虽然城镇化的主要目标是帮助更多的农民变成市民以缩小城乡收入差距，但都市之间的均衡发展也是不能忽视的。

就相邻地区而言，目前上海市的城镇居民家庭人均可支配收入是安徽的2倍，江西的2.1倍。北京则是河北的1.8倍，山西的1.82倍。2005年辽宁是黑龙江的1.1倍，吉林的1.05倍，到了2012年已扩大至1.3倍和1.15倍以上。同期陕西与甘肃之间的差距从1.02倍扩大至1.22倍，四川与西藏之间的差距则由0.89倍扩大至1.1倍。

鉴于都市总是在地方经济中扮演龙头地位，因此，在城镇化发展过程中，缩小都市之间的收入差距是缩小城乡收入差距的前提。

与住房成为居民贫富差距主要原因的道理一样，都市之间的收入差距很大程度上是由于房地产发展不平衡造成的。

在那些近年来都市居民收入较快的样本当中，天津凭借老旧房屋改造而将与北京之间的收入差距在过去7年由0.71倍缩小到0.81倍的例子很值得思考。这令人相信，目前收入水平较低的都市，要想缩小与周边都市之间的差距，以及本地居民收入差距，加快老旧住房的改造是重中之重。

围绕都市老旧住房改造，当前的两个核心问题分别存在于规划和资金两个方面。关于规划，主要问题是政府依然坚持将过多的老旧住房集中区域改造成教育、广场及绿化景点等公共用地，而忽视了目前居住在都市老旧住房当中的多以老年居民为主。由此也带来了改造资金不足和居民抵制拆迁的问题。

对于绝大多数二三线城市来说，未来50年将承受越来越沉重的养老负担。无论如何，将老年人集中在都市的中心区，远比将老年人驱赶到郊区要好。后者不仅会增加老年人的生活负担，也会加大社会抚养成本。

为此，发行针对都市老旧住房改造的受益人债券是一个可行的办法。其中，地方政府应当是发债主体，发行对象是老旧住房的业主以及有意向对老旧住房地段进行二级开发的地产公司，募集资金定向用于老旧住房地段的土地一级开发，完成后出售给此前认购该债券的地产公司，建成后优先用于老旧住房业主的回迁。此可谓一举多得，即解决了政府老旧住房改造中一级开发资金不足的问题，也提前锁定了二级开发商，确保了改造项目的工程进度，同时也降低了老旧住房业主改善居住质量的负担。

老旧住房的业主当然不是一无所有，即便是退休的年长者也是如此。应当允许业主将老旧住房按照市场估值从银行获得专项贷款购买受益人债券，业主的积蓄以及亲友援助也可以成为购买老旧住房改造受益人债券的来源。待改造项目达到预售条件后，还应当允许债券持有人采取债券质押的方式筹集回迁购房的资金。当然，受益人债券的利息也是业主回迁购房资金来源的一部分。

鉴于老旧住房之间仍占二三线城市私人住房很高的比重，所牵扯的综合性问题颇多，其中就包括都市的均衡发展问题，因此，下一步的城镇化发展务必将其作为一个重点，甚至是突破口。

此外，为促进都市之间的均衡发展，二三线城市应当首先取消针对外地人的限购限贷政策。有理由相信，一旦新城镇化发展规划出台，备受病诟的楼市双限政策注定要改变。