谢逸枫：“广钢新城”房价坐等翻倍上涨
导语：被列入必须在2015年前搬迁的“退二进三”名单，广钢搬迁后其位于白鹤洞的旧厂区地块将如何使用一直备受关注。2013年6月5日，广钢新城控规征询意见在市规划局网站上进行批前公示，未来面积相当于1/3个大学城的广钢新城终于揭开面纱：这里将成为宜居新区和专业交易中心，规划居住人口19万人。并规划有3条地铁和3条有轨电车。规划显示，“广钢新城”范围将包括芳村大道以西、花地大道以东、鹤洞路以南、环城路以北的657.4公顷（6.574平方公里）面积，其中包括广钢集团白鹤洞地块168.1公顷，三条村（鹤洞、东塱和西塱）集体土地267.9公顷以及整合周边的旧城、旧厂、旧村和水域等用地221.4公顷。从规划图中可以看到，除了三条村外，广钢新城还包括了广州制漆厂地块，但不包括珠江边的广船和广州医药港。
规划定位为“特色宜居新区、专业交易中心”，总建筑面积也将达到1024万平方米，毛容积率1.56，规划居住人口19万人。这一超过650公顷的面积，已经是广钢厂区面积的4倍，相当于面积17.9平方公里的广州大学城的1/3，作为居住新城也堪称“巨无霸”。规划显示，基于花地生态城的整体空间、交通、滨水景观格局，同时依据广钢新城的功能布局要求，广钢新城将重点结合广钢地块工业遗产保护与利用以及周边城中村的基地特点，突出工业文化和岭南文化，提出广钢新城“两轴、五片、多廊道、多节点”的规划结构。“两轴”，即广钢之路中央园生态轴、南部东沙产业轴。“五片”，指绿色居住片区、水景居住片区、裕安围居住片区、环保科教园片区和产业片区。“多廊道”则为社区绿色走廊、广钢之路生态走廊、滨水绿廊、产业服务走廊；“多节点”指商业节点、交通枢纽、文化节点、生态节点。从规划图中可以看到，广钢新城中规划了大片的二类居住用地，大约占到用地面积的1/3左右，占地面积约219万平方米，建筑面积约341万平方米。
因面积巨大，地处市区，广钢项目曾与广船、广纸并称广州旧厂改造的三大明星项目。据2010年的白鹅潭规划方案，广钢旧厂改造的180万平方米地块，改造后的建设量有望达400万平方米。“建设规模可媲美亚运城”，该地块也是广州市区内难得的大型江边地皮。根据月6月5日公示，“广钢新城”的控规比此前白鹅潭方案中的广钢项目规划大得多。“广钢新城”囊括广钢集团白鹤洞地块168.1公顷，鹤洞、东塱和西塱三条村的集体土地267.9公顷以及整合周边的旧城、旧厂、旧村和水域等用地221.4公顷，总面积达到657.4公顷。也就是说，整个新城将比目前的广钢地块扩容近5倍，东边靠近芳村大道，与广船地块相邻，仅东北和东南两角的地块靠近江边。而西边接花地大道，均为河道。北则靠鹤洞路，南临环城路。未来广钢新城总建筑面积达1024万平方米，居住人口可容19万人。广钢、广船两厂也是白鹅潭经济圈最大的土地储备资源。根据今年4月份广州国土局的年度卖地计划，今年广钢将会推出50万平方米土地，具体包括30万平方米宅地和20万平方米的商业用地。
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫接受《广州日报》与南方日报采访及《广东电视台房产频道》记者独家专访：
记者：如何看2013年6月5日，广州市规划局网站公示《广钢新城控规性详细规划征询意见》，《广钢新城控规性详细规划征询意见》对本区域发展有何重要影响？未来发展前景如何？
谢逸枫：继花地生态城、白鹅潭商业中心之后，荔湾区又涌现一个广钢新城。《广钢新城控规性详细规划征询意见》基本上完全符合广州市与芳村区域未来发展方向，以商业发展为主，以住宅开发为铺。总体上规划战略与思路上，比较具有新颖性与特色；产业规划结构上非常合理性与个性；规划定位上非常准确性与清晰性；规划内容上丰富又有协调性，是广州“三旧改造”规划最能作为“样版图”的代表，非常有可操作性与执行性，具有重要的参考与研究的价值。毫无疑问，一旦《广钢新城控规性详细规划征询意见》全面落地实现，给广州市芳村区域经济发展提供无限空间，芳村房地产市场“腾飞”指日可待。
谢逸枫：又是一个“珠江新城”大规模“圈地造城”运动，“广钢新城控详规询见”出炉可谓是“来的及时、来的时候。不仅解决了广州市中心芳村区域“三旧改造”的“造城”瓶颈，拉动了本区域经济发展，芳村有望“翻身”；还解决了广钢生产带来的环境污染影响问题，改善居民生活质量。最主要是释放出巨大的市中心土地资源，弥补了广州市中心区域日益稀缺的土地资源储备；通过广州市政府“统一打造包装”，“广钢新城”扩容后，区域土地价值翻倍，必将给广州市带来巨大的税费与土地财政收入来源，解决了广州市政府“广钢新城”建设所缺巨资的燃眉之急。
谢逸枫：“广钢新城”未来发展前景非常巨大，一是位置好，属于广州市中心。二是体量大，相当于面积17.9平方公里的广州大学城的1/3，总建筑面积达1024万平方米。三是土地具有稀缺性，目前广州市中心仅剩“巨无霸”发展地块。四是“广钢新城”靠近珠江与花地河，具有江河资源，可造高品质产品与投资开发价值。五是“广钢新城”具有大量的交通与商业配套及高端的规划。
记者：为什么“广钢新城”有三分之一是居住用地？如此巨量土地资源，最大的受益者是谁？为什么？
谢逸枫：“广钢新城”扩容“变身”目的是发展商业，而“广钢新城”约为三分之一作为居住用地是符合规划定位与本区域经济发展及未来发展方向的。首先是“广钢新城”周边已经形成了比较具有规模的居住小区，如果全部发展商业，将影响居民的生活。其次是可以作为拆迁安置与回迁住房，还可以作为“广钢新城”商业发展配套的住房使用。再次是考虑到“广钢新城”土地出让后的开发价值性与未来区域商圈发展需要。最后是有利吸引房企的关注与热情，提升土地价值与增加土地开发利润，达到共赢的效果。
谢逸枫：“广钢新城”扩容建设最大的受利者不是原居民、村民，而是广州市政府。“广钢新城”扩容“变身”后，占地面积657 .4万平方米，比原广钢厂138万平方米的占地面积扩容4 .76倍，相当于面积17.9平方公里的广州大学城的1/3，总建筑面积达1024万平方米，毛容积率1.56，规划居住人口19万人。其中居住用地大约占到用地面积的1/3左右，占地面积约219万平方米，建筑面积约341万平方米。而广钢新城中规划中三分之二则全是商业用地，占地面积约438.4万平方米，建筑面积约为683万平方米。按照目前芳村地区整体楼面地价7000元~8000元/平方米，“广钢新城”扩容后，总建筑面积达1024万平方米，卖地总金额达到716.8亿-819.2亿元/平方米之间，相当于2011年-2012年两年卖地总收入。如果“广钢新城”规划出台，配套完善后，又是靠江地块，楼面地价还会进一步提升，过两三年达到1.5万元/平方米以上绝对没问题，这样粗略保守估算，广钢新城仅居住用地，土地价值511.5亿。而“广钢新城”商业用地楼面价至少1万元/以上/平方米，价值683亿。“广钢新城”总土地出让金超过1000亿，高达1194.5亿元/人民币以上，相当于广州市三年卖地总收入，一年广州市地方财政收入。
记者：“广钢新城”扩容后，对芳村房地产市场有什么重大影响？未来房价能够上涨到多少？
谢逸枫：随着“广钢新城”扩容与“广钢新城”新规落实，必给芳村房地产市场带来巨大发展空间与投资上升价值，助推芳村整个房地产板块优化腾飞，房价坐等翻倍上涨。一是“广钢新城”广州市政府重金投资打造，有望成为第二个“珠江新城”，具有高端定位的“商业新新、人居新城、人文生态新城”。二是“广钢新城”高规格规划，内有花地生态城整体空间、交通、滨水景观格局，同时依据广钢新城的功能布局要求，突出工业文化和岭南文化，提出广钢新城“两轴、五片、多廊道、多节点”的规划结构。三是“广钢新城”极其快速方便的交通配套，具有绿色综合交通系统。规划3条地铁线和3条有轨电车线，设有3个地铁站、15个有轨电车站；另有四级慢行系统，包括二层步行连廊、地下步行通道、慢行休闲道等。四是“广钢新城”作为广州市中心稀缺土地资源，位置属于广州市中心高品质优等地段，又靠有江景与河景资源。五是“广钢新城”目前二手房价格最高达到2万/平方米，况且荔湾房价一直保持稳定上涨趋势。而“广钢新城”一手房市场处于空白，意味着一手房供应严重缺乏，未来房价上涨是可以预见的。
谢逸枫：按“广钢新城”楼面地价与税费及建安、配建、拆迁安置等开发成本，开发成本至少达到2万元以上/平方米,加上房企市场预期利润与稀缺的土地、江景、河景资源及完善的交通配套后,开发成高端产品，2015年楼盘上市销售,售价至少超过3万元/平方米。毫无疑问，“广钢新城”一手住宅用地与住宅供应不足及后市地价上涨等区域的成熟后，未来房价上涨将达到5万元/平方米以上，与珠江新城相提并论。
记者：作为中心六区中仅剩的大型地皮，究竟该如何建设才能做到物尽其用，才能创造多重利好的环境供此片区发展呢？
谢逸枫：“广钢新城”勿重蹈珠江新城的覆辙，“广钢新城”作为中心六区最后一块“巨无霸”地块，必须解决五个问题，才能够做到地尽其用，才能创造多重利好的环境供此片区发展。一是芳村“广钢新城”最令人恶心、最让人恐惧的工业用地土壤污染问题。特别是旧厂区规划为居住用地与商业用地，工业用地土壤污染问题如果没有彻底清理与土壤净化前，最好停止一切工作。必须先还“广钢新城”一块干净的土地与新城形象。否则后果很严重，关系到19万人的生命安全。此前的白鹅潭经济圈规划中，广钢是最大的土地储备资源，考虑到原来是工业用地，土壤需要净化，在规划竞赛中，曾计划将污染最严重的厂区建成工业遗产公园，而不进行房地产开放。二是市政基础与生活配套问题，必须配套先行后建房，避免再次出现珠江新城的现象。没有配套，最后依然是空城，必须把配套建在房子之前。“广钢新城”未来虽然有设3个地铁站，15个有轨电车车站的交通配套，但是必须增加地铁口，开通小区免费巴士等交通工具。显然很难解决居民生活问题与所谓达到宜居的标准。一个居住新区，配套无疑非常重要。特别是交通、教育、医疗、银行、菜市场、运动设施等生活配套，为居住新城的居民提供一站式服务。三是环境问题。多建绿化带与社区生态公园及老人活动中心等商业广场，提供良好的居住环境与消费及游玩的空间。四是合理空间分配问题。必须保证住宅与商业分离、动与静分离、人与车分离、工作与生活分离。避免影响到居民生活。另外是道路尽量宽，避免出现珠江新城的尴尬局面。五是产业发展问题，做到真正的转型升级。作为老工业区域，必须考虑到产业合理的分配与业态的布置及发展定位，避免与附近区域同质化。同时，控制土地出让的速度与尽量大块大面积出让，避免分割过多小块开发。”
2013年6月5日，广州市规划局网站公示《广钢新城控规性详细规划征询意见》。规划显示，广钢旧厂改造携手鹤洞、东塱和西塱旧村改造，升格为广钢新城。作为曾与广船、广纸并称广州旧厂改造三大“明星”项目的广钢，此次新城规划总面积达657.4万平方米，是广钢旧厂地块规模的约4倍，未来规划居住人口19万人。广钢、广船都是芳村片发展问题的核心之一，也是白鹅潭经济圈最大的土地储备资源。在此前公布的白鹅潭规划中，广钢都是以单个旧厂房改造项目的面目出现。现在，这一切即将改变。如今广钢新城的规划定位是“特色宜居新区、专业交易中心”，突出工业文化和岭南文化。而交通方面也将规划3条地铁线和15条有轨电车线，共18个站点。东塱、西塱、鹤洞、坑口位于芳村片区东南部，分布在广钢周边。
广钢新城的控制性详细规划显示，范围将包括芳村大道以西、花地大道以东、白鹤洞地块168.1公顷，三条村(鹤洞、东塱和西塱)集体土地267.9公顷以及整合周边的旧城、旧厂、旧村和水域等用地221.4公顷。规划定位为“特色宜居新区、专业交易中心”，规划居住人口19万人。广钢今年会推出50万平方米土地，具体包括30万平方米宅地和20万平方米的商服用地。轨道交通方面，规划3条地铁线和3条有轨电车线，并设有3个地铁站、15个有轨电车站。其中在花地大道靠近广钢医院位置、芳村大道靠近鹤洞村安置区位置及芳村大道靠近广钢总部附近分别设置地铁站。新规划包装下的广钢新城已经完全区别于普通意义的旧厂改造，广钢新城的规划，给芳村楼市“翻身”提供了很大的空间，也有助于整个板块的优化腾飞。目前，广钢新城周边在售的一手盘不多，性价比较高，如果有购房需求的市民不妨考虑下该片区，升值潜力相对较大。