控的压力下，尽管其成本不断上升，但大部分上市房企仍然选择海外融资。中国商报记者查阅大多数上市房企一季度的公告，发现3月主要是万科、保利、绿城等大型房企融资，进入4月以来，进行海外融资的大多为中小房企。3月，包括万科、保利在内，知名房企赴港融资共有9笔，融资规模超过40亿美元。融资成本方面，年利率则从2.755%到13.25%之间不等。其中，3月27日，万科也发布公告披露，万科地产(香港)有限公司通过旗下子公司发行8亿美元5年期定息债券，首次境外发债的票面利率仅2.625%。

   招商地产将控股子公司香港瑞嘉下属4家控股公司的股权注入去年收购的东力实业，交易对价为49.64亿元人民币，构筑起首个海外融资业务平台。万科继收购在港上市公司南联地产后公布B股转H股方案，将1,314,955,468股B股以介绍方式在香港联交所主板上市，打通了海外融资渠道。金地集团在短短5个月内完成了从收购到配售的全过程，融资逾7亿港元，成就内地标杆房企今年首个海外成功融资案例……从已经发布的上市公司一季报看，尽管报告期内房企大多业绩飘红，但住宅利润率下降已经成为行业共识，楼市调控加码和政策从紧引发了企业对于未来市场的不确定性预期，由标杆房企领衔的融资军团又开始扎堆海外。

   近来内地房企巨头纷纷开辟境外融资路径，赴港借壳上市成为热点。房企赴港借壳上市实属无奈之举，只因境内资本市场再融资长期堵塞。A股市场房企再融资宜疏不宜堵，长期冻结只会增加房企融资成本，增加金融机构风险，加剧房企资金紧张，造成楼市供不应求，反而不利于房价的合理回归。房企海外融资“井喷”，今年第一季度，某研究中心所监测的103家房企的融资总量为1097亿元人民币，以外币为单位的融资额占比达67%。其中，万科发行了5年期8亿美元的定息债券，融创中国发行了5年期5亿美元的优先票据，绿城中国发行了5年期3亿美元的优先票据，金地集团在境外定价发行了5年期20亿元人民币的同息债券，合生创展发行了5年期3亿美元的优先票据。此外，碧桂园、佳兆业等房企也在海外融资方面有所表现。

   自2009年9月起，在楼市调控大背景下，房地产企业通过A股市场增发和发债等再融资审批已基本冻结，涉房上市公司再融资的案例屈指可数，赴港借壳上市成为房企的无奈选择。然而，A股市场再融资的封堵使得房地产开发资金过分倚重银行贷款、信托和民间借贷，增加了整个金融系统的风险，也提高了房企的融资成本，客观上推高了房地产开发的成本。银行房地产贷款快速增加，房地产市场波动导致的银行体系风险放大。央行发布的一季度金融机构贷款投向统计报告显示，一季度新增房地产贷款高达7103亿元，占同期各项新增贷款的27%。而去年同期新增房地产贷款仅2436亿元，也就是说今年一季度新增房地产贷款的数量是去年的近3倍。截至3月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元，同比增长16.4%，增速比上年末高3.6个百分点。分类别看，地产开发贷款方面，3月末地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%，增速比上年末高9个百分点，增速已经连续10个月逐月攀升。房产开发贷款方面，3月末，房产开发贷款余额3.2万亿元，同比增长12.3%，增速比上年末高1.6个百分点。   华南城4月9日发布公告称，该公司已完成五年期9.75亿港元6.5%可换股票据的募集。旭辉控股相关人士称，该笔资金将用于收购新项目或在土地市场拿地。4月16日，新城发展控股表示，该公司拟在全球发行约15亿元的优先票据。融资的用途除了用于偿还贷款外，还将用于支付土地出让金。今年至少有6家房企将通过上市方式进行筹资，筹资金额共为16.5亿美元。其中，拟于本季度启动上市交易的三家企业分别为：广东省的龙光地产，拟募集金额3亿美元；来自无锡的五洲国际，拟募集金额为2亿美元；来自深圳的毅德地产，计划募集2亿美元。拟于下半年启动上市交易的企业也有3家，包括重庆的协信集团、北京的金辉中国以及山东省的金山地产。其中，协信计划募集3.5亿美元；金辉计划募集4亿美元；金山地产计划募集2亿美元。

   除了银行贷款，众多房企潮水般涌向信托，导致房地产信托规模快速扩大，并面临较大的兑付压力。据用益信托工作室估算，2013年集合资金房地产信托到期规模达1974亿元，今年房地产信托兑付顶峰将在二季度出现，达1301亿元。而根据中金公司统计，2013年的兑付规模更高，预计到期信托规模达2816亿元，总还款额约3100亿元。今年以来，房地产信托业已发生多起兑付危机。2013年1月8日，山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司对中信信托一款信托计划的抵押房地产资产进行首次拍卖，惨遭流拍。“昆山·联邦国际资产收益财产权信托”的融资方昆山纯高投资开发有限公司无法支付到期本金，安信信托已对纯高公司提起诉讼。中信信托与舒斯贝尔及乾正置业的一项融资规模达7.1亿元的信托计划，由于种种缘由，中信信托终止了该信托计划，并提请山东高院对该地块进行拍卖。由于房企的大量融资需求，民间借贷更是利息高涨，高利贷风险急剧增加，并导致部分地区高利贷崩盘，扰乱了金融市场秩序。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，受制于国内宏观调控政策影响，A股IPO和再融资暂停许久，房企纷纷谋划赴港上市。前有万科、金地、招商借壳上市，近日，又传出万达、绿地这两大未上市的行业巨头借壳赴港上市的消息，房企掀起买壳曲线上市潮。绿地一直迟迟不能上市，乃归咎于其特殊的国企背景，股权结构颇为复杂。在绿地的股权结构中，上海国资委持股51%，员工持股46%，天宸集团和社会公众持股3%，其中员工持股被认为依然构成上市障碍。而绿地集团的多元化经营，也成为整体上市的绊脚石。虽然绿地近几年发展非常迅速，2012年房地产板块销售突破千亿，但其快速发展对资金的需求仍比较大，加上绿地大量投入商业地产建设，而该部分运营需要长期持有，占用的资金量非常大，这也令绿地在融资上的需求更为迫切。尽管绿地集团的“壳股”收购案终于落定，但目前仍与其借壳上市通过资本市场融资的终极目标相据尚远。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，绿地购盛高的一个重要原因，是因为境外发债的成本要低于境内，此外绿地的海外房地产开发业务需要资金，也是其选择收购盛高的原因之一。在内地股市融资大门向房企关闭的当下，赴港借壳上市成为不少内地龙头房企的选择。自2012年至今，万科、招商地产、金地、中粮地产、大连万达等7家内地大型房企在香港收购壳公司。绿地集团借壳上市举动与今年4月招商和万达的举动异曲同工。借壳作为内房企实现在港上市的最好路径，已经在各大领头房企间屡试不爽。香港市场人士透露，港股市场现在对房地产企业IPO认可度较低，如果选择IPO，房企价值易被低估。通过香港借壳上市，可以获得一个好的融资平台。同绿地集团一样，万达是前五的巨头房地产企业中未上市的房企。万达的主要资金筹措方式是自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等有限的融资手段。两家房企面临着同样的资金需求。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，房企扎堆海外融资主要有四个方面，一是限购政策下国内融资渠道受限所致。房地产调控政策持续施压、A股市场再融资渠道关闭和境内融资成本不断提升等都在一定程度上促使众多房企选择海外融资。二是上人民币升值预期的增强，越来越多的房企从最初的单纯通过增加融资渠道求生存，转变为力图通过海外融资为接下来的扩张和拿地做准备。三是从国际环境看，美国的QE3（第三轮货币量化宽松政策）释放了大量流动性，日本央行则推出了创纪录的货币宽松政策，美日印钞机的全面开动为房企海外融资提供了大量资金来源。四是从国内环境看，房地产市场自去年下半年以来持续回暖，投资者投资信心增强。海外资金希望进入中国，而中国房企因为调控而无法获得银行资金，这在客观上推动了双方的合作。由于内地IPO紧闭，再加上政策对房企再融资进行限制，这些都是促使中小房企选择海外融资的主要原因。由此可以减少内地房地产调控带来的不利影响。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，A股市场房地产公司再融资宜疏不宜堵，对于快速周转、资产质量良好、遵守市场秩序的房地产公司应给予合理的融资支持，支持他们加快开发、增加房源供应，而对大量囤地、周转慢、债台高筑的房地产公司则应加以警惕。同时应更加明确再融资的投资标的，细化资金流向，加强中介机构对再融资募投项目的督导。

   2013年5月8日晚间，盛高置地（控股）有限公司与绿地控股集团联合宣布，绿地控股将通过其在香港注册的全资子公司格隆希玛国际有限公司以总共约30亿港元的代价认购盛高置地增发的普通股及无投票权可换股优先股，交易完成后，绿地控股将持有盛高置地扩大股本后60%的股份，盛高置地将更名为“绿地香港控股有限公司”。而现有盛高置地创始人、大股东董事局主席王伟贤将为第二大股东。同时，由盛高置地持股50%的上海半岛酒店将剥离给现有大股东王伟贤个人持有。绿地控股去年销售额达到1050亿元仅次于万科，为全国第二大房企。盛高置地是上海开发商，布局长三角地区和其他共10个城市，开发项目主要为中高端城市住宅，大型城市综合体及高端旅游地产。

   盛高置地于4月19日停牌，停牌前最后一个交易日收盘价为3.82港元。昨日该股复牌，以7.14港元收盘，涨幅达86.91%，成交高达7731万手，为近几年罕见。受制于国内宏观调控政策影响，A股IPO和再融资暂停许久，房企纷纷谋划赴港上市。前有万科、金地、招商借壳上市，近日，又传出万达、绿地这两大未上市的行业巨头借壳赴港上市的消息，房企掀起买壳曲线上市潮。大企业都有上市的需求，但国内地产公司IPO已暂停三年，在香港IPO的难度比较大，借壳上市是一种退而求其次的方法。在港上市后，房企将打通海外融资渠道，也将有利于公司企业治理。

   2013年一季度房地产开发企业资金来源同比增速上升至 29.3%%，高于同期房地产开发投资增速 9.1个百分点，房地产企业资金来源维持高速增长。具体来看，2013年一季度国内贷款为 5172.24亿元，同比增长 19.77%，占比 19.18%；自筹资金 10119.66亿元，占比 37.53%，同比增长 13.57%；在其他资金来源中，定金及预付款为7092亿元，同比增长 61.93%，占比达到 26.30%。在 2013年一季度房地产企业所有资金来源中，受益于销售回暖的影响，房地产企业资金主要来自于自筹资金和定金及预付款，而国内贷款、利用外资等同比增长速度有所减缓。

   2013年初，房地产开发贷一度井喷，一季度房地产开发贷款余额为 4.24万亿元，同比增长 17.9%，较上年末大幅提升 6.8个百分点。在此背景下，许多上市房企抓住机遇加快银行渠道的融资。1月份，为公司发展规模扩张提速、优化财务结构、强化综合实力，华远地产与北京银行订立贷款期限为 1-3年共计 21亿元的贷款融资协议，建业地产间接全资附属公司建业中国与百瑞信托分别持有 51.15%及 48.85%权益的共同控制实体，向中国银行(郑州)申请了 6亿元人民币的贷款，用于共同控制实体旗下的贰号城邦项目发展；3月份，泛海建设子公司泛海东风公司向北京银行股份有限公司酒仙桥支行申请 10亿元开发贷款，为项目的顺利进行提供了保障。

   但 4月以来，随着调控的进一步升级，各家银行的房地产开发贷额度有所收紧，给予房地产企业的单笔贷款或授信额度明显缩减，新发放贷款主要投向综合实力较强的优质房地产企业。此外，拥有海外上市平台的房地产公司更倾向于加大海外融资力度，其中，额度高、利率合理的银团贷款模式成为海外上市房企最主要的资金获取途径之一。2012年4月，龙湖地产取得 20亿的年内首笔银团贷款，年利率仅为香港同业拆息加 400个基点。随后，中海地产、SOHO中国、远洋地产等内地优质房企陆续在香港获得银团支持，其中 SOHO中国银团贷款 6.26亿美元，折合年利率仅为 4.6%，成本优势明显。2012年，共有 20家海外上市房企发行了 25笔海外债券，融资总额高达 600亿元，同比增长了 10.23%。这种态势在 2013年得到延续，仅 1月份就有17家上市房企通过境外融资渠道募集了约合420亿元的资金，超过去年全年上市房企境外融资总额的一半。

   截至 2013年 5月 9日，共有27家上市企业发债融资共计人民币 759亿元，已超 2012全年 25%。海外上市房企频繁发债，一方面是抢占海外融资窗口期获得大量低息资金，另一方面则是为了调节企业中长期债务结构，平衡资金成本，改善企业资金流动性。2012年，中海地产于2月份和11月份分两次共发行了17.5亿美元的中长期企业债券，为企业发展提供了充裕的资金支持，并且利率保持在 5.35%以下，有效降低了融资成本。万科2013年3月7日顺利成功完成首次境外美元债券定价，将对外发行 8亿美元的 5年期定息美元债券，年票息率仅为 2.625%；方兴地产、龙湖地产、SOHO中国、金地集团等多家房企也以较低利率通过发行 5年以上的中长期海外债券筹集了大笔发展资金，为企业可持续发展提供了资金保障。其中，2013年1月越秀地产成功设立一项20亿美元中期无抵押票据计划，加上12月的38亿港元贷款融资，一月内融资高达193亿港元，为企业全国化扩张做好了充足的资金储备。   对于 A股上市房地产企业来说，面对内地融资环境的进一步恶化，赴港买壳上市成为其实现海外资本化的重要途径。截至目前，“招保万金”4家内房股龙头企业已经搭建了“A+H”双重融资平台。2012年 5月，招商地产通过香港全资子公司瑞嘉投资以 1.99亿港元的对价收购香港主板上市公司东力控股 70.18%的股权，成为内地房企赴港买壳的首个成功案例。随后万科、金地集团分别收购香港南联地产和星狮地产，成为绝对控制人，实现香港上市。2013年 1月，万科公布 B转 H股方案，申请以介绍形式把 13.14亿 B股转投 H股上市，并拟于 5月正式在港交所主板上市及挂牌交易。

   2013年3月份以来，赴港发债的企业面临发债利率上升、国内利用外资监管趋严、信用评级降低的风险，海外发债步伐放缓。同时，海外投资者对于认购内地房企债券更持谨慎态度，更为关注债券发行企业的债券信用评级情况。中国指数研究院通过梳理国内外评级机构的评级体系，建立了一套客观的房地产企业评级体系，在分析企业财务指标的同时，还重点考察了企业市场布局、产品结构与土地储备与城市房地产市场的契合度，在国际评级机构的评价体系上给予适当的修正，以期专业验证房地产企业海外债券的评级情况。研究表明，中海、绿城、融创、佳兆业、花样年、禹洲等上市企业或市场布局广泛、土地储备充足且结构合理，或产品结构完善、体系丰富、注重塑造产品品质与服务，可持续发展能力较强，信用评级仍有上调空间。

   受调控影响，2012年房地产信托发行放缓，融资规模 3163亿元，同比减少 15%，仅占开发商新增资金的3.3%。尽管发行成本高昂，年内仍有不少内地上市房企借道信托融资“旧债新偿”。其中，首开股份年内四次信托融资 62亿元，高居房企信托融资规模前列；此外，云南城投、碧桂园、合生创展等上市房企也多次为旗下大型项目申请信托，以改善资金周转，利息明显高于海外银行贷款或发债。从 2012年4季度开始，房地产信托受益于销售回暖的影响偿付风险有所缓解，发行再度活跃。金科股份自2012年7月起至今，已向5家信托公司融资9次，融资成本在 9.994%-15%之间，凭借信托融资快速扩充资金，加速在全国布局的步伐。

   随着 2013年海外融资业务的开展以及银监会 8号文的出台，高成本房地产信托发行规模有所缩减，一季度223只房地产信托共计募资499亿元，较2012年四季度240只信托产品共计580亿元的募资额环比下滑逾 10%。尽管房地产信托2012年顺利度过兑付密集期，但2013年到期规模为 1974亿元，比 2012年多出 401亿元，兑付压力仍将延续，销售良好、资产优良的上市房企信托融资风险较小，但中小型上市房企或者单体项目的兑付风险仍然存在，一旦市场成交量不够，难以回笼资金，过高的财务杠杆将带来更大风险。综合来看，房地产信托作为资金供给渠道之一，未来发行规模可能有所升高，但难以达到 2011年鼎盛期的水平。

   在证监会继续加强对房地产企业 IPO的审核力度，内地资本市场融资未见松动的同时，更多的房企启动了赴港上市。2012年四季度，内地房地产企业瞄准香港资本市场逐渐向好的时机，通过 IPO进入香港资本市场开拓融资渠道。2012年 11月，旭辉控股凭借刚需主流产品的定位获得投资者青睐，完成首次发行，募集资金约 15.3亿港元，成为 2012年以来首家登陆香港资本市场的内地房企。同期，新城发展以其多元化产品战略和出色的区域运营效率成功在港上市，募集资金 20.56亿港元。2013年 1月，金轮天地则凭借其独特的“地铁+商住”概念得到香港投资者的追捧，募集资金 7.56亿港元。

   面对快速发展的资金需求、巨大的债务偿付压力，更多的内地房地产公司在 2013年准备抓住海外资本市场机遇，以期构建成本更低、再融资持续性更强的融资平台。万达地产于 2013年 4月收购恒力商业地产 65%股权。2013年 5月 8日，绿地集团亦宣布以约 30亿港元认购盛高置地扩大股本后 60%的股份实现控股，并更名为“绿地香港控股有限公司”。除此之外，多家区域性龙头企业也相继公布年内赴港上市的计划，国内房企将在 2013年迎来新一轮的赴港上市热潮。2012年以来，除了积极利用银行贷款、海外发债、信托融资、上市融资等主要融资方式之外，房地产上市公司通过增发、配股、股权出让、基金等渠道的融资运作都更为频繁。在宏观调控政策趋严、开发商资金链趋紧的双重压力下，部分房地产上市企业也通过股权转让、并购等案例等方式，有效缓解了企业的短期资金压力。而房地产私募基金也在2012年以来获得了较快增长，对于内地上市的中小型上市房企发挥了重要作用。金地、北辰实业等多家房地产上市企业已经建立了房地产投资基金发展平台，并开展了多项投资，并积极促进债权融资逐渐转向股权融资为主，有效改善企业债务结构。

   随着房地产市场的深化调整，房企融资环境呈现出逐步改善的态势，房地产上市企业的融资模式也更趋多元化。大型房地产上市公司凭借较强的综合实力与稳健的资本运营更受各类金融机构偏爱，而中小型房地产上市公司则在融资规模、成本等方面与大型上市企业的差距进一步拉大，更多地以信托融资、股权出让等融资方式缓解资金压力，部分房地产上市企业融资状况出现恶化。随着房地产行业集中度进一步加大，竞争日趋激烈，融资能力已经成为房地产上市公司提升竞争力的关键要素，因此房地产上市公司未来仍需积极创新融资方式、降低融资成本、提高融资效率，建立多元化的融资体系，满足企业发展的资金需求。

   庞大的中国海外需求蛋糕不仅吸引海外房地产企业，也吸引中国本土的开发商。据中国海外投资联合会一项数据显示，去年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。今年2月与4月，万科先后与当地企业签订合作协议，拓展美国与新加坡市场。短短一年多时间，绿地海外经营业务已先后落地亚洲、欧洲、大洋洲内三个国家。在韩国济州项目首批产品预售在即，逐步进入投资收获期，自主酒店品牌进驻德国法兰克福的同时，绿地乘胜追击挺进澳洲市场。鑫苑(中国)置业有限公司3月在纽约布鲁克林区的威廉斯堡买了块地，用于该公司在美国进行首个房地产开发项目——一幢有着216户的共管公寓大楼。此外，鑫苑置业还在美国搜寻其它项目，并计划将所建楼盘的40%左右卖给中国投资者。