主持人：当前楼市有降温现象，未来调控不放松的情况下，今年下半年房价是否存在上涨与调控的压力？你是怎么看经济与调控之间的关系？

   谢逸枫：今年下半年国家宏观经济增长不确定预期增强和货币流动性紧张的背景下，新一轮经济刺激计划必卷土重来，房地产调控面临见底的挑战。一方面是多个城市新房成交量近期逐渐企稳增长，表明购房需求仍较为旺盛。另外一方面是多个城市新房供应量继续增加，土地市场火热，推动房价涨幅回落转向筑底。尽管6月20日以来，银行间货币流动性趋紧与银行间同业拆放利率创下历史高点及个人房贷政策因信贷额度不足略有收紧，如首套房利率优惠减少、批贷周期延长、部分商业银行停贷等。另外“国管公积金”因“系统升级”从 6月中旬暂停房贷申请，北京市市管公积金政策也有收紧。但是，央行一出手与储钱额一上升，到7月初“钱荒”已经过去，房价上涨的利空因素正在逐渐转变成利好。

   谢逸枫：在中国楼市供不应求局面无法改变之前，调控根本无法阻挡房价上涨，今年下半年房价上涨压力依然较大。首先是尽管房价环比涨幅收窄但已开始缩小，而环比上涨城市数量减少，却不排除假跌情形。其次是房价实际上并未下降，平均幅度依然上升。而土地市场持续升温，地王频现，地价上涨助推房价上涨预期。再次是城镇化加速推进下，市场购房需求仍然旺盛，刚需不断增加，改善需求也正不断出现。最后上半年品牌房企销售业绩增长显著，资金状况和抗调控风险能力之强。去库存与负债率下降，资金链宽松，缺乏降价促销动力不足。毫无疑问，展望今年下半年，稳健的货币政策与经济稳增长计划的推出及调控转向底的情况下，在城镇化与住房需求推动、土地市场高温、供不应求等众多因素的推动下，房价上涨压力依然较大。

   谢逸枫：无法否认调控效果的确未达到市场预期，后市调控加码却因稳增长的服务经济大局需要，全国性调控加码政策与更严厉性政策基本可以排除。特别是市场上非常期望的房产税与个税20%无法全面开征，银行二套贷款停贷难执行，限购限贷限价等政策也不会再从严扩大。今年二季度楼市（4月-6月）掀起一波“地王潮”与“地价上涨潮”及上半年宏观经济数据已显弱化，恐影响中央调控加码与地方政府政策执行效果。当前房价上涨因调控“抗药性”形成预期不断增强，说明中央调控已现前所未有压力。

   谢逸枫：在全国性调控加码可能性小的前提下，土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽，未来房价继续上涨的预期依然较强。一是一线城市北京、上海、广州、深圳的调控已加码到极限，由于房地产调控长效机制不成熟导致无临时性政策可取代已执行的政策，唯有继续执行现有政策为主。二是地王频现、地价上涨、商品房库存去化超过市场预期、供不应求的因素影响下，房价已经进入上涨预期通道。三是房企资金越来越宽松，大部分购房者已放弃观望情绪，渐起购房信心，多个城市住宅成交量相比上月继续上升，传统“红五月”成色比去年好。四是宏观经济中的投资、PMI等指标继续下滑，经济复苏势头乏力，货币政策维持相对宽松的预期继续存在。

   主持人：请谢先生分析下今年6月全国100城一线城市价格指数的数据变化与走势，说明什么问题？

   谢逸枫：6月北上广深房价延续前5个月领涨百城，其中广州房价最凶猛，又一次领上涨全国，比上月涨幅超过8.46%，达到20.78%，成为自2010年调控房价以来历史最高涨幅。北上广深整体房价保持连续6个月上涨，环比涨幅上涨，同比涨幅继续扩大，总体上房价呈现报复性暴涨反弹趋势，说明北上广深房价即使调控加码，作为政策最严厉的四个城市，依然无法改变房价上涨预期。一则北上广深6月环比看，涨幅开始上涨。广州上涨2.74%，北京1.59%、深圳1.50%、上海0.58%。二则北上广深5月同比看，涨幅开始反弹。广州20.78%、北京16.75%、深圳14.91%，上海5.90%。三则一线城市环比平均上涨1.6%以上，超过了全国100城环比的平均涨幅。四则一线城市同比平均上涨14.58%以上，超过了全国100城同比的平均涨幅二倍。毫无疑问，房价“越调越涨”已经成为事实，面对一线城市房价“失控”危险局面，调控陷入无法阻挡的尴尬局面。

   主持人：为什么一线城市调控加码了，房价依然不断的上涨？

   谢逸枫：北上广深房价集体上涨最根本原因在于供不应求与错误的调控政策、执行不到位及房企资金压力下降等土地市场持续火爆。一方面是一线城市土地供应连续三年无法完成，新增商品房供应下降。而“限价、限售、限签、商品房预售款监管、商品房预售条件提高、房地产开发贷款收紧”严重影响到市场供应。另外一方面是城镇化与城市扩容及新增人口暴增的因素下，住房需求量不断倍增。显然市场供求矛盾被政府调控的行政手段干预下，不断爆发因供不应求涨价的房企与楼盘。三是调控手段依然非常单一，调控只堵不疏，关键性的政策不执行。一边执行限房价的政策，以限贷、限购、限价、限售、限签，抑制购房需求，控制房价。一边执行涨地价的制度，以出新规划、溢价上涨、制造地王，哄抬地价上涨，增加土地财政。四是房企资金不缺与库存下降，影响房价下降促销的动力。销售业绩增长与新增供应下降，导致房价水涨船高。

   主持人：如何看一线城市房价疯狂上涨的现象，究竟调控目标是否可以如期完成？

   谢逸枫：一线城市房价继续猛涨，完全超过市场所期望的价格控制目标范围内“涨幅合理”规定，即扣除GDP与通胀率的价格。房价暴涨，给了“新国五条”响亮一耳光，也给地方版细则加码警告一信号。中央房地产调控房价“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，越调越涨。“新国五”与“新国六条”（新国五条细则）及全国35个城市地方版细则的调控房价效果依然有待于观察。如果按其市场走势，今年房价调控目标很难实现，除非一线城市地方政府人为因素完成或者是数据上做手脚，否则地方政府无法完成今年调控目标。房价上涨的城市正在不断蔓延全国二三线城市，表明中国楼市复苏势不可挡，调控成为“空调”又是不可逃避的责任。

   谢逸枫：新国五条新政效应已渐减弱，调控难抑房价上涨预期。一线城市房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨而漫长，表明调控房价依然压力巨大。一是房价整体上涨趋势不变，上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度不断扩大。三是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力正在弱化，已产生调控“抗药性”。三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性的政策缺乏实际操作力，后市房价上涨难改预期。若无后续政策跟进和落实，价格会延续上涨趋势。伴随成交量的缓慢回升与调控政策出现政策见底的初步迹象，房价大跌的可能性已越来越小。在限购等政策持续的背景下，经过一段量跌价升的博弈，楼市有可能会迎来一轮房价“博弈期”。

   主持人：今年下半年房地产调控政策如何走，政府会采取什么措施遏制房价上涨？是否存在放松的可能性？

   谢逸枫：今年下半房地产调控政策总基调依然是从紧（即不放松不动摇），调控力度与手段上不会有太大改变，完成今年房价控制目标。从国家层面与地方政府释放的政策信息及经济数据走势看，中央不会再出台全国性范围的严厉调控政策，部委与地方政府也是如此。由于银行“钱荒”已过去，为刺激消费、扩大内需、拉动投资的稳增长需要，调控政策会出现差别化的现象，尤其是首套住房信贷政策。不过，今年上半年一线、部分二线城市房价上涨凶猛，调控政策从紧主要针对此类城市。毫无疑问，今年下半年房地产调控总体上稳中有紧，紧中有调，保持楼市稳定性。一是税收政策暂不全面扩容开征。譬如个税20%与房产税。二是行政手段维持不变。“五限”政策不扩大城市，但一线城市存在加码可能性。“五限”政策主要以35个城市与一线城市为主（限购、限贷、限价、限售、限网签）三是35个城市调控制细则主要以完成今年价格控制目标为主。除一线城市与个别二线城市外，基本不存在全面加码。四是信贷政策差异化，首套住房贷款将开闸。除了一线城市二套房贷与一二线城市公积金贷款提高首付、利率不变外，首套房贷住房消费开始获得重新刺激，第三季度会实施。

   主持人：中国楼市最大的问题是什么？2013年全国房价走势如何，为什么？

   谢逸枫:目前中国楼市最大的问题是住宅用地与商品房供应不足、商品房库存去化过快、住房需求旺盛、货币超发、房价上涨预期形成、调控继续犯错误。而调控政策不确定性与潜在购房者预期不明，形成房价进一步上涨动力，导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强，拉动了性价比较高的住宅价格上涨。

   谢逸枫:我继续坚持年初判断，今年房价稳中有升，房价上涨9%-10%，一季度楼市“量价暴涨翻倍”（已实现）、二季度楼市“量价涨幅放缓”（已实现）、三季度楼市“量价筑底回升”（已开始呈现）、四季度楼市“量价企稳反弹”。一是35城市细则与价格控制目标决定的。二是地方土地财政与税收决定的。三是M2决定的。四是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。五是城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。六是当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政；消除税费收入不合理制度，消灭地方政府财经与经济及金融等税收依赖症；让M2停下来不跑睡大觉,老百姓手上货币不贬值；改革土地产权制度,让土地私有化，房价才会下降，否则我依然坚持十年前的观点，未来三十年，房地产仍是支柱产业之一，依然是黄金三十年，房价未来三十年上涨幅度超过300%以上。