谢逸枫：5月全国百城房价呈猛涨态势
导读：中国指数研究院2013年6月3日发布报告，5月全国100个城市（新建）住宅平均价格 为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.19个百分点，其中77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少2个，其中跌幅在1%以上的有4个；本月环比上涨的城市比上月增加1个，其中涨幅在1%（含1%）以上的有43个，较上月增加3个。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年5月相比上涨6.90%，涨幅相对上月扩大1.56个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为17202元/平方米，环比上月上涨1.05%，与上年同期相比上涨9.68%。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为7066元/平方米，环比上月上涨1.42%。
2013年1月-2013年5月中国指数研究院100个城市房价环比
月份 均价 幅度 上涨城市 下跌城市 持平
1月 9812 1.00% 64 35 1
2月 9893 0.83% 74 26 0
3月 9998 1.06% 84 16 0
4月 10098 1.0% 76 24 0
5月 10180 0.81% 77 22 1
2013年1月-2013年5月中国指数研究院100个城市房价同比
月份 幅度 上涨城市 下跌城市 持平
1月 1.20% 50 49 1
2月 2.48% 58 41 1
3月 3.90% 75 15 0
4月 5.34% 82 17 1
5月 6.90% 86 13 1
数据来源：中国指数研究院
2013年6月3日上午，国际财经广播电台连线中国著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生解读今年5月全国100城价格指数报告的数据变化，分析背后的原因与对未来房价、调控政策的走势预判。
主持人：请谢先生分析下今日上午公布的今年5月全国100城价格指数的数据变化与走势，说明什么问题？
谢逸枫：5月百城价格指数变化与走势，基本符合我此前预期与分析及判断。5月房价整体保持惯性上涨，环比涨幅放缓，同比涨幅扩大，上涨城市不断增加，总体上呈现猛涨态势，暗示调控难扭转房价上涨预期，面临再次失控危机。5月环比房价自今年4月连续两个月“破万”，达到10180元/平方米，自去年6月连续第12个月环比房价上涨，涨幅稍微放缓趋势。而5月同比房价涨幅6.90%，超过80%以上城市全线加速猛涨，连续6个月上涨，涨幅呈加速上涨态势。一则5月环比房价涨幅由4月“1.0%”回落到“0.81%”，涨幅比上月缩小0.19个百分点。二则5月同比涨幅由4月“5.34%”加速上涨“6.90%”，涨幅比同期扩大1.56个百分点。三则5月房价环比上涨城市个数近八成，上涨城市个数增加1个，下跌城市个数减少了2个。四则5月房价同比上涨城市个数依然超过八成，同比上涨城市个数增加了4个，下跌城市个数减少42个。
谢逸枫：市场正面临房价反弹信号，虽5月房价暂时环比涨幅放缓，却无法掩盖房价实质性上涨事实，已经陷入“越调越涨”怪圈。无法否认的是调控效果未达到市场预期，后市调控加码因稳增长的服务经济大局背景下，全国性调控加码政策与更严厉性政策基本可以排除，房产税与个税20%及银行二套贷款停等限购政策也不会再从严扩大执行。特别是4月-5月，楼市掀起一波“地王潮”与“地价上涨潮”及5月宏观经济数据显弱化，恐影响中央调控加码与地方政府政策执行效果。当前房价上涨因调控“抗药性”形成预期不断增强，说明中央调控已现前所未有压力。
谢逸枫：在全国性调控加码可能性小的前提下，土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽，未来房价继续上涨的预期依然较强。一是一线城市北京上海广州深圳调控已加码到极限，由于房地产调控长效机制不成熟导致无临时性政策可取代已执行的政策，唯有继续执行现有政策为主。二是地王频现、地价上涨、商品房库存去化超过市场预期、供不应求的因素影响下，房价已经进入上涨预期通道。三是房企资金越来越宽松，大部分购房者已放弃观望情绪，渐起购房信心，多个城市住宅成交量相比上月继续上升，传统“红五月”成色比去年好。四是宏观经济中的投资、PMI等指标继续下滑，经济复苏势头乏力，货币政策维持相对宽松的预期继续存在。
主持人：请谢先生分析下今年5月全国100城一线城市价格指数的数据变化与走势，说明什么问题？
谢逸枫：今年5月份北上广深一线城市楼市房价整体保持连续5个月上涨，环比涨幅放缓，同比涨幅扩大，总体上房价呈现上涨趋势。说明北上广深房价即使调控加码，作为政策最严厉的城市，依然无法改变房价上涨预期。一则北上广深5月环比看，广州上涨2.52%，北京、深圳、上海涨幅在1%-2%之间。二则北上广深5月同比看，广州、北京、深圳涨幅均超过10%，上海涨幅在5%-10%之间。三则一线城市环比平均上涨1.5%，超过了全国100城环比的平均涨幅。四则一线城市同比平均上涨11%，超过了全国100城同比的平均涨幅。毫无疑问，房价“越调来越涨”已经成为事实，面对一线城市房价“失控”危险局面，调控陷入无法阻挡的尴尬局面。其中，广州、北京、深圳房价再次领涨全国。尤其是房价上涨的城市不断蔓延全国二三线城市，表明中国楼市复苏势不可挡。
谢逸枫：一线城市房价继续猛涨，正式拉响第四次地方版细则加码警告。毫无疑问，中央房地产调控房价“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，越调越涨，不调失控。“新国五”与“新国六条”（新国五条细则）及全国35个城市地方版细则的调控房价效果有待于观察。如果按其市场走势，今年房价调控目标很难实现，除非一线城市地方政府人为因素完成或者是数据上做手脚，否则地方政府无法完成今年调控目标。
谢逸枫：新国五条新政效应已渐减弱，调控难抑房价上涨预期。房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨而漫长，表明调控房价依然压力巨大。一是房价整体上涨趋势不变，上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度不断扩大。三是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力正在弱化，已产生调控“抗药性”。三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性的政策缺乏实际操作力，后市房价上涨难改预期。若无后续政策跟进和落实，价格会延续上涨趋势。伴随成交量的缓慢回升与调控政策出现政策见底的初步迹象，房价大跌的可能性已越来越小。在限购等政策持续的背景下，经过一段量跌价升的博弈，楼市有可能会迎来一轮房价“博弈期”。
主持人：为什么调控在加码情况下，全国5月百城房价依然保持上涨？
谢逸枫：百城5月房价上涨主要原因有五个方面，一是调控层面，调控关键性政策难产，执行力打折扣，“杀伤力”正不断弱化。因调控难以持续有效贯彻实施，调控对房价形成“抗药性”预期。而调控面临经济稳增长需要下，调控的持续性被打断，差异化调控政策调整已转向合理住房需求。二是市场层面，供不应求导致房价上涨，去库存过快与新增供应缓慢，形成供求两端失衡。而新国五条政策与地方政府调控加码影响到市场供应，加深供求矛盾。三是土市层面，地王频现、地价疯涨促使房价上涨预期增强。而住宅用地供应不足、房企积极抢地热情、货币继续超发成为点燃楼市火爆导火线。四是购房者层面，面对房价不断上涨现象，购房者失去对调控的信任。大部分刚需与改善的购房者观望局面提前结束，入市买房意愿非常强烈，对后市看好的信心开始膨胀。特别是市场上潜伏着巨大的刚需购买力已经开始出手。五是房企层面，因房企不差钱，缺乏降价动力。不仅是外部融资环境良好与贷款成本下降，而去商品房库存快速，房企手上资金充足，整体资金链压力下降，负债率也回到正常水平。毫无疑问，房价上涨预期的因素未彻底消除情况下，6月房价仍稳中有升。
主持人：地方政府会采取什么措施遏制房价上涨过快的失控局面？购房者该怎么买房，出手还是等等？
谢逸枫：从今年4月17日国务院会议与4月26日政治局会议透露出“稳增长”，却一字未提加强房地产调控的信号看，暗示中央不会再出台全国性范围的严厉调控政策，部委也是如此。国务院与部委会针对性调控城市房价即可，主要是一线城市。从4月1日已经出台的35个城市细则看，关键性的政策有待于完善与精准化。个税20%与房产税不会全国开征，难产是不可避免。毫无疑问，35个城市主要目标是完成今年价格控制目标，中央房地产调控已经触底。为了有效控制房价涨幅，完成今年价格控制目标，一线城市除了提高二套房贷与公积金贷款首付、利率外，主要以“五限”（限购、限贷、限价、限售、限网签）政策作为完成今年价格目标的行政手段。一是北京二套（商业银行与公积金）房贷款首付比例已提高至七成，但利率不变。二是北京、广州、深圳全面执行商品房“限购、限贷、限价、限售、限网签”政策。三是苏、杭等13个城市实施公积金门槛提高，贷款额度收紧。但是，很难改变房价上涨预期，在无法有效增加供给的情况下。 主持人：中国楼市最大的问题是什么？2013年全国房价走势如何，为什么？
谢逸枫：今年中央房地产调控总基调不要指望放松，总体上依然保持严厉调控局面。但是考虑到稳增长，三季度前后房地产调控必放松或者微调，不会再出严厉的调控政策打压房地产。新国五条出台已2个月，各地“新国五条”细则“满月”，楼市呈现量跌价升趋势，经济则呈现增长放缓风险，暗示三季度前后调控面临调整或微调的局面。一方面是房地产市场迎来新的价格分水岭，房价上涨恐出现反弹的现象。考虑到地方财政压力与地方经济增长需要，地方政府将容忍房价一定幅度的上涨，不会再出过分的政策调控楼市。另外一方面是即使新国五条新政无法使房价“降温”，如能保持房价与楼市稳定预期，国务院此轮调控目标就已实现。为调控微调或者调整提供了市场操作空间，同时为刺激经济增长增加了条件。
谢逸枫:当前上到中央下到地方，面临着调控房价上涨巨大压力。时下，中央调控与地方调控进入“对望”状态，与市场进入“观察期”。而地方调控与房企进入“对抗”相持阶段，与市场进入“博弈”心理。不管是中央调控还是地方调控，按照前十年调控的效果与规律，调控最后全部输给了市场，让位于市场。因此，购房者把握买房时机与珍惜调控的机会，刚需与改善的需求最好寻找到合适的房子尽快出手，避免错失时机而悔青肠。
谢逸枫:目前中国楼市最大的问题是住宅用地与商品房供应不足、商品房库存去化过快、住房需求旺盛、货币超发、房价上涨预期的形成、调控继续犯错误。而调控政策不确定性与潜在购房者预期不明，形成房价进一步上涨，导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强，拉动了性价比较高的住宅价格上涨。
谢逸枫:我继续坚持年初判断，今年房价稳中有升，房价上涨9%-10%，一季度楼市“量价暴涨翻倍”（已实现）、二季度楼市“量价涨幅放缓”（等结果）、三季度楼市“量价筑底回升”、四季度楼市“量价企稳反弹”。一是35城市细则与价格控制目标决定的。二是地方土地财政与税收决定的。三是M2决定的。四是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。五是城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。六是当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政；消除税费收入不合理制度，消灭地方政府财经与经济及金融等税收依赖症；让M2停下来不跑睡大觉,老百姓手上货币不贬值；改革土地产权制度,让土地私有化，房价才会下降，否则我依然坚持十年前的观点，未来三十年，房地产仍是支柱产业之一，依然是黄金三十年，房价未来三十年上涨幅度超过300%以上。
2013年6月3日，中国指数研究发布了《2013年5月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示：2013年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，自2012年6月连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.19个百分点，其中77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。
百城（新建）住宅价格环比2013年4月涨跌幅分析
2013年5月，住宅价格环比4月上涨的77个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：厦门、嘉兴、汕头、芜湖、广州、太原、湘潭、泉州、兰州、成都，涨幅在2.1%-4%（含2.1%）之间。其中，厦门、嘉兴、汕头涨幅在3%-4%之间，芜湖、广州涨幅在2.5%-3%之间，太原、湘潭、泉州、兰州、成都在2.1%-2.5%（含2.1%）之间。另外，鄂尔多斯、北京、常熟等67个城市环比上涨，其中鄂尔多斯环比上涨2.05%，北京、常熟等32个城市涨幅在1%-2%（含1%）之间；盐城、唐山、江门等34个城市涨幅在1%以内。2013年5月，住宅价格环比4月下跌的22个城市中，跌幅居前十位的城市依次是：西安、贵阳、济南、银川、东营、福州、郑州、呼和浩特、宜昌、三亚。其中，西安下跌1.74%，跌幅最大；贵阳、济南、银川跌幅在1%-1.6%之间；东营、福州、郑州、呼和浩特、宜昌、三亚跌幅在0.72%-1%之间（含0.72%）。另外，绍兴、宝鸡等12个城市环比下跌，跌幅均在0.72%（含0.72%）以内。洛阳住宅均价与上月持平。
百城（新建）住宅价格同比2012年5月涨跌幅分析
2013年5月，百城住宅价格同比2012年5月上涨6.90%，连续第6个月上涨且涨幅比上月扩大1.56个百分点。有86个城市住宅价格同比上涨，比上月增加4个，其中，广州涨幅为18.12%；北京、汕头等15个城市涨幅在10%-18%之间；东营、常熟等67个城市涨幅在1%-10%之间，宁波、马鞍山、呼和浩特3个城市涨幅在1%以内。2013年5月，有13个城市住宅价格同比下跌，比上月减少4个，其中，温州、张家港、海口跌幅在10%-20%之间；三亚、德州等7个城市跌幅介于1%-10%之间；桂林、珠海、金华跌幅在1%以内。
十大城市（新建）住宅价格涨跌情况
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2013年5月十大城市住宅均价为17202元/平方米，环比上月上涨1.05%。具体来看，广州上涨2.52%，涨幅最大，成都涨幅为2.10%，北京、深圳、南京涨幅在1%-2%之间，重庆（主城区）、杭州、上海、天津涨幅在0.1%-1%之间，武汉微幅上涨0.08%，涨幅最小。同比来看，十大城市平均价格上涨9.68%，连续第7个月上涨，涨幅扩大1.79个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，广州、北京、深圳、成都涨幅均超过10%，南京、重庆（主城区）、上海涨幅在5%-10%之间，武汉、杭州、天津涨幅在1%-5%之间。
十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况
根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本 的调查，2013年5月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为24374元/平方米，环比上月上涨1.01%，涨幅较上月缩小0.86个百分点；其中，9个城市上涨，仅杭州下跌。具体来看，上涨城市中，南京涨幅居前，环比涨幅为1.45%，北京次之，上涨1.38%，深圳、天津涨幅均超过1%，分别为1.27%和1.20%；广州、上海、武汉、重庆、成都的涨幅在1%以内，成都涨幅最小，为0.04%；仅杭州下跌，环比跌幅为0.34%。同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨19.26%，涨幅较上月扩大0.08个百分点。10个城市同比均上涨。具体来看，北京涨幅最大，达23.44%，广州、深圳、上海、南京涨幅均超过15%，杭州、武汉、重庆、成都涨幅在7%-10%之间。